VG Visie Daily #101: De overheid kan garanties bieden voor risicovolle projecten

Arjen Gielen is voorzitter van het bestuur van SVn, de stichting die financieringen biedt voor woningeigenaren, ondernemers, verenigingen en projectontwikkelaars. Gielen, voorheen werkzaam als voorzitter van de Raad van Bestuur van de Nationale Hypotheek Garantie, weet dus alles van het stimuleren van de vraagkant naar woningen, maar richt zijn ogen juist op de aanbodkant.

Wat is de grootste uitdaging op de woningmarkt vandaag de dag?

‘Het grootste probleem is het tekort aan betaalbare woningen, vooral voor starters. Het huidige woningtekort wordt geschat op ongeveer 300.000 woningen. Starters, mensen die vaak voor het eerst een huis willen kopen, vinden nauwelijks woningen binnen hun bereik. Tegelijkertijd hebben veel ouderen die in grotere huizen wonen, moeite om geschikte kleinere woningen te vinden om naartoe te verhuizen.’

Wat is een mogelijke oplossing om dit tekort te verhelpen?

‘We moeten snel meer woningen bouwen. Het doel is – zoals je weet – om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren. Dit zijn zowel nieuwbouwwoningen als transformaties van bestaande gebouwen, zoals kantoorpanden die worden omgebouwd naar woningen. Maar het gaat niet alleen om kwantiteit, ook de kwaliteit en het type woning moeten aansluiten bij de behoeften en de vraag. Vooral betaalbare huur- en koopwoningen zijn nodig voor starters en mensen met een middeninkomen.’

De ambitie voor de overheid is duidelijk. Maar werken vraaggerichte maatregelen, zoals subsidies of koopsubsidies?

‘Maatregelen aan de vraagkant werken het beste als de aanbodkant ook werkt. Zoals glashelder is, zit de bottleneck bij aanbodgerichte maatregelen. En als je dan alleen maar de vraag stimuleert, tja dat helpt dan niet. Dus wat je aan de vraagzijde moet doen is selectief durven zijn. Zorg dat je ze zo inzet dat de specifieke doelgroep er toegang tot schaarse woningen door krijgt. Als je alleen de vraag generiek zou stimuleren, zonder dat er genoeg woningen bij komen, stijgen de prijzen alleen maar. Dat zagen we in de afgelopen jaren toen er allerlei maatregelen kwamen om de koopkracht te vergroten, maar het aanbod bleef achter. Het is essentieel dat deze maatregelen aan de vraagkant dus gerichter worden, maar nog belangrijker is dat vooral de aanpak aan de aanbodkant wordt versterkt. En dat gaat om nieuwbouw, maar kan ook over de bestaande woningvoorraad gaan.’

Transformatie van bestaande gebouwen wordt inderdaad vaak genoemd als oplossing.

‘Ja, een goed voorbeeld is het ombouwen van kantoorgebouwen naar wooncomplexen. In steden zoals Amsterdam en Rotterdam zie je dat er veel leegstaande kantoren zijn, vooral sinds de pandemie, die geschikt zijn om snel om te zetten naar woningen.’

Hoe kunnen we de financiering voor dit soort projecten rond krijgen?

‘Hier ligt een belangrijke taak voor zowel de overheid als de financiële sector. De overheid zou bijvoorbeeld garanties kunnen bieden voor bepaalde risicovolle projecten. Dit kan ontwikkelaars en bouwbedrijven het vertrouwen geven dat hun investering veilig is. Daarnaast kunnen pensioenfondsen meer betrokken worden. We zien dat pensioenfondsen meer willen investeren in maatschappelijke projecten, dan is samenwerking met hen van essentieel belang voor marktpartijen maar ook dus voor overheden.’

Waarom is het voor buitenlandse investeerders soms minder aantrekkelijk om in Nederland te investeren?

‘Buitenlandse investeerders kijken logischerwijs naar rendement. In Nederland is de overdrachtsbelasting relatief hoog vergeleken met andere Europese landen. Dat maakt investeringen in vastgoed minder aantrekkelijk. Daarnaast is er in Nederland veel politieke onzekerheid en regelgeving die voortdurend verandert, zoals huurprijsreguleringen en belastingmaatregelen.’

Wat is een concrete stap die de overheid nu kan nemen om investeerders aan te trekken?

‘De overheid zou bijvoorbeeld kunnen overwegen om een stabieler belastingklimaat te creëren, waarbij de regels voor langere tijd vastliggen. Daarnaast zouden er garanties kunnen komen voor investeringen in nieuwbouw of transformatieprojecten, zoals eerder genoemd. Deze garanties zouden ervoor zorgen dat investeerders meer zekerheid hebben en bereid zijn om hun geld in Nederlandse bouwprojecten te steken.’

Hoe kunnen we zorgen dat meer privaat kapitaal wordt aangetrokken voor woningbouw?

‘Wat je ziet is dat pensioenfondsen en private investeerders vaak terughoudend zijn vanwege de complexiteit en onzekerheid op de woningmarkt. Als de overheid echter garanties biedt of met concrete plannen komt die risico’s beperken, zie je dat er veel meer kapitaal beschikbaar komt.’

Hoe kunnen gemeenten en provincies hieraan bijdragen?

‘Gemeenten en provincies hebben een cruciale rol in het faciliteren van bouwprojecten. Zij kunnen zorgen voor snellere vergunningstrajecten en meer ruimte geven voor flexibele bouwvormen, zoals tijdelijke woningen.’

Wat is de grootste uitdaging bij het versnellen van bouwprojecten?

‘De grootste uitdaging is bureaucratie en regelgeving. Projecten lopen vaak vertraging op omdat vergunningen niet snel genoeg worden afgegeven of omdat er bezwaarprocedures zijn. Daarnaast is de bouwsector zelf vaak traag door een gebrek aan capaciteit en geschoolde arbeidskrachten. Wat je nu ziet is dat er steeds meer flexibele bouwmethoden worden ontwikkeld, zoals prefab-woningen, die veel sneller gebouwd kunnen worden. Maar de regelgeving moet ook aangepast worden om dit soort initiatieven te stimuleren.’

Heb je er vertrouwen in dat we de problemen op de woningmarkt kunnen oplossen?

‘Ja, ik geloof dat we het kunnen oplossen, maar kost tijd. We moeten niet alles tegelijk willen doen, maar stap voor stap voortgang boeken. Als we nu beginnen met het versnellen van bouwprojecten, het ombouwen van bestaande panden en het aantrekken van privaat kapitaal, kunnen we de ergste druk verlichten. Ik heb er vertrouwen in dat als de overheid en de private sector goed samenwerken, we binnen tien jaar een veel gezondere woningmarkt kunnen hebben.’