29 mei 2024 - Redactie VG Visie

OHG maakt duurzame impact waar anderen stoppen

Het fonds OHG van de provincie Gelderland richt zich op transformatie projecten met maatschappelijke urgentie en gaat daarbij minder gemakkelijke transformaties niet uit de weg. Ter gelegenheid van zijn afscheid spreken wij vastgoedveteraan en gepassioneerde voorvechter van duurzaamheid Ron de Gruyter, die hier teammanager Vestigingsklimaat bij Oost NL was, over angels, voetklemmen, volhouden en mooie resultaten.

Per toeval kwam hij in het vastgoed terecht, na een aanloop via de Sociale Wetenschappen. Het werken met mensen, het maken van gebouwen en gebiedsontwikkeling kreeg hem meteen na de studie te pakken en intussen is hij er meer dan 25 jaar in werkzaam. De Gruyter geniet bekendheid door onder andere de nieuwbouw van het Van Gogh Museum, ook heeft hij zijn steentje bijgedragen aan het bekende NEMO, en veel duurzame projecten zoals Yugen Forest -waar mens en natuur dichter bij elkaar komen- en van de duurzame, ecologische, energie neutrale en circulaire gebiedsontwikkeling van 1.800 hectare op het Chinese Shuang Shan eiland, waarvoor De Gruyter genomineerd werd voor de International China Business Award. En niet als allerminste zijn betrokkenheid bij het project Mooijburg waar de eerste volledig houten CLT betaalbare woongebouwen werden gerealiseerd, wat een plek opleverde in de MRA- Houtbouw als een van de Nederlandse koplopers op het gebied van houtbouw. Vandaag spreken we hem over het project waar hij vijf jaar geleden als vastgoedveteraan bij betrokken raakte: de OHG. Dit is, zo legt hij uit, een Ontwikkelings- en Herstructureringsmaatschappij van de provincie Gelderland, een fonds dat onder Topfonds Gelderland valt. Het fonds wordt door Oost NL, de regionale ontwikkelingsmaatschappij van Oost-Nederland gemanaged.

Hoe zijn de kaarten verdeeld, wat doet OHG precies en wat was uw rol?

‘De provincie Gelderland heeft financiën beschikbaar gesteld. In opdracht van de provincie Gelderland beheert Oost NL dit fonds. Binnen het team Vestigingsklimaat is het fonds belegd. Als teammanager van dit team coördineerde ik de ontwikkelings- en financieringsactiviteiten. Wij willen van beleid naar maakbaarheid. Met publieke gelden werken we aan het transformeren van beeldbepalende gebouwen en bedrijventerreinen. Dit alles is een maatschappelijke opgave. Wij komen in actie bij “marktfalen”.’

Wat bedoelt u daarmee?

‘De vastgoedmarkt heeft de neiging over te gaan op minder complexe projecten, op de goed financierbare businesscases en hogere rendementen. Bij dit fonds gaat het vooral om “impact”. Ons fonds richt zich op maatschappelijke urgentie, dus we gaan daarbij minder gemakkelijke transformaties niet uit de weg. We mogen meer risico nemen, hebben geld en kunnen zo dus marktfalen corrigeren. OHG is een combinatie van ontwikkelingskracht enerzijds: we puzzelen onafhankelijk mee en zijn daartoe op afstand van de provincie geplaatst. We maken eigen keuzes. Hierbij werken wij samen met de programma’s Steengoed Benutten en Werklocaties die ook van de provincie Gelderland zijn. En anderzijds van financieringskracht, waarbij wij met publiek geld financieringen verstrekken vanuit een revolverend principe’.

U benadrukt de onafhankelijkheid. Waarom is dat zo belangrijk?

‘Zo kunnen we een ander gesprek voeren met partijen. Als er met een partij een financieel vraagstuk overblijft, hebben we kapitaal voor termijnen van maximaal vijf jaar en bedenken daarbij dan iets met als doel dat het idee/project echt van de grond komt. Rendementseisen zijn daarbij minder prio. Deze onafhankelijkheid biedt OHG meer speelruimte. Zo kan de markt samen met de overheid toch optrekken en positieve impact maken.’

Dat klinkt ook wel als complexe materie. Klopt dat?

‘Dat klopt, het is heel leuk werk maar ook complex. Onze opgave is openbaar, daarin staat alles. Wanneer het gaat om leegstand of beeldbepalende gebouwen… daar zitten ook wel eens Gordiaanse knopen tussen. Wij krijgen instrumenten, zoals de financiering, om deze toch door te hakken en draaien zo het steentje om. De tafel is ons speelveld, de randen begrenzen het, de rest ligt volledig open.’

Een grote mate van vrijheid, me dunkt. Kunt u meer inzichtelijk maken wat voor projecten jullie vanuit OHG concreet realiseren?

