Nieuw Vastned blijft groot in historische binnensteden

Nog even zit het hoofdkantoor van Vastned in ‘Pharos’, het multifunctionele gebouw van voorheen de Belastingdienst, zen-achtige heringericht pal naast het spoor. Met op de vijfde verdieping de Vastned-vleugel, die binnenkort wordt aangestuurd vanuit België. Groot nieuws. We praten bij over de nieuwe vorm die Vastned krijgt, de voordelen daarvan, in wat ook het een afscheidsinterview van huidig ceo CEO Reinier Walta zal blijken te zijn. ‘Winkelen in mooie stadscentra heeft de toekomst.’

Reinier Walta zegt ‘per ongeluk’ in het vastgoed te zijn beland. Na zijn jeugd in Alkmaar, Heemskerk en Beverwijk – waar hij nu weer woont – begon hij als fiscalist bij PWC in het vastgoedteam. Toen volgde vijf jaar als fiscalist bij ING Real Estate, een rol binnen de business development afdeling in combinatie met capital raising om vervolgens enkele jaren namens een beleggingsfonds in het Verre Oosten een pan-europese vastgoedportefeuille te gaan runnen. Walta kwam in gesprek met Vastned, hij werd er CFO en sinds 2021 CEO van Vastned. Wat hem aantrekt in deze sector? ‘Alles is tastbaar, je ziet vastgoed altijd, je kan er binnen gaan en het voelen. Vastgoed en retail is onderdeel van ons dagelijks leven, dat heeft me altijd gefascineerd. Je bouwt expertise op in de sector en gaat er verder. Zo rolde de bal.’

Een mooie aftrap om verder in te gaan op Vastned, waar grote veranderingen op til staan vanaf 2025. Het beursgenoteerde bedrijf werd zoals bekend groot met vastgoed op toplocaties in binnensteden, vaak historische panden die met hun omgeving het kloppend hart vormen van de stad. Kortom de bestemming waard – omdat er zoveel te beleven valt. Dat is nog steeds de core business van Vastned, waarmee het bedrijf zich is blijven onderscheiden van andere investeerders in retail. Maar nu: what’s next?

Voor we op de ‘transitie’ ingaan: blijft retail in historische binnensteden Vastneds focus?

Reinier Walta: ‘Laat ik voorop stellen geen enorme fan van winkelcentra te zijn. In bijvoorbeeld het Midden Oosten vermijd ik echt die kunstmatige “mega malls”. Zielloos. Terwijl ik wèl voor mijn lol door bijvoorbeeld centrum Haarlem struin, met al die speciale winkeltjes, originele restaurants, musea, theaters en een authentieke sfeervolle omgeving. Dat centrum is echt onderdeel van de stad: het kloppend hart. Het was daarom ook de strategie van Taco de Groot, van 2011 tot 2020 CEO van Vastned Retail, om ons met retail te focussen op binnensteden. We begonnen met een brede verzameling winkelvastgoed en gingen ons positioneren met datgene wat het beste liep, rekening houdend met de tijdgeest. In die jaren vond een retailtransitie plaats door de opkomst van e-commerce, die grote impact had op winkels. Aanvullend kregen we de covidperiode, met impact op winkelgedrag en tijdelijke leegloop. Vooral de historische binnenstad bleek ondanks deze ontwikkelingen het nog steeds heel goed te doen, qua aantrekkingskracht voor winkelend publiek en rendementen. Mits je wel iets te bieden hebt. Daar heeft Vastned altijd goed over meegedacht. In de binnensteden van Utrecht, Amsterdam, Gent, Brugge en Antwerpen is Vastned groot, evenals in Parijs, Lille en Bordeaux floreren onze historische panden in stadscentra, waar goed wordt ingespeeld op de consumentenbehoeften van nu. Deze focus gaat niet veranderen.’

‘HISTORISCHE WINKELPANDEN VORMEN HET KLOPPEND HART VAN DE STAD’

Wat gaat er wel precies veranderen bij Vastned?

