Benkey’s innovatieve vastgoedfonds: ‘Je hebt nog nooit zo flexibel vastgoedeigenaar kunnen zijn’

Na het succes van zijn eigen vastgoedportefeuille en ontwikkelbedrijf Breadstone pakt Rory Bertram, founder en eigenaar van Benkey, het groter aan. Met het nieuw geïntroduceerde vastgoedfonds kan iedereen meedoen. Van crowdfunding naar Finance Boutique: hoog serviceniveau en persoonlijke aandacht staan voorop. Inmiddels is Bertram zelf al 25 jaar succesvol ondernemer. Samen met Bram van Helden, investment manager bij Benkey, licht hij de innovatieve aanpak, én het te verwachte rendement toe. ‘Wij geloven zo in ons eigen product, we doen zelf mee. Skin in the Game’.

Het ondernemerschap van Rory Bertram mag wellicht geen toeval heten, als vijfde generatie van een ondernemersfamilie. Met dit verschil, Bertram koos niet voor het gebaande pad van het bakkersbedrijf, maar ging al heel jong zijn eigen weg. Op zijn 16e begon hij in Hilversum een castingbedrijf en op zijn 18e wist hij het succesvol te verkopen. Zin om te studeren had hij niet, wél was hij nieuwsgierig naar wat er allemaal te koop is in de wereld. Hij liep stages in de auto-industrie, bij de optiebeurs en ja, zo kwam hij ook met het vastgoed in aanraking. Vanuit het vastgoedbeheer richtte hij zich op evenementenlocaties, totdat hij in 2013 vanuit een aantal transacties Breadstone oprichtte, het zusterbedrijf dat momenteel voornamelijk projectontwikkeling doet. Rory Bertram over de oprichting van Benkey: ‘We werken met alternatieve financiers, en hadden op een gegeven moment meer investeerders, oftewel kapitaal beschikbaar, dan we projecten hadden. Als al je tijd en geld vastzit in het project, moet je dat eerst afronden voordat je door kunt gaan. Zo is vijf jaar geleden Benkey ontstaan.’

Bedenken en uitvoeren

Bram van Helden werkt inmiddels alweer zeven jaar voor Breadstone en Benkey, toen nog verantwoordelijk voor het beheer van de portefeuille. ‘Daar ben ik met alle aspecten van het vak in aanraking gekomen, van verhuur en verkoop tot optimalisatie van vastgoed.’ Samen vormen Bertram en Van Helden de investment spil van de Finance Boutique. Bertram: ‘We werken aan alles wat bij de planvorming rondom een deal komt kijken. We trekken er ook samen op als het om verkopen gaat. Wij zijn de sluis tussen iets bedenken en het uitvoeren. Iedere week krijgen we tussen de 80 en 100 miljoen euro aan dealflow binnen vanuit onze software oplossingen en ons netwerk in het vastgoed.

Benkey begon vanuit crowdfunding, waarbij kapitaal werd opgehaald bij particulieren en ondernemers, met als doel vastgoedprojecten te financieren. Inmiddels is er sprake van een nieuwe fase in het bedrijf, van crowdfunding, met relatief kleine bedragen van een groot aantal investeerders, naar fondsen, waarbij vorig jaar is gestart met een vastgoedfonds. Hierbij gaat het om investeringen vanaf een half miljoen, wat al aangeeft dat het bedrijf flink van kleur is verschoten. De focus ligt volledig op exclusiviteit, hospitality, persoonlijke aandacht en het vormen van een investeringsclub, de Finance Boutique.