‘Aan de voorkant is altijd de vraag: wat is de impact? Onze duurzaamheidsambitie is hoog. Bij OHG gaan we nog een stap verder. Het opvijzelen van gebouwen naar de huidige duurzame normen is soms ingewikkeld. Via ons publieke netwerk kunnen we verduurzamingsregelingen en subsidies aanboren die soms minder bekend zijn of niet goed tot hun recht komen. Wij helpen die geldstromen te ontsluiten. Oost NL is de ontwikkelingsmaatschappij van Oost-Nederland, op https://oostnl.nl/nl/showcases zijn goede voorbeelden en resultaten te vinden van diverse projecten. Zo hebben we contact gelegd tussen de City Developers en de collega’s van Oost NL die zich bezig houden met het Perspectieffonds Gelderland. Samen hebben zij het oude Kema-terrein gekocht, dat bekend staat als Arnhems Buiten, om dit verder te ontwikkelen tot een hotspot voor bedrijven en talent actief in de energietransitie. Vanuit OHG hebben wij het entreegebouw B42 gekocht. Het gebouw heeft een strategische ligging en is mede daarom belangrijk voor de ontwikkeling van het terrein. Of neem de Mauritskazerne in Ede, tussen 1904 en 1906 gebouwd in neo-renaissancestijl en nu met OHG getransformeerd tot een van de duurzaamste gebouwen van Nederland. Het Nyma-terrein bestaat uit oude fabriekshallen van de kunstzijdespinnerij in Nijmegen die we samen met de gemeente en ondernemers transformeerden tot een dynamische plek voor creatieve en innovatieve ondernemers met een onmiskenbaar industriële sfeer. Denk daarnaast aan landgoederen die we in stand houden. Maar ook aan een eenzaamouderenproject in Winterswijk waarbij tegelijkertijd een aanzet tot het opknappen van het winkelgebied werd gegeven. Al deze projecten ondersteunden we met ontwikkelings- en financieringskracht.

‘OHG GAAT VAN BELEID NAAR MAAKBAARHEID’

‘WE GAAN MINDER GEMAKKELIJKE TRANSFORMATIES NIET UIT DE WEG’

‘ALS VASTGOEDSECTOR MOETEN WE MEER REALISTISCH, INTEGRAAL GAAN DENKEN’

Dienden de voorstellen zichzelf aan of moest u ook acquireren?

‘In het begin acquireerden we wel, intussen stromen de voorstellen en aanvragen toe. Kijk, de provincie heeft natuurlijk veel contacten. Nu worden we gebeld door ontwikkelaars en gemeenten. De resultaten van OHG zijn goed. We blijven ook niet oneindig bestaan, het programma is voor tien jaar uitgezet, dus het gaat ook om kansen pakken. We zijn nu vijf jaar bezig, waarin steeds het nut en noodzaak van het te ontwikkelen onroerend goed wordt vastgesteld. Deze termijn wordt nu gereviewd door de partners en stakeholders. De opgave is nu nog groter dan gedacht. Dus veel werk aan de winkel voor OHG.’

Zijn er andere partijen die ook in dit veld opereren?

‘Er zijn er nog enkele in Nederland waaronder: de Herstructurerings maatschappij Overijssel (HMO) en de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU). Bij deze partijen ligt het zwaartepunt op bedrijventerreinen. Provincie Gelderland richt zich met OHG op zowel wonen als werken. Kennis wordt gedeeld, gebundeld en ook weer gedeeld met de Rijksoverheid. Samen streven we naar “maakbaarheid” van goede voorstellen.’

Was u tijdens de realisatie van projecten ook betrokken?

‘Jazeker. Het is niet dat wij financieren en dan wachten tot het af is. Je moet blijven kijken wat je onderweg tegenkomt, denk bijvoorbeeld aan de oplopende prijzen van bouwmaterialen. Hoe kunnen wij de ondernemer zoveel comfort geven dat het einddoel dan niet in gevaar komt? Daarin zijn we uniek. Het merendeel van het team heeft zelf in de klei gestaan en weet waarover het werk gaat.’

U zwaait nu af. Ziet u de toekomst rooskleurig tegemoet?

‘Ja, absoluut. Wie bijvoorbeeld naar de tijdelijke huisvesting in Nederland kijkt, ziet een soort voormalige Oostblok-architectuur ontstaan. Dat kan echt beter en vergt een nieuwe blik. We zouden vaker de stoel naar achter moeten rollen en meer kwaliteit in wonen en werken kunnen creëren en een tikje meer neigen naar een holistische aanpak. Afgelopen tijd zag je bijvoorbeeld veel werkgebieden omgebouwd worden tot huisvesting. Maar waar blijft de ondernemer dan? Daar is niet “holistisch” over nagedacht, maar zodra ik dat woord opper, springt iedereen alle kanten op. Maar wat betekent het eigenlijk? Dan zeg ik snel: “integraal”. Daarmee ontstaat voldoende ruimte om een opgave tot een goed uiteinde te brengen. En door vastgoedontwikkelingen ook boven verkiezingsretoriek uit te tillen en meer realistisch, integraal te gaan denken zal de toekomst zeker rooskleurig zijn.’