En waarom? ‘Vastned Retail en Vastned Belgium fuseren op 1 januari 2025 tot één bedrijf onder de vertrouwde naam “Vastned”. Deze fusie is bedoeld om waarde te creëren voor alle betrokkenen. Zo zal de organisatie en governance worden vereenvoudigd, wat leidt tot efficiëntere bedrijfsvoering. Daarnaast worden er jaarlijkse kostensynergieën van tussen de 2 tot 2,5 miljoen euro verwacht, samen met geoptimaliseerde schuldfinanciering. De fusie zal daarnaast zorgen voor een verhoogde free float en liquiditeit, ondersteund door één enkele beursnotering onder het Belgische GVV-regime. Bovendien biedt de fusie een grotere diversificatie van de vastgoedportefeuille en kansen voor toekomstige groei. Het nieuwe bedrijf zal genoteerd zijn op zowel Euronext Brussel als Amsterdam, waardoor het fonds interessanter wordt voor aandeelhouders en beursanalisten.’

Voila. Zijn de aandeelhouders daar blij mee?

En wie krijgt de leiding van het nieuwe Vastned? ‘Het hoofdkantoor van Vastned komt in Antwerpen, met Lieven Cuvelier als voorzitter van de Raad van Bestuur en Sven Bosman als CEO. Na de fusie krijgen aandeelhouders van Vastned Retail 0,839 Vastned Belgium aandeel per Vastned Retail aandeel. Grootaandeelhouders van Vastned Retail in vorm van entiteiten gecontroleerd door de heren Van Herk, Meulman, De Jonge en Niessen en ICAMAP Real Estate Securities Fund, die samen meer dan 42% van de stemrechten in Vastned Retail vertegenwoordigen, steunen inderdaad de vereenvoudiging en strategische herstructurering van de groep tot één genoteerde organisatie en hebben zich ertoe verbonden om voor de fusie te stemmen. Dat zal dan conform planning per januari 2025 een feit zijn!’

U noemt de fusie een ‘belangrijke mijlpaal’?

‘Absoluut. Met het oog op de stijgende rentetarieven en afschaffing van het fbi-regime is samenvoeging een goed idee. Als één Belgisch bedrijf kunnen we gunstiger herfinancieren. We moesten in 2024 zo’n 240 miljoen euro aflossen en hebben daarom ook enkele kleine vastgoedobjecten in onder andere Almelo en Haaksbergen verkocht, evenals het markante Rokin Plaza voor 100 miljoen euro. Als bijkomend voordeel verwachten we na de fusie een marktkapitalisatie van Vastned van meer dan 500 miljoen euro te hebben en daardoor aantrekkelijker te worden voor een nieuwe groep beleggers. De huidige beurswaarde is ongeveer 430 miljoen euro. We gaan de hele portefeuille gunstiger financieren en kunnen bovendien profiteren van schaalvoordelen waardoor we zo’n twee miljoen aan kosten kunnen besparen.’

Blijft het kantoor in Hoofddorp wel bestaan?

‘Jazeker, om de operatie in Nederland aan te sturen. Niet langer als hoofdkantoor, wel als Nederlandse hub. Wij houden gewoon onze klanten in de binnensteden, die we snel en van dichtbij willen kunnen helpen. De Belgische dochter wordt nu de top NV waaronder ook Nederland komt te hangen. We zetten het bedrijf zo klaar voor de toekomst om eventuele groei weer terug te brengen in het aandeel. En ja, ik doe een stap opzij.’

‘DEZE FUSIE GAAT WAARDE CREËREN VOOR ALLE BETROKKENEN’

Dus dit is meteen een afscheidsinterview?

‘Soort van. Ik stop per 1 januari 2025. Heb dan tien jaar voor Vastned gewerkt en waargemaakt wat we voor Vastned beloofd hebben. Er staat zo dadelijk een sterk fundament voor de nieuwe organisatie in België. In België zijn er zo’n zestien beurgenoteerde, stabiel geleide vastgoedbedrijven. Het is nu tijd voor mijn opvolger om in deze wedstrijd vanuit het hoofdkantoor te Antwerpen verder en succesvol mee te gaan spelen.’

Wat gaat uzelf doen na deze intense tijd bij Vastned?

‘Dat weet ik nog niet. Er is veel gebeurd, heb er hard aan gewerkt. Ik ben net 50 geworden, nog jong genoeg om een volgende uitdaging aan te pakken. Maar eerst even uitblazen: misschien op reis en mijn kinderen in het buitenland opzoeken.’

