02 jun 2024 - Erwin Asselman

Rotterdam mikt op nieuwbouw waar iedereen van profiteert

Ondanks de bouwcrisis en politieke onzekerheid blijven de nieuwe vastgoedprojecten zich aaneenrijgen in Rotterdam. De Maasstad is dan ook zeer in trek bij nieuwe bedrijven, studenten en woningzoekenden. Ook al ligt de focus op nieuwbouw, het stadsbestuur wil ook oog blijven houden voor bestaande Rotterdammers.

Dat blijkt uit interviews met directeur Gebiedsontwikkeling Rotterdam Jos Melchers, bouwregisseur Mattijs Rommelse en directeur Bestaande Stad Rogier André de La Porte – allen namens gemeente Rotterdam – en Made Real Estate-directeur Marco Clarijs. De bouwcrisis, veroorzaakt door hoge bouw-en financieringskosten en onzekerheid over regulering van de middeldure huurwoningmarkt, laat ook Rotterdam niet ongemoeid. Onder meer op het Wijnhaveneiland gaat de woningbouw in de Glashaventoren niet door, maar zal het bestaande gebouw tot hotel omgebouwd worden. Dit geldt eveneens voor het woningproject aan Coolsingel 75, waar Edge nu een hoogwaardig kantoor ontwikkelt.

Ook al zijn woningprojecten nu lastig rendabel te krijgen en zijn er projecten af- of uitgesteld, het stadsbestuur maakt zich geen zorgen. De stad heeft namelijk een pijplijn van ruim 45.000 woningen, verdeeld over 300 grotere projecten en 250 kleinere ontwikkelingen. ‘De afgelopen zes jaar lag onze jaarlijkse woningbouwproductie gemiddeld tussen de 3.000 en 4.000. Waar andere steden in 2023 een grote terugval hadden, kwam de bouwstart in Rotterdam nog uit op 3.100 woningen’, meldt bouwregisseur Mattijs Rommelse.

Bouwsubsidies

Voor het stadsbestuur is het essentieel dat een groot deel van de nieuwe woningen betaalbaar blijven, stelt hij. ‘Binnenstedelijke betaalbare woningbouw is met de huidige kosten en de rentestand niet of nauwelijks rendabel. Daar moet structureel geld bij. Rotterdam heeft daarom een doorbouwakkoord gesloten en 50 miljoen euro beschikbaar gesteld om de onrendabele top van belangrijke projecten te financieren. Met de woningbouw- en startbouwimpuls van het Rijk gaat de totale steun zelfs richting 100 miljoen euro. Afgelopen jaar is bij 53 procent in het sociale en het middeldure segment gestart met de bouw. Dat brengen we zo snel mogelijk naar minimaal 55 en in 2026 naar 65 procent.’

Jos Melchers, Gebiedsontwikkeling Gemeente Rotterdam

‘ROTTERDAM HEEFT 100 MILJOEN EURO OM ONRENDABELE TOP PROJECTEN TE FINANCIEREN’

Nieuwe kabinet

Een fors deel van de woningen kan pas na infrastructurele investeringen worden gebouwd. Daarvoor kijkt de stad naar het nieuwe kabinet, verklaart directeur Gebiedsontwikkeling Jos Melchers. ‘Investeringen door het nieuwe kabinet in werkgelegenheid, wonen en infrastructuur, maar met name in openbaar vervoer en uitbreiding van het elektriciteitsnet, zijn essentieel. Rotterdam heeft als mainport al steun gekregen voor de energietransitie van de haven, de nieuwe oeververbinding, alsook investeringen in de zogeheten Oude Lijn tussen Leiden en Dordrecht en in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Alleen de nieuwe brug maakt al de bouw van 30.000 woningen in de oostflank van Rotterdam mogelijk. Maar wij en de hele Metropoolregio Den Haag-Rotterdam hebben meer steun nodig, bijvoorbeeld voor ontwikkelingen van voormalige havengebieden en brownfield-opgaves. Daarvoor is ook steun nodig vanuit de provincie en Brussel.’

Kantorenbouw

Behalve om woningen zit Rotterdam ook dringend verlegen om nieuwe kantoren, legt Melchers uit. ‘Tien jaar geleden lag de leegstand nog op 18 procent, nu is die praktisch verdampt. Door de huidige schaarste van goede duurzame kantoorruimtes stijgen de huurprijzen en is kantorennieuwbouw aantrekkelijker voor investeerders. Rotterdam gaat zich dan ook meer op de bouw van nieuwe kantoren richten. In het CBD zinnen we in het Schiekadeblok op ruim 45.000 m2 aan kantoorruimte; niet alleen voor high-end gebruikers maar ook de creatieve sector. In mixed-use projecten zoals The Modernist en Treehouse is ongeveer 27.500 m2 kantoorruimte voorzien. Op de Blaak is 30.000 m2 en op de Coolsingel is ongeveer 70.000 m2 aan nieuwe kantoren of transformaties gepland. In het gebied Prins Alexander staat daarnaast circa 20.000 m2 op de rol. Kantoren zijn eveneens opgenomen in het vastgoedprogramma van Rijnhaven en Feyenoord City.’

‘STADSBESTUUR GAAT ZICH MEER OP DE BOUW VAN NIEUWE KANTOREN RICHTEN’

Niet in aanbouw Vastgoedadviseur

Marco Clarijs, voorheen city leader bij CBRE Rotterdam die net vastgoedadvieskantoor Made Real Estate heeft opgericht, blijft zich echter zorgen maken over de kantorenbouw. ‘In 2017 studeerde ik af aan de ASRE met een scriptie over de mismatch tussen vraag en aanbod op de Rotterdamse kantorenmarkt. De conclusie was destijds dat de omvang van de beoogde nieuwbouwontwikkelingen in het CBD van Rotterdam slechts een fractie was van de vraag. En sinds die tijd is er geen enkel nieuw kantoor opgeleverd. De leegstand is alleen maar verder gedaald tot ver onder het frictieniveau. Het frustrerende is dat de toen genoemde nieuwbouwprojecten nog steeds niet in aanbouw zijn. Intussen neemt de krapte verder toe en worden leegstand en nieuw aanbod rap opgevuld, zoals Air Offices dat al voor driekwart is verhuurd.’

Marco Clarijs, directeur Made Real Estate

‘DE KRAPTE IS ZO GROOT DAT ER IN HET CENTRUM AMPER PLEK MEER IS VOOR STARTENDE BEDRIJVEN’

Geen financiering

Dat het Rotterdamse stadsbestuur de planvoorraad kantoren wil vergroten, noemt hij bemoedigend. ‘Maar de stad kan deze projecten niet realiseren, dat doen de marktpartijen. Nieuwbouw is een ingewikkelde puzzel met vaak een ontbrekend stukje niet te maken is. Op dit moment is het vooral lastig om grote kantorenprojecten te financieren. Banken lijken kantoren te risicovol te vinden en eisen een hoog percentage voorverhuur. Een forward funding van een institutionele investeerder is in de huidige markt ook praktisch onhaalbaar. Zo duurt het lang voordat een ontwikkelaar de bouw kan starten.’

Clarijs ziet dan ook steeds meer parallellen tussen de commerciële vastgoedsector en de woningmarkt. ‘Veel woningzoekende middeninkomens kunnen nauwelijks meer terecht in het centrum. Op de kantorenmarkt gaan we dezelfde kant op. De krapte op de kantorenmarkt nabij OV-knooppunten wordt nu zo groot dat er geen plek meer is voor startende bedrijven en maatschappelijke instellingen. Net als op de woningmarkt is er geen doorstroming. In een gezonde markt kunnen gevestigde bedrijven doorstromen naar moderne kantoren, zodat start-ups en maatschappelijke instellingen hun plek kunnen innemen. In Rotterdam is die jaarlijkse vraag in het centrum minimaal 50.000 m2. Maar die cyclus komt tot stilstand als er niet voldoende nieuwbouw is.’

In harmonie

In het geweld van alle nieuwbouw verdedigt directeur Bestaande Stad Rogier André de La Porte de belangen van de huidige Rotterdammers. Dat ziet hij als zijn plicht, zegt hij in een interview met congresorganisator Spryg. ‘Ondanks de vele nieuwbouw moet het verleden en het heden een belangrijke plek blijven houden. Voor de huidige bewoners – en net zo goed voor mijzelf als geboren en getogen Rotterdammer – moet de stad herkenbaar blijven. Ontwikkelaars moeten de nieuwbouw op harmonieuze wijze in het bestaande en het historisch erfgoed laten overlopen. Het bestaande geeft een nieuwe plek bovendien karakter. Zo blijven oude Rotterdammers zich thuisvoelen in de stad.’

Soms dreigen de bestaande belangen onder te sneeuwen, constateert hij. ‘Het moet wel een stad voor alle Rotterdammers blijven. Zo zijn in het vernieuwde Katendrecht veel dure woningen, hippe winkels en horeca toegevoegd. De oude bewoners hebben daar weinig mee op, terwijl basisvoorzieningen als een supermarkt en schoenmaker zijn verdwenen. Die zorgen bestaan ook bij jonge, creatieve ondernemers en kunstenaars die goedkoop huren maar soms moeten wijken voor nieuwbouw. In het Schiekadeblok hebben ze economisch veel waarde en levendigheid toegevoegd. In de nieuwbouwplannen moet er plek voor hen blijven.’

Profijt Rotterdammers

Zijn advies aan ontwikkelaars is dat bij nieuwbouw ook de situatie van bestaande bewoners moet verbeteren. ‘Ik ben medeverantwoordelijk voor het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Met gebiedsontwikkeling Feyenoord City/XL, een nieuw intercitystation en een nieuwe oeververbinding staat hier veel te gebeuren. De huidige bewoners vinden het al spannend dat er met Feyenoord City 3.700 woningen bijkomen. Ze vragen zich af wat de impact op hen wordt. Met de wijkraad bespreek ik hun zorgen over parkeervoorzieningen en een mogelijk tekort aan scholen en huisartsen. Dit stadsbestuur staat echter goede groei voor. Met ontwikkelaars zullen we sluitende afspraken maken over afdoende maatschappelijke voorzieningen, een goede verkeersafwikkeling en genoeg groen.’

All rights reserved © 2024 Young Media