Beleggingsvastgoed: een vernieuwde kijk op de fiscale afweging tussen privé en BV

Privé of in de BV? Bij het aankopen van vastgoed was de keuze tot voor kort doorgaans makkelijk. Bij een laag rendement was het raadzaam om beleggingen in de BV te houden, terwijl privé de voorkeur had bij een hoog rendement. Het omslagpunt tussen de belastingstelsels was eenvoudig te bepalen door het consistente fictieve rendement in box 3. Ontwikkelingen in de wet- en regelgeving hebben dit vraagstuk echter omgevormd tot een complexere puzzel.

Vastgoedbeleggingen in de BV

Vastgoedbeleggingen in de BV worden gecombineerd belast, zowel in de vennootschapsbelasting als in box 2. Momenteel geldt een gecombineerd tarief van 38,8 procent, oplopend tot 50,3 procent. In de vennootschapsbelasting wordt winst belast tegen 25,8 procent, met een tariefopstapje van 19 procent voor winst tot € 200.000. Daarna worden voordelen uit de BV, zoals dividenden en verkoopwinst, in box 2 belast tegen 33 procent. Voor voordelen tot € 67.000 (of € 134.000 met fiscaal partner) geldt een tariefopstapje van 24,5 procent. Vanaf 2025 zullen vastgoed-BV’s waarschijnlijk een hogere belastingdruk ervaren in verband met de aanpassing van de generieke aftrekbeperking. Momenteel staat deze maatregel renteaftrek toe tot € 1 miljoen óf 20 procent van het fiscale bedrijfsresultaat (de ebitda). Het is aangekondigd dat de € 1 miljoen-drempel afgeschaft wordt voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed. Aangezien vastgoed-BV’s meestal gefinancierd zijn met vreemd vermogen, kan dit aanzienlijke gevolgen hebben.

Belastingheffing in privé

De heffing over privébeleggingen kent een grillig bestaan. Onder het huidige box 3-stelsel wordt verondersteld dat vastgoed een rendement oplevert van 6,04 procent, terwijl schulden slechts aftrekbaar zijn tegen 2,47 procent. Tot € 57.000 (of € 114.000 met een fiscaal partner) is vermogen vrijgesteld. Het fictieve rendement wordt belast tegen een tarief van 36 procent. Dit systeem wordt in de rechtspraak als discriminerend bestempeld vanwege zijn ficties en gemiddelden. De Hoge Raad zal hierover naar verwachting in augustus 2024 uitspraak doen.

Vanaf 2027 is een nieuw stelsel aangekondigd op basis van werkelijk rendement. Volgens het conceptvoorstel wordt het rendement op vastgoed bepaald door huurinkomen te vermeerderen met verkoopopbrengst minus (rente)kosten. Het voorstel overweegt tarieven tussen de 33 en 37 procent, met een heffingsvrijinkomen tot € 1.000. Het blijft onduidelijk of de beoogde ingangsdatum gehaald zal worden.

Geen universeel antwoord

In bovenstaand rekenvoorbeeld is een vergelijking gemaakt tussen BV en privé onder de huidige en toekomstige wet- en regelgeving, zoals die vooralsnog wordt verwacht. Er is helaas geen universeel antwoord, elke situatie vereist een individuele beoordeling en doorrekening. Factoren zoals rendement, financiering, persoonlijke omstandigheden en strategie spelen een rol, met relevante overwegingen zoals:

• beleggingshorizon en behoefte aan huurinkomen voor levensonderhoud.
• potentieel voor belastinguitstel in de BV, bijvoorbeeld door een herinvesteringsreserve te vormen of afschrijven op het vastgoed. Daarbij treedt box 2-heffing pas op bij besluit tot winstuitkering. Dit is gunstig voor de cashflow en creëert (tijdelijk) meer ruimte om investeringen of aflossingen te doen.
• beperking van renteaftrek voor vastgoed-BV’s vanaf 2025.
• mogelijk gunstig oordeel van de Hoge Raad in augustus 2024, wat kan leiden tot een realistischere rendementsbenadering voor de jaren 2019-2026.
• toekomstige box 3-wetgeving vanaf 2027, gebaseerd op werkelijk rendement.
• gewenste juridische structuur en administratieve inrichting.

Het kan ook zijn dat een combinatie tussen BV en privé als gunstigst uit de bus komt, door binnen de verschillende regimes de tariefopstapjes, vrijstellingen en faciliteiten maximaal te benutten en aan fiscale risicospreiding te doen. Kortom, het is in de praktijk vrijwel altijd maatwerk en wij kunnen u daarbij ondersteunen.