Reinier Walt

‘HET IS NU TIJD VOOR MIJN OPVOLGER VANUIT HET NIEUWE VASTNED-HOOFDKANTOOR TE ANTWERPEN’

Voor het zover is, kunt u ons nog even meenemen in de trends in retail, volgens Vastned?

‘Zeker. Retail vormt mijns inziens een twee-gezichtenmarkt. Partijen als Zara, Uniqlo en H&M doen het goed met hun winkels. Daarnaast zie je discountformules groeien, zoals Action. Het andere gezicht van retail is dat we ook wat faillissementen hebben gezien, zoals Bristol dat uit het straatbeeld verdwijnt. Het is voor retailers niet gemakkelijk in het middensegment. Wat kan verbeteren bij verschillende andere grote ketens is, hoe je offline en online mooi in evenwicht brengt. Kijk naar Rituals, hun cx (customer experience, red.) klopt overal, wie houdt van veel winkelbeleving -en dat is een belangrijke trend- die wordt bij Rituals op de wenken bediend. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor My Jewellery: een winkel voor jongedames waarover het verhaal is gebouwd op social media. Je loopt er mede daardoor graag naar binnen. Het is voor retailers maar ook voor gemeentes en voor ons als Vastned een continue uitdaging om te werken aan die experience, perfect passend in een ochtend of middagje uit. Denk daarbij ook aan het aanbod van horeca. Daarin is Vastned intussen wel tot expert uitgegroeid.’

Jaap Blokhuis

Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Vastned Retail

‘De Raad van Commissarissen van Vastned Retail is ervan overtuigd dat de voorgenomen fusie in het belang is van Vastned en haar stakeholders en dat deze waarde zal opleveren voor zowel de aandeelhouders van Vastned Retail als Vastned Belgium. Ik wil Reinier Walta en zijn team bedanken voor hun harde werk en hun bijdragen aan het realiseren van onze strategische ambities. Met een vereenvoudigde organisatiestructuur en een solide vastgoedportefeuille is Vastned goed gepositioneerd om stabiele rendementen te leveren.’

Lieven Cuvelier

Voorzitter van de Raad van Bestuur van Vastned Belgium

‘De gecombineerde Vastned-entiteit zal aandeelhouders een solide platform bieden voor hoogwaardige vastgoedbeleggingen in het centrum van Europa, waarbij een voorzichtige groeistrategie wordt ontwikkeld die aantrekkelijke dividendrendementen kan bieden op basis van een goed beheerde activaportefeuille.’

Sven Bosman

Operationeel Managing Director van Vastned

‘Vastned is een buitengewoon bedrijf met een unieke portfolio aan activa, een solide basis en een team van hooggekwalificeerde professionals. Samen met het hele Vastned-team kijk ik ernaar uit om de nieuwe organisatie te leiden om duurzame waarde te creëren voor alle Vastned-aandeelhouders en andere stakeholders. De fusie is ook een belangrijke mijlpaal voor Vastned Belgium in een jaar waarin het bedrijf haar 25-jarig jubileum op Euronext Brussels viert.’

Benut Vastned ook de mogelijkheden van woningen boven winkels in de binnensteden?

‘Tien jaar geleden brachten alleen de winkels al genoeg op. Vanwege de toenemende woningschaarste in de binnensteden wordt de blik inderdaad steeds vaker naar boven gericht. Bovendien kan deze ruimte extra rendement leveren. Door deze ontwikkeling heeft Vastned inmiddels 250 woningen in de portefeuille, boven de eigen winkels. Iedere vierkante meter willen we benutten. Soms is dat lastig, bijvoorbeeld in de Leidsestraat of Kalverstraat. Heb je daar een smal pand, hoe ontsluit je dan de ruimte er boven? En hoe krijg je het rondgerekend met de nieuwe huurregels. Aan de andere kant zorgt bewoning in winkelgebieden voor veiligheid en sociale cohesie: je draagt bij aan de leefbaarheid van de binnenstad. Tel daarbij op dat je veel winkels op de verdieping ziet verdwijnen, daardoor valt weer oppervlakte vrij. Wanneer je een paar panden op een rij hebt, zoals wij in de Amsterdamse Ferdinand Bolstraat, dan is de bovenruimte ook makkelijker te ontsluiten. Die bewoners jagen bovendien het shoppen in de binnenstad aan. Mixed use is zeker kansrijk, een mooi voorbeeld daarvan is ook ons project aan de Steenweg en Oudegracht te Utrecht: een ingewikkeld project, waarbij ook de kade en diverse winkels worden gerestaureerd. Het loopt al een poosje maar is eind 2025 klaar. Dat is wel ons mooiste project van dit moment.’

