VG Visie Daily #24: Het is zeker niet ondenkbaar dat Aldi zich volledig uit Nederland terugtrekt

Supermarktvastgoed heeft zich de afgelopen jaren onttrokken aan de malaise op de retailmarkt en blijft ook de komende decennia een veilige haven. Toch is het voor vastgoedbeleggers zaak de situatie in supermarktland scherp in de gaten te houden, stelt insider Jeroen van der Weerd . ‘Jumbo is de weg kwijt en tegen alle logica in wil Aldi maar niet groeien.’

Met Bureau van der Weerd weet oprichter en directeur Jeroen van der Weerd wat zich bij de verhuurders en huurders van supermarkten afspeelt. Voor vastgoedbeleggers optimaliseert hij hun supermarktportefeuilles, supermarktketens helpt hij in hun zoektocht naar de beste locaties en bij het opkrikken van hun omzet. De gemiddelde retailer weet zich sinds 2008 in een achtbaan van financiële crisis, double-dip recessie, internetconcurrentie en coronapandemie. In deze wilde rit naar beneden is hij vergezeld van de vastgoedeigenaar, die huren en vastgoedwaardes met minstens 30 procent zag dalen. Wie belegde in supermarkten heeft daar echter niets van meegekregen, verklaart Van der Weerd.

‘MET EEN BEVOLKING VAN 19 MILJOEN HEEFT NEDERLAND NOG 144.000 M2 AAN SUPERMARKTEN NODIG’

Uitbreiding

‘Supermarkten zijn veel minder gevoelig voor economische schommelingen, terwijl supermarktconcerns de stabielste huurders op de retailmarkt zijn. Ze werken met de langste – uiteraard geïndexeerde – huurcontracten. Supermarkten slagen er bovendien in om hun omzet per m2 telkens weer te verhogen. Vorig jaar zetten supermarkten gemiddeld 187 euro per m2 winkelvloeroppervlak (wvo) per week om, in 2022 was dat nog 183 euro. Waar de totale retailmarkt krimpt, blijft het supermarktsegment groeien. De afgelopen jaren heeft er een flinke schaalvergroting plaatsgevonden en is ook het totale winkeloppervlak toegenomen. Lag de gemiddelde oppervlakte in 2014 op 990 m2 wvo, in 2024 bedraagt die 1.095 m2. Het totale aantal supermarkten is in deze periode gestegen van 4.200 naar zo’n 4.300. Dat aantal zal nog flink toenemen. Als we naar 19 miljoen inwoners gaan, zijn in theorie nog zeker 144.000 m2 wvo ofwel 132 nieuwe supermarkten nodig.’

‘DOOR DE HUIDIGE HOGE KOSTEN ZIJN FLINK WAT SUPERMARKTEN NIET MEER RENDABEL’

Onrendabel

Na de recordomzetten tijdens de coronapandemie gaat het supermarktketens nu evenwel stukken minder voor de wind. ‘Door de hoge inflatie en hogere loon-, energie- en huurkosten sinds 2022 staat de winstmarge zwaar onder druk. De laatste zes maanden word ik regelmatig door supermarkt-franchisers gebeld die niet meer uitkomen. Konden ze tot voor kort goed geld verdienen met een gemiddelde weekomzet van 200.000 euro, nu vertellen ze dat hun winkel niet meer rendabel is. De marge voor supermarkten lag voorheen tussen de 3 en 6 procent, maar is de afgelopen twee jaar aanzienlijk gedaald. De continue supermarktoorlog om elk tiendeprocentpunt marktaandeel maakt verdere prijsverhogingen onmogelijk. Bij veel franchisers is de nettowinst weggevaagd. Ik ken partijen die hun zaak terugverkopen aan het moederconcern. Anderen bellen mij om te helpen hun omzet te verhogen. De supermarktketens zelf hebben het ook zwaar. Plus is diep in het rood beland, terwijl de winst bij Jumbo is gedecimeerd.’

