18 jun 2024 - Erwin Asselman

VG Visie Daily #74: Als we klimaatrisico’s van vastgoed inprijzen is verduurzaming wel rendabel

Het gaat binnenkort weer druk worden op de vastgoedbeleggingsmarkt dankzij een marktrente die eind 2025 waarschijnlijk op 2,5 procent ligt, bleek op de ULI Conference in Milaan. Het is voor beleggers echter vooral zaak om vastgoed weerbaar te maken tegen klimaatextremen en geopolitieke instabiliteit, stelt ULI Europe ceo Lisette van Doorn.

Geen andere economische sector is zo blootgesteld aan disruptieve ontwikkelingen, klimaatverandering en geopolitieke instabiliteit als het vastgoed, opende Lisette van Doorn de ULI Conference in Milaan eind vorige week. In een later gesprek met VG Visie Daily ging de ceo van ULI Europe daar dieper op in. De geopolitieke analyse die voormalig Europese Commissie-voorzitter José Manuel Barroso op de conferentie gaf, is volgens haar relevanter dan ooit voor de sector.

‘Vastgoedinvesteerders houden steeds meer rekening met geopolitieke risico’s. Dat bleek ook uit de Capital Markets-briefing op deze ULI Conference. Het investable universe wordt steeds kleiner, merkte een grote belegger op. Namen de meeste investeerders al afscheid van Turkije en na februari 2022 abrupt van Rusland, nu wil niemand meer beleggen in China. De risico’s worden daar in het huidige repressieve en instabiele klimaat simpelweg te groot geacht. Ik kan me voorstellen dat beleggers ook steeds kritischer naar de landen ten westen van Oekraïne gaan kijken als Rusland tegen de grenzen gaat aanduwen. Dat geldt met name voor de Baltische staten, die nu nog in trek zijn.’

Fed en ECB

De meest prangende vraag bij vastgoedpartijen betrof niettemin het verwachte rentebeleid van centrale banken, erkent Van Doorn. ‘Dat het nog steeds stil is op de Europese vastgoedbeleggingsmarkt heeft voornamelijk met de rentemarkt te maken. Er zijn nu wel meer kopers op de markt en er is meer concurrentie op deals ten opzichte van begin dit jaar. Maar in the end of the day gebeurt er nog weinig tot niets op de beleggingsmarkt. Dat gaat wel veranderen. Janet Henry, global chief economist van bank HSBC, vertelde ons dat centrale banken de rente graag willen verlagen maar bang zijn dat te snel te doen. Verlagen ze te laat, dan maakt de economie een harde landing. Rekende de markt eerst op zes renteverlagingen van de Amerikaanse Fed dit jaar, nu is de verwachting een verlaging dit jaar en drie in 2025. De ECB zal waarschijnlijk zowel in juli als september de marktrente met 25 basispunten verlagen. Henry schat dat de Europese rente dan in november 2025 op 2,5 procent staat.’

Niet alleen financieel

Maar volgens de ULI-ceo is meer nodig om de vastgoedbeleggingsmarkt op gang te brengen. ‘De taxatiewaarden zijn de afgelopen twee jaar wel verlaagd, maar nog niet afdoende. Verkopende partijen hebben nog niet alle risico’s ingeprijsd die een koper wil terugzien in de vraagprijs. Dat gaat deels over incourant (kantoren)vastgoed op incourante locaties maar in toenemende mate over de klimaatbestendigheid van een object. Helaas is er te weinig collectieve actie op het gebied van net zero-vastgoed. We kijken alleen naar het financiële kortetermijneffect en niet naar de lange termijn. Minder CO2-uitstoot betekent minder temperatuurstijging en extreem weer; deze waarden moeten ook in de vastgoedtaxatie worden meegenomen.’

Geen excuus

Ze constateert dat verduurzaming in de vastgoedsector teveel een theoretische exercitie is. ‘Veel partijen zijn bezig met interne rapportages, maar er gebeurt veel te weinig op gebouwniveau. Verduurzaming van bestaande gebouwen komt amper van de grond. Herontwikkeling en upgrades om gebouwen CO2-neutraal te maken kosten teveel, zeker nu de bouwkosten en kapitaallasten de pan uitrijzen. Bovendien vertalen de investeringen zich niet in een hogere waardering. Waarom zouden we er dan geld in stoppen, is de reactie van veel beleggers. Voor veel partijen is verduurzaming financieel niet eens haalbaar, omdat de businesscase niet is rond te rekenen. Andere tegenwerpingen zijn dat er geen consistente data bestaan, teveel verschillende meetsystemen zijn en er geen carbon pricing is in het vastgoed. Dat is allemaal waar, maar geen excuus om niets te doen.’

Maatschappelijke businesscase

Hoe kan verduurzaming volgens haar dan wel in de waardering verdisconteerd worden? ‘We moeten af van de focus op alleen financiële opbrengsten. De toegevoegde waarde wordt nu verengd tot een lagere yield en een hogere huuropbrengst. Met deze beperkte benadering is een sluitende businesscase lastig te onderbouwen. Als basis bij de waardebepaling van een vastgoedobject moeten we de langetermijnwaarde nemen. Is een gebouw bijvoorbeeld bestand tegen klimaatextremen of voldoet het aan de eisen van de Europese Green Deal? Of is een gebouw gezond, is er genoeg groen? Als we die ontbrekende eigenschappen meerekenen, is de werkelijke waarde niet 100 procent maar eerder 90 of 85 procent. Met een waarde van 90 procent is de businesscase van verduurzaming vervolgens wel financieel te onderbouwen. Een vastgoedbelegger of -ontwikkelaar kan evenwel niet alle kosten van een CO2-neutraal, groen en gezond gebouw in een biodivers en groene omgeving zelf dragen. Dit is een maatschappelijke opgave waarvoor een maatschappelijke businesscase nodig is.’

Faciliterende rol

Wachten op overheden die met een zak geld komen, is volgens haar niet de oplossing. ‘Nu wordt het grootste deel van de opgave bij de eigenaar neergelegd, terwijl het grootste deel van de opbrengst bij de huurder/gebruiker terechtkomt. We moeten bepalen waar zowel kosten als baten terechtkomen, zodat het een publieke en private opgave wordt. De belangrijkste bijdrage van een overheid is geen geld maar een faciliterende rol. Sta bijvoorbeeld in ruil voor klimaatneutrale investeringen verdichting toe. Hier in Milaan staat de overheid de bouw van extra verdiepingen toe als een ontwikkelaar betaalbare huisvesting realiseert. Of als een partij lege kantoren wil transformeren naar toekomstbestendig en groen vastgoed, zou een gemeente de bestemming moeten veranderen en de planning versnellen. Graag wel in combinatie met een grondprijs die in lijn is met de groene en sociale eisen van een gemeente. Dan zal je merken hoeveel partijen bereid zijn groene investeringen te doen.’

Uniforme rekenmethodes

ULI en zijn leden dragen ook hun steentje bij, besluit Van Doorn. ‘De schaal van de opgave is te groot om af te wachten en de deadlines van 2030 – 55 procent CO2-reductie – en energieneutraal in 2050 naderen met rasse schreden. Collectieve en transformatieve actie is nu nodig, want de vastgoedsector loopt erg achter. ULI werkt hard aan uniforme rekenmethodes voor CO2-beprijzing samen met belangrijke instanties als EPRA, RICS en INREV. Bij deze organisaties dringt ook door dat een holistische benadering van vastgoedwaardering nodig is.’

All rights reserved © 2024 Young Media