OK, hartelijk bedankt en succes in de toekomst!

Persoonlijke vragen Reinier Walta, Chief Executive Officer Vastned

VOORAL BEZIG MET:
De fusie en het klaarmaken van het bedrijf voor de toekomst
OVER TIEN JAAR:
Ik wil nog 10 jaar werken waarbij de nadruk ligt op leuke mensen en mooie uitdagingen
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Mijn beste kantoordagen zijn de dagen dat iedereen op kantoor is en er echt energie uitgaat van de organisatie
BUITEN DE DEUR NAAR:
De duinen en het strand
EEN DEAL MET/OVER:
Vastned Belgium
DE STAND VAN HET LAND:
Op een kruispunt
DE BELANGRIJKSTE GEOPOLITIEKE ONTWIKKELING:
De steeds verder uitbreidende oorlog in Oekraïne met de betrokkenheid van Noord- en Zuid-Korea
UITKIJKEN NAAR:
Een nieuwe uitdaging in 2025
ZORGEN VOOR/OVER:
De keuzes die door politiek Nederland en Europa gemaakt worden
NIET VERGETEN:
Te blijven genieten
ONMISBAAR:
Familie
BELANGRIJKSTE PERSOON/PERSONEN:
Mijn vrouw en kinderen
AANVAARDEN:
Dat ik na 10 jaar geen bestuurder van Vastned meer ben
DURVEN:
Kiezen voor ondernemerschap in plaats van werknemerschap
VRIJE TIJD:
Reizen en genieten van rugby

Zakelijke terugblik 2024

WELK CIJFER GEEF JE 2024:
9
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Dat door stress mensen anders gaan acteren dan je in eerste instantie verwacht
MOOISTE MOMENT:
Tekenen van het fusievoorstel en de leveringsakte van de Rokin Plaza
BESTE ZET:
Doorzetten van de fusie
MOOISTE DEAL:
Verkoop Rokin Plaza
BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
PwC / ULI bijeenkomst over de toekomst van vastgoed in Nederland
GROOTSTE IRRITATIE:
De steeds wijzigende regels rond Nederlands vastgoed
AAN WIE GEËRGERD:
Hugo de Jonge
BESTE ZAKENBOEK:
Life 3.0 door Max Tegmark
HET MEEST GELEERD VAN:
Taco de Groot

Persoonlijke terugblik 2024

WELK CIJFER GEEF JE 2024:
9
TOPSERIE:
The Man in the High Castle
SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Mijn zoon die rugby speelt in de jeugdacademy van de Northampton Saints, een professionele rugbyclub in Engeland
BESTE AANKOOP:
Nieuwe MacBook Air
VAKANTIE:
Maleisië en Thailand
AFSCHEID:
Beide kinderen die naar het buitenland zijn vertrokken
SPORTMAATJE:
Mijn crossfit-maat die mij vier keer per week om 6:30 oppikt om naar de crossfit te gaan
ZORGWEKKEND:
Algoritmen en sociale media
GELUK:
Mijn kinderen die allebei in het buitenland studeren en daar zeer goed naar hun zin hebben
HELD VAN 2024:
Harry Lavreysen
AFZIEN:
Vier keer in de week om 7:00 bij de crossfit

Zakelijke vooruitblik voor 2025

WAT IS JE PLAN VOOR 2025:
Eerst eens tot rust komen en een nieuwe uitdaging vinden
WAAR ZIE JE HET MEEST TEGENOP:
Afscheid nemen van Vastned
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
De juiste uitdaging als professional vinden

Persoonlijke vooruitblik voor 2025

WAT GA JE ANDERS DOEN IN 2025:
Rust nemen
WAAR VERHEUG JE JE OP:
Een mooie reis naar Argentinië