VG Visie Daily #61: Negentig procent van het kapitaal in retailvastgoed is Nederlands en particulier

Lodewijk Buijs, executive director retail bij CBRE, vindt cijfers belangrijk. ‘Iedereen vindt iets van retail, maar harde cijfers ontbreken vaak.’ Daarom deed CBRE onderzoek naar wat er gebeurt met de panden die vrijkomen na een faillissement.

Uit onderzoek naar dertig failliete retailers blijkt dat ongeveer 1 op de 3 winkels niet leeg komt te staan. Bovendien worden de winkelunits die beschikbaar komen in wijkwinkelcentra en de top 15 binnensteden gemiddeld sneller opgevuld dan in andere winkelgebieden. ‘Bij opvulling in de binnensteden is er een groot verschil tussen de top-winkelsteden en de minder populaire binnensteden. Voor de top vijf – bestaande uit Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven – is de gemiddelde beschikbaarheidsduur met 1,25 jaar relatief laag. Ook de gemiddelde leegstand is hier met 6,1% relatief beperkt. Voor de nummers 6 tot en met 15 ligt de leegstand met 7,7% hoger, maar de beschikbaarheidsduur uit de analyse is maar net iets langer dan die bij de top vijf.’

Waarom wilden jullie dit onderzoeken?

‘De vraag is hoe erg die faillissementen zijn want het lijkt door de enorme media-aandacht altijd erger dan het is. Wij hebben gekeken naar die grote faillissementen en wat er gebeurt qua leegstand. Met de achterliggende vraag in gedachten: is het risicovol om te beleggen in panden van die grote ketens of heb je snel zicht op een nieuwe huurder?’

Wat waren jullie voornaamste bevindingen?

‘Dat er in de Top 15 van grote steden vaak een nieuwe retailer is die de keten overneemt. Of de locaties worden overgenomen door concurrenten zoals Coolblue dat op veel plekken van het oude BCC zit. De kern is dat de plekken in topsteden snel weer zijn ingevuld en dat kan je meenemen in het risicoprofiel om meer in de Top 5 binnensteden te beleggen. Daar is natuurlijk veel waarde verdwenen de afgelopen jaren en de vraag zit wel in de lift, maar dat komt vooral uit de particuliere hoek waaronder gebruikers zelf. Dat is wel een interessante trend trouwens: ondernemers die weer hun eigen panden kopen. Maar in de institutionele hoek zie je dat zij de beste winkelstraten van de grote winkelsteden nog mijden omdat er veel is gebeurd de afgelopen jaren.’

En ze keren moeizaam terug?

‘Het heeft te maken met het veranderde consumentengedrag: schaalvergroting in de kledingbranche en Covid. Het probleem is gewoon dat vraag en aanbod nog niet op elkaar zijn afgestemd: er is nog teveel aanbod waardoor de bezoekers keuzes hebben en de leegstand hoog blijft. De leegstand bungelt al jaren rond de zes tot zeven procent, maar de verschillen per gebied zijn groot. Out of town zoals bouwmarkten en tuincentra gaan goed, de beste winkelsteden ook, maar in de regionale centra die zijn toegevoegd in de jaren 70 tot en met 2000 zit de leegstand.’

Dus het risico om te beleggen in panden op toplocaties is minder groot dan ze denken?

‘Door de genoemde ontwikkelingen en de hoge rentestand is het aantal institutionele beleggers nihil is op die goede locaties in de grote steden. Sinds het faillissement van V&D is dat heel erg zichtbaar geworden. Alleen ASR en Bouwinvest kijken actief naar ‘high street’ en ze blijven trouw aan de beste plekken. Het heeft toch alles met de onvoorspelbaarheid van de waarden van de panden te maken. We zien wel dat we steeds meer gesprekken hebben met beleggers hierover, maar eerst moeten die steden planmatig op orde zijn en dat kost tijd.’

Waardoor krijgen ze wat meer vertrouwen, denk je?

‘Dat komt door twee dingen. Als eerste heeft het te maken het feit dat andere vastgoed- categorieën , zoals de woningbouw, logistiek en de kantoren, wat minder populair zijn geworden. De tweede reden dat core-beleggers weer naar retail kijken, is dat de gebruikersmarkt wat stabieler wordt. We hebben dus wat meer gesprekken met vooral buitenlandse beleggers.’

Wat zie je gebeuren qua retail in de steden dat je denkt: daar hebben beleggers vertrouwen in?

‘Je ziet het bijvoorbeeld aan HEMA dat goede winstcijfers laat zien. Voor beleggers is dat een signaal om te zeggen: als ik investeer in een HEMA-pand op een relatief kleine locatie dan kan ik daar goede rendementen halen.’

Dus investeren in een HEMA-pand in Apeldoorn is een goede strategie?

‘Bijvoorbeeld of Haarlem. Je ziet dat negentig procent van het kapitaal in retailvastgoed Nederlands is en van particulieren. Ze kennen de locatie, de keten en baseren daar hun vertrouwen op.’

Wat is jullie rol in het vernieuwen van winkelgebieden?

‘Wij staan gemeenten bij om adviezen te schrijven over wat de concurrentiepositie is en helpen mee met het betrekken van de verschillende partijen. Wat je immers ziet is dat het allang niet meer gaat over retailers alleen, maar ook om woningvastgoed en kantoren. In het oude V&D pand in Rotterdam zit een C&A, kantoren en de Jumbo dus dat kan gewoon. Belangrijk is dat gemeenten snel meehelpen met nieuwe bestemmingsplannen waar je niet teveel moet vasthouden aan de oude situatie. Dat betrekken van verschillende partijen kan enorm bijdragen aan de levendigheid van de binnenstad.’

Persoonlijke vragen Lodewijk Buijs, executive director retail bij CBRE

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Van je hart geen moordkuil maken.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Het karakter van mijn drie kinderen.’
WAT IS JE LIEVELINGSBOEK?
‘Putting out of your mind.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
‘Ik sport vrijwel iedere dag. Op dit moment vooral golf, mountainbiken en padel. 10 uur per week haal ik wel.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Amsterdam.’
WAT VOOR TIJD STA JE OP?
‘7 uur tenzij ik ga sporten.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Redelijk zuinig. Het vele sporten maakt een hoop goed.’