Hoger rendement

Bertram werkte jaren aan zijn eigen beleggingsportefeuille, waarom dan nu over stappen naar fondsen? ‘Mijn eigen portefeuille had een bepaalde omvang bereikt, waarvan ik voor mezelf heb besloten dat het qua beleggingen groot genoeg is. Je kunt natuurlijk altijd maar doorgroeien, maar je kunt op een gegeven moment ook tevreden zijn. Ik wil niet oneindig méér blijven verzamelen. Maar ik wil wél graag lekker blijven werken, met een energiek team om me heen. Ik vind dit werk, het maken van deals en het spreken met andere vastgoedprofessionals gewoon veel te leuk om te doen. Dat is ook de belangrijkste drijfveer achter Benkey, dit is waar ons hart ligt en waar we ontzettend veel plezier en ambitie in hebben.’ Vanuit die ambitie is dan ook gekozen voor de fondsstructuur. Rory Bertram: ‘Met het fonds kunnen we op een grotere schaal gaan werken en ook, richting de toekomst, nog meer impact gaan maken in de vastgoedbranche.’ Voor onze investeerders betekent het fonds een extra product erbij, waar ze op in kunnen stappen. ‘Het nieuwe vastgoedfonds geeft een spreiding in de vermogensmix van onze investeerders. Waarbij ze in staat zijn mede-eigenaar te worden van het vastgoed, een vraag die we vaak kregen. Daar kunnen we nu “ja” tegen zeggen met een duurzaam en schaalbaar model. Dat betekent dat onze investeerders van een hoger rendement genieten.’

‘DE FOCUS LIGT VOLLEDIG OP EXCLUSIVITEIT, HOSPITALITY, PERSOONLIJKE AANDACHT EN HET VORMEN VAN EEN INVESTERINGSCLUB’

Visie en identiteit

Met deze structuur ontstaat er een echte club van investeerders, die veelvuldig terugkomen. Benkey organiseert veel verschillende events voor de leden, van kennissessies tot zomerbarbecues en samen kookworkshops doen met de hele familie. Uiteraard behoort een race event op het circuit van Zandvoort tot het repertoire. Voor Bertram en Van Helden is die club des te belangrijker omdat de digitale wereld uiteraard een grote rol speelt bij beleggingsplatforms. ‘De rode draad van onze investeerders is dat het allemaal succesvolle ondernemers zijn, die bijvoorbeeld een bedrijf verkocht hebben en nog grote betrokkenheid hebben bij die onderneming. Die vinden het fijn om gelijkgestemden te ontmoeten, maar ze vinden het ook fijn dat er een gezicht en een gevoel achter een bedrijf zit, met een visie en een identiteit. Vertrouwen is in ons vak een van de belangrijkste zaken. Door middel van transparantie aan de ene kant, en digitalisering aan de andere kant, weten wij die werelden heel goed te verbinden.’

Klein maar fijn

De gemiddelde ticketsize van een investeerder zit bij Benkey nu op 3,5 ton, zegt Van Helden. Voor het vastgoedfonds gaat dat naar minimaal een half miljoen. ‘Dat is het type investeerder dat wij bedienen. Daarbij gaat het niet alleen om de euro’s, maar juist ook om de persoonlijke aandacht die je kunt geven. Dat is de filosofie achter onze Finance Boutique, die feitelijk het tegenovergestelde is van crowdfunding. We zoeken niet meer de massa op, maar gaan naar klein en fijn. We willen tijd hebben voor onze investeerder en daarin is kwaliteit heel belangrijk. Dat zit in het contact, maar ook in de optimalisatie van het vastgoed en in onze uitstraling richting de huurders. Alles is hier doordacht.’ Met het vastgoedfonds ligt de focus op het commerciële vastgoed, in brede zin. Van Helden: ‘We kijken naar kantoor, light industrial, retail en naar specials, zoals supermarkten of sportscholen. We spreiden het risico door in verschillende sectoren actief te zijn en we zitten in heel Nederland. De eerste deal is in Zwolle geweest met een kleine portefeuille van kantoren en de volgende deals staan klaar voor eind dit jaar op andere plekken in Nederland. Ons fondsenteam beheert de portefeuilleselectie om zo een gebalanceerde portefeuille op te bouwen.’