Discount geen winnaar

In een markt waarbij consumenten op zoek zijn naar de laagste prijzen, zouden de discountformules het meest moeten profiteren. Dat is echter niet het geval, legt de directeur uit. ‘Lidl en Aldi, de goedkoopste formules, zouden de supermarktstrijd nu moeten winnen. Maar in plaats van groei kwam er bij Aldi een krimp van 0,2 procentpunt uit de bus, met een marktaandeel van nu 5,2 procent. Lidl bleef gelijk op 10,6 procent. De winnende ketens zijn Vomar en Dirk van der Broek, weliswaar prijsvechters maar geen harde discounters. Zij zagen hun marktaandeel de laatste twee jaar het meeste stijgen. Een relatief dure keten als AH blijft desondanks groeien naar 37,1 procent van 36,7 procent in 2022. Die knappe prestatie dankt AH mede aan zijn uitgebreide vers- en kant-en-klaarassortiment. De grote verliezer is Jumbo, die zijn marktaandeel vorig jaar zag dalen van 21,4 naar 21,1 procent.’

De zorgenkindjes in supermarktland zijn volgens Van der Weerd dan ook Plus, Jumbo en Aldi. ‘Aldi wil ondanks vernieuwde en grotere winkels en dure marketingcampagnes maar niet groeien. Bij Jumbo stagneert de omzet al enkele jaren. Dat heeft zich nu vertaald in een krimpend marktaandeel. Supermarktketen Plus boekte vorig jaar een verlies van ruim 31 miljoen euro. In supermarktland zijn dergelijke verliezen shocking. De ombouw van de overgenomen Coop-winkels duurt te lang. En ik begrijp dat de reeds omgebouwde winkels niet naar verwachting presteren. Dat verlies komt bovenop het verlies van ruim 18 miljoen euro in 2022. Dat maakt een keten kwetsbaar.’

Alarmbellen Jumbo

Jumbo is volgens de supermarktexpert de weg kwijt. ‘De winst kelderde vorig jaar van zo’n 80 tot onder de 22 miljoen euro, mede vanwege een afschrijving op La Place. Het gerucht gaat dat Jumbo La Place gaat afstoten. Verontrustender vind ik het nieuws dat Jumbo terug naar de basis gaat door zich op structureel lagere prijzen en minder op service te oriënteren. Als Jumbo zijn full service-concept opgeeft, verliest het zijn onderscheidende vermogen van de gewone winkels en speelt het AH in de kaart. Dan wordt ook het verschil met zijn vlaggenschip Jumbo Foodmarkt te groot en snapt de consument het niet meer. Alle alarmbellen zouden af moeten gaan. Maar wat doet Jumbo? Ze stoppen met de vleesaanbiedingen. Het dierenwelzijn verbeteren is natuurlijk belangrijk, maar het gevolg is dat Jumbo hiermee veel klanten de winkel uitjaagt. Dat betekent dat het marktaandeel nog verder kan dalen, nog los van het tabaksverbod dat per 1 juli ingaat.’

‘BIJ JUMBO ZOUDEN ALLE ALARMBELLEN AF MOETEN GAAN’

Stagnerend Aldi

Een dalend marktaandeel is vaak een slecht teken, weet hij. ‘In een markt die de afgelopen jaren enorm is geconsolideerd, volgt voor kleine formules die krimpen vaak een overname. Maar stagnatie is ook slecht nieuws. Eind 2022 verraste Aldi vriend en vijand door aan te kondigen na 45 jaar Denemarken te verlaten. In Denemarken vindt al lange tijd een felle slag in het discountsegment plaats. Kennelijk zag Aldi er geen brood meer in. De discountketen wil zich voortaan concentreren op markten met duurzame groeimogelijkheden. In Nederland wil het marktaandeel van Aldi maar niet groeien. Als de keten zelfs in de huidige markt niet weet te groeien, zal het zijn conclusie trekken. Het is dan ook zeker niet ondenkbaar als Aldi ook uit Nederland vertrekt. Financieel zal dat Aldi als concern niet of nauwelijks pijn doen. De huurcontracten en het vastgoed van de 500 Aldi-winkels zullen zeer gewild zijn.’