1BOX: ‘Kansen voor self storage in woningbouw’

Al 25 jaar voert de eigenzinnige ondernemer JAN P. BIKKER, oprichter en managing director van 1BOX, een eigen koers in de extreem competitieve markt van de self storage. Samen met zijn nieuwe partner en mede-managing director JASPER BOS staat hij aan de lat om de snelle groei van de nummer drie in Nederland nog eens te verdubbelen. Daarbij zien ze kansen in bestaand vastgoed én samenwerkingen met woningbouwontwikkelaars. ‘Het is niet de vierkante meter die je aanbiedt, de opbergruimte is een verlengstuk van je woning.’

‘GROEI VAN DE PORTFOLIO WORDT GEZOCHT IN DE OMBOUW VAN BESTAANDE PANDEN’

Wie aan self storage denkt ziet waarschijnlijk een doolhof aan lange gangen langs een eindeloos aantal boxen voor zich, in een afgelegen pand op een industrieterrein. Think again, want het concept heeft inmiddels een grondige make-over beleefd. Althans, in de versie van Jan Bikker, al 25 jaar actief in de opslagmarkt voor particulieren. Kijk maar om je heen, zegt hij vanuit de nieuwe loot aan de stam, een herontwikkelde vestiging op de voormalige Utrechtse autoboulevard. De ‘crappy’ oude autoshowroom is inmiddels een ware show case voor 1BOX: het is er licht, aangenaam, met grote ramen direct aan de straat en de ingangen zijn ook ‘s avonds veilig. En, ook niet onbelangrijk: gelegen in een woonbuurt. ‘Mensen lopen hier gewoon even naar hun spulletjes toe.’

Vernieuwing

Noem hem vooral geen Mister Self Storage, Jan Bikker is wars van dat soort predicaten, maar hij staat wel degelijk hoogstpersoonlijk aan de wieg van de Nederlandse self storage-markt. Hij werd geprikkeld door het nieuwe concept, doekte zijn makelaarskantoor op en vertrok naar de VS, de bakermat van de self storage. ‘Er werd een ontwikkelingsmanager gezocht voor de allereerste vestiging in Amsterdam, dat vond ik een uitdaging. Het was helemaal nieuw, ik snapte er niks van. Daar wilde ik meer van weten.’ Na die paar maanden bij Devon in Amerika is hij er vervolgens ‘helemaal ingestapt’. Als European Development Manager bij Devon Selfstorage startte Jan in Nederland en uiteindelijk ook in Frankrijk en Duitsland, waarbij hij in totaal diverse panden heeft getransformeerd tot circa 35.000m2 self storage units. Dus ja, hij kent bijna iedere ondernemer in deze markt en hij heeft een goed gevoel voor vernieuwing. Jan Bikker: ‘Het gaat inmiddels niet meer om de opslag op zich, maar om de perceptie. Je ontzorgt mensen, biedt ze comfort. Er zit een sterke emotionele component in, het zijn tenslotte je persoonlijke spullen die je opslaat.’

Jasper Bos, Jan P. Bikker, Jurgen Bulterman en Jan Loots

Sterk team

Het Nederlandse 1 BOX Management Team bestaat uit beide Managing Directors, plus Jan Loots als CFO en Jurgen Bulterman als Director of Operations. Jan Bikker: ‘Samen vormen we een no nonsens, complementair en coherent team.’

‘1BOX ZOEKT ACTIEF DE SAMENWERKING OP MET ONTWIKKELAARS’

Ambitieus

1BOX realiseerde een enorme groei van twee naar maar liefst 28 vestigingen in vijf jaar tijd. Die snelheid is grotendeels te danken aan de acquisities van self storage-bedrijven met meerdere vestigingen. Die snelle overnames zitten er nu niet meer in, terwijl de groeiambitie van verdubbeling van het aantal vestigingen behoorlijk ambitieus is. Hier komt Jasper Bos om de hoek kijken. Met de groei van het aantal vestigingen groeit ook de organisatie mee. De nieuwe partner moet enerzijds structuur bieden aan de expansie van de organisatie, en anderzijds de uitbreidingsmogelijkheden van de vestigingen zien te verwezenlijken. Zijn achtergrond in de woningbouw komt daarbij goed van pas, zegt Jasper. ‘De afgelopen 15 jaar ben ik actief geweest in de woningbeleggingen. Bij een Haagse belegger was ik als asset manager verantwoordelijk voor de woningbouwportefeuille. In 2014 ben ik door Blackstone/Roundhill benaderd om samen een portefeuille en organisatie op te bouwen in Nederland. In vijf jaar tijd heb ik 12.500 woningen door heel Nederland aangekocht. Na uitponding van 3.000 woningen is die portefeuille in 2019 verkocht aan verhuurder Heimstaden, de grootste woningtransactie van Nederland. Heimstaden vroeg me de portefeuille te blijven managen en een Nederlandse organisatie op te zetten. Toen die eenmaal stond, in 2022, was het voor mij een goed moment om weer eens verder te kijken en ben ik in april van dit jaar gestart bij 1BOX.’

‘WE HEBBEN EXTRA WAARDE AAN DE OMGEVING KUNNEN TOEVOEGEN’

Kleine appartementen

Juist vanwege de andere asset klasse vond Jasper het een mooie uitdaging om aan de slag te gaan met het toekomstbestendig maken van de organisatie en de verdere groei van de portfolio bij 1BOX. ‘Vanuit mijn bril van de woningmarkt zie ik veel kansen voor de toekomst van de self storage.’ Die kansen ziet hij vooral vanwege de trend op de woningmarkt naar de ontwikkeling van compacte appartementen in de steden. Jasper: ‘Er is in die plattegronden veel aandacht voor ruime woonkamers en ruime slaapkamers. Ook vanwege het thuiswerken is er behoefte aan wat meer ruimte. Maar in de woningen zitten daardoor geen bergingen meer, ook niet onder in het gebouw zoals vroeger. Terwijl mensen natuurlijk wel behoefte hebben aan opbergruimte. Vanuit die optiek zie ik veel kansen voor 1BOX om verder te expanderen.’

Samenwerking

1BOX zoekt dan ook actief de samenwerking op met ontwikkelaars die met een woningbouwopgave zitten, waarbij in de plint vanuit de gemeente een deel commercieel moet worden ingevuld. Jasper: ‘Op sommige locaties kan het een uitdaging zijn om dat commerciële deel ingevuld te krijgen. Self storage kan dan een uitstekende toevoeging zijn voor die locatie. Zo hebben we net in Den Haag een locatie aangekocht van een ontwikkelaar, de Hoge Regentesse, van 3.000 m2 , als onderdeel van een commerciële plint in een woongebouw. Beide functies versterken elkaar in het gebouw. De locatie is fantastisch en loopt voor ons ontzettend goed. We hebben de klanten boven ons wonen, maar ook breder in de buurt om het gebouw heen. We zijn dan ook echt op zoek naar locaties in een woongebied zodat mensen met de behoefte aan opslag ook heel gemakkelijk naar de locatie kunnen komen.’

Jurgen Bulterman

‘BINNEN ONS OPERATIONELE TEAM ZETTEN WE ONS ACTIEF IN, IN DE BESTRIJDING VAN MALAFIDE HUURDERS EN KREGEN DAARVOOR ONLANGS EEN GROOT COMPLIMENT VAN DE DIENST ONDERMIJNING’

Herontwikkeling

De andere groeistrategie voor de portfolio wordt gezocht in de ombouw van bestaande panden, zegt Jan. ‘We kijken soms met een schuin oog naar zelf een nieuwbouw pand ontwikkelen. Maar dat is feitelijk vernietiging van kapitaal. Net als dit pand in Utrecht, dit staat er, we kunnen dit verbouwen en helemaal aan alle duurzaamheidseisen voldoen. Bouwen kost gewoon energie, en die energie zit al in een bestaand pand. Dus ik zie meer uitdagingen in bestaande locaties dan in nieuwe locaties.’ Hij vindt het vooral ook een mooie uitdaging om op te pakken. ‘Dit was echt een vervallen gebouw.’ De omgeving is dan ook blij dat de locatie is herontwikkeld. Jasper: ‘Zo hebben we ook nog extra waarde aan de omgeving toe kunnen voegen. Het was echt lelijke puist in een drukke woon- en werkomgeving. Als organisatie zijn we dan ook bewust bezig met wat we willen toevoegen aan de omgeving. Dat moet vooral ook duurzaam zijn.’

Jan Loots

‘INVESTEREN IN ONROEREND GOED, BLIJFT EEN BEPROEFD EN WAAR MIDDEL OM DE CASHFLOW VAN EEN BEDRIJF OP TE BOUWEN’

Compliment

Daarmee onderscheidt 1BOX zich zeker van de nummers één en twee in de markt, Shurgard en Allsafe, die het liefst nieuw bouwen op zichtlocaties. Jan: ‘Conversie heeft ook in kosten echt een flinke meerwaarde. En langs de A2 woont niemand. Kijk, in concepten onderscheiden de bedrijven zich niet direct van elkaar. De units binnen zijn allemaal identiek, de materialen komen van dezelfde leverancier. Behalve in onze locatiekeuze onderscheiden wij ons in de behandeling van de klant. Sociale veiligheid en prettige beleving staan voorop. Laatst kregen we een groot compliment vanuit de overheid. ‘In de self storage-markt zijn vaak controles door politie en douane. In een artikel over een grote controle in Wijchen worden wij genoemd als bedrijf dat het tiptop in orde heeft. Bij ons worden geen illegale goederen opgeslagen en dat kan alleen maar omdat we er zeer actief op inzetten binnen onze operationele teams. Medewerkers worden getraind om patronen te herkennen en uiteraard doen we ook veel fysieke controles.’

Nieuwe trend

Uiteindelijk draait de hele business om marketing, zegt Jan. Kleine ondernemers komen niet meer mee. De bovenste plaatsen in de zoekmachine worden duur verkocht aan de grootste bedrijven. Hij verwacht de komende jaren een verdere schaalvergroting van de markt, waar slechts een paar grote spelers zullen overblijven. Voor trends kijkt hij naar de VS, waar alles als eerste gebeurt, wat vervolgens doorsijpelt naar Engeland en als eerste in Nederland landt. ‘Door de taal en dezelfde manier van handeldrijven.’ 1BOX is alweer bezig met een nieuwe trend die er aan komt, de hybride vestiging. Daarbij gebeurt er op het gebied van contracten en beheer een deel online en een deel nog in de bekende shop. In de VS is dat al groot. Helemaal onbemand kan niet. Jan: ‘Mensen moeten ook geserviced worden. En je moet controles uitvoeren, schoonmaken. Online gaat doorzetten maar in een hybride model.’

Jan P. Bikker

‘SELF STORAGE KAN EEN UITSTEKENDE TOEVOEGING ZIJN AAN EEN WONINGBOUWLOCATIE’

Balanceren

De grootste belemmering in de groei zien beide partners vooral bij de gemeenten. De onbekendheid van het product speelt hen daarbij parten. Self storage valt niet in een eenduidig vakje, wat vergunningverlening vaak zeer omslachtig en tijdrovend maakt. Jasper: ‘De ene gemeente staat er welwillender tegenover dan de ander. Dan moeten we met de gemeente aan tafel.’ Maar door tijd- en personeelsgebrek bij de gemeente is dat juist vrijwel onmogelijk. ‘Alles gaat tegenwoordig via de juridische afdeling’, aldus Jan. ‘Het is altijd balanceren en het is de ambtenaar die de uitzondering moet maken.’ Maar goed, het zijn uitdagingen en daar ben je ondernemer voor. Jan Bikker: ‘Wij moeten voortdurend de ambassadeur zijn van ons eigen product. Maar als het allemaal van een leien dakje gaat is het ook niet leuk meer. Dan doet iedereen het. Nee, dat kunstje moet je echt aan ons overlaten!’

Persoonlijke vragen Jasper Bos, Managing Director 1BOX Self Storage