Bram van Helden, investment manager

‘DE RODE DRAAD VAN ONZE INVESTEERDERS IS DAT HET ALLE MAAL SUCCESVOLLE ONDERNEMERS ZIJN, DIE WILLEN GRAAG GELIJKGESTEMDEN ONTMOETEN’

Rory Bertram, founder en eigenaar Breadstone en Benkey

Half miljard beleggingswaarde

De stip op de horizon is richting een half miljard beleggingswaarde binnen vijf jaar. Voor volgend jaar gaat het om 50 miljoen aan vastgoed. Bertram: ‘We kijken naar waar we waarde kunnen toevoegen, zoals een deel leegstand. En we kijken natuurlijk ook naar de potenties van de locatie, of we daar toekomstperspectief in zien. We kwantificeren op vier punten: direct rendement, de waarde die we behalen ten opzichte van de huidige economie, de waarde die we kunnen toevoegen en tot slot de lange termijn exit strategie. Op basis van deze vier pijlers wordt een beslissing genomen.’ Van Helden: We hebben ons eigen beheer in huis, assetmanagers en technisch managers, en weten dus bij ieder pand direct wat er speelt. We kijken naar de behoefte in de lokale markt. We kijken wat we op voorhand investeren om de juiste huurder aan te trekken en voor de juiste prijs te kunnen verhuren. Onze werkaanpak is echt anders dan de reguliere markt. We zoeken naar de kansen op lokaal niveau.

Het beste brood

Voor Benkey draait het dan niet alleen om de tevredenheid van de investeerders, maar zeker net zo goed van de huurders. Bertram: ‘Het fonds is er niet alleen voor het rendement van de investeerders, we vinden onze huurders net zo belangrijk. Ook hier gaat het ons om klein en fijn, met veel persoonlijke aandacht. Daarin zijn wij echt onderscheidend in de markt met ons eigen property- & assetmanagement team. Wij willen de beste kwaliteit hebben, omdat we dan altijd klanten zullen hebben. Dat is de filosofie die ik heb geleerd vanuit mijn verleden en mijn familiegeschiedenis. Als ik het beste brood maak, ga ik het altijd verkopen. Want er zijn altijd mensen bereid om daarvoor te betalen. Die rode draad neem ik mee in alles wat we doen. Bij ieder object dat we aankopen willen we qua kwaliteit het uiterste eruit halen.’ Van Helden: ‘Een tweede superbelangrijk adagium voor ons is, zonder contact geen contract. We moeten een gezicht zijn bij het pand, aanwezig zijn. Daarmee krijg je huurders, bouw je een band op én behoud je ze. Bovendien voeren we intern top financieel management. We hebben veel systemen en technologie waarmee we proactief input krijgen uit de panden en van de huurders. Die kunnen we converteren in dashboards en realtime de controle houden op de panden en financiën. En kunnen bijsturen als dat nodig is, door het snelle inzicht kunnen we problemen ook snel aanpakken en dat leidt tot een hoge klanttevredenheid onder onze huurders.’

Interessante beleggingspositie

Het minimale rendement waar Benkey voor gaat is 7,5 procent. Daaronder is er geen prestatie vergoeding voor de fondsbeheerder. Bertram: ‘We verwachten met het vastgoedfonds een rendement van 12 tot 15 procent te maken op jaarbasis. Voor de investeerders die nu instappen, verwacht ik, op basis van het bedrag dat ze inleggen, dat ze drie tot vijf keer hun eigen inleg terugkrijgen in vijf jaar tijd. Ja, dat is inderdaad een heel interessante beleggingspropositie.’ Van Helden: ‘Wij hebben elk kwartaal een handelsdag, waarop beleggers participaties kunnen kopen of verkopen. Met de inleg kopen we nieuwe panden. Participanten zijn dus niet afhankelijk van verkoopopbrengsten, maar kunnen hun participaties elk kwartaal verkopen, inclusief ongerealiseerd rendement.’ Rory Bertram: ‘Dat maakt ons product zo innovatief. Je hebt nog nooit zo flexibel vastgoedeigenaar kunnen zijn.’