Voorzichtigheid en creativiteit: de formule voor succes in vastgoed

Huub Feijen en Pim Heurman zijn de eigenaren van Haerzathe Investments, een vastgoedbeleggingsbedrijf dat zich specialiseert in betaalbare woningen. Ze hebben een voorzichtig, risicomijdend investeringsmodel ontwikkeld. Haerzathe heeft momenteel bijna 2.000 woningen in portefeuille, voornamelijk in het sociale huursegment. Daarnaast hebben Huub en Pim ook het bedrijf Huub en Heurman, dat zich richt op commercieel vastgoed. Hier hanteren ze een soortgelijke aanpak door zich te richten op risicobeheersing en creatieve oplossingen voor niet-alledaagse proposities.

De twee ondernemers vullen elkaar goed aan: Huub is sterk in het ontwikkelen van concepten en Pim rekent deze door op haalbaarheid. Samen zijn ze erin geslaagd om diverse bijzondere projecten te realiseren, zoals de Spinozacampus in Amsterdam, een wooncomplex voor jongeren in Zuidoost, en een complex in Rotterdam Hoogvliet.

Momenteel zijn ze bezig om hun vastgoedactiviteiten verder uit te breiden, met projecten in steden als Rotterdam, Arnhem en Eindhoven. Daarbij blijven ze trouw aan hun voorzichtige, financieel solide aanpak.

Jullie eerste woningontwikkeling, de Spinozacampus in Amsterdam Zuidoost, was een uniek project. Kunnen jullie daar meer over vertellen?

Huub Feijen: ‘De Spinozacampus was een bijzondere situatie. Woningcorporatie Rochdale had het ontwikkelrecht, maar had geen invulling. De DUWO, de corporatie voor studentenhuisvesting, wilde er tijdelijke studentenwoningen bouwen, maar niet investeren. De gemeente wilde geen permanente bouw. En er was een bouwbedrijf en een bank die wel wilden participeren. Iedereen zat met de armen over elkaar. Toen werden wij benaderd.’

Pim Heurman: ‘Wij hebben ons model toegepast: volledige openheid met alle partijen. We hebben alle risico’s in kaart gebracht en gekeken hoe we die konden minimaliseren. De looptijd moest 15 jaar zijn, de woningcorporatie moest voor 15 jaar tekenen, de bank moest met een 15-jarige rente komen, en de bouwer moest garanties bieden voor de totale exploitatieperiode. Zo zijn we aan de knoppen gaan draaien totdat het model werkte.’

Huub Feijen: ‘Uiteindelijk hebben we in twee fases, in 2012 en 2.5 jaar later, in totaal 1251 studentenwoningen gerealiseerd. We hebben het gefinancierd met een obligatielening en een lening van de Rabobank. Alle huren vallen onder de eerste aftoppingsgrens, dus betaalbaar voor studenten.’

Spinozacampus Amsterdam Zuidoost

‘HAERZATHE INVESTMENTS CREËERT BETAALBARE WONINGEN MET EEN SOCIAAL HART’

UITDAGINGEN EN SUCCES IN HET SOCIALE DOMEIN

Naast studentenwoningen zijn jullie ook actief in de sociale huursector. Wat zijn de specifieke uitdagingen en successen in dit domein?

Huub Feijen: ‘Na de Spinozacampus hebben we een complex van 217 woningen voor jongeren in Amsterdam Zuidoost gerealiseerd. Geen enkele woningcorporatie durfde het beheer aan, dus hebben we dat zelf gedaan. We hebben met Sayhaey een eigen beheermodel ontwikkeld, gericht op sociale cohesie en inclusiviteit. We hebben samengewerkt met HVO Querido, Young Capital en met het stadsdeel hebben we een arbeidsintegratieproject opgezet voor jongeren uit Zuidoost.’

Pim Heurman: ‘In het begin was het best een uitdaging, jongeren zijn niet altijd gewend om zelfstandig te wonen. Maar we hebben het goed onder controle gekregen. We hebben met Sayhaey geïnvesteerd in sociale activiteiten en community building. Nu is het een heel leuk complex met een hechte groep bewoners.’

FLEXWONEN: EEN BLIJVENDE OPLOSSING?

Flexwonen is een hot topic. Wat is jullie visie op flexwonen en de toekomst ervan?

Huub Feijen: ‘Flexwonen is een goed instrument, maar de discussie over de tweede exploitatieperiode is relevant. Wij zijn daar minder bang voor geworden. Als de woningen kwalitatief goed zijn en blijven en het beheer goed is, dan is de kans groot dat ze langer blijven staan. Dat zien we ook bij de Spinozacampus. We hebben de overeenkomst met de gemeente Amsterdam verlengd tot 2046 en gaan 311 woningen toevoegen. Overigens zijn onze flexwoningen uitermate geschikt om te verplaatsen naar een locatie waar op dat moment behoefte is aan betaalbare huisvesting.’

Pim Heurman: ‘We zien dat flexwoningen, mits goed uitgevoerd, een blijvende oplossing kunnen bieden voor de woningnood, vooral in de grote steden. We kiezen daarom ook bewust voor steden met een HBO-opleiding en/of universiteit, waar altijd behoefte zal zijn aan betaalbare huisvesting.’

Huub Feijen en Pim Heurman

‘INNOVATIE IN FINANCIERING EN BEHEER: HUUB EN HEURMAN VINDEN CREATIEVE OPLOSSINGEN VOOR COMPLEXE FINANCIERINGSVRAAGSTUKKEN’

HUUB EN HEURMAN: EEN KRACHTIGE COMBINATIE

Wat maakt de samenwerking tussen jullie twee zo succesvol?

Huub Feijen: ‘We vullen elkaar perfect aan. Ik ben degene met de ideeën, Pim is degene die ze doorrekent. We dagen elkaar uit en sleutelen net zo lang totdat iets werkt. Die combinatie van creativiteit en voorzichtigheid is onze kracht.’

Pim Heurman: ‘We zijn allebei risico-avers en denken net even anders. We zijn goed in het inschatten van specifieke risico’s en vinden creatieve oplossingen voor projecten die niet standaard zijn. Dat is waar we in uitblinken.’

Huub en Heurman Savannah Kantoorfonds

VOORUITBLIK: KANSEN EN UITDAGINGEN

Wat zijn de grootste kansen en uitdagingen in de vastgoedmarkt voor de komende jaren?

Pim Heurman: ‘De financieringsmarkt is een uitdaging. Banken worden steeds voorzichtiger en financieren alleen nog projecten met een laag risicoprofiel. We zien een trend naar gelaagdheid in financiering, zoals in Amerika. Wij zijn er goed in om daarin mee te denken, maar durven ook projecten volledig met eigen vermogen te financieren, indien een bancaire financiering geen toegevoegde waarde heeft. Dat we bijvoorbeeld gedaan voor de aankoop van een kantoorgebouw in Utrecht.’

Huub Feijen: ‘Een andere uitdaging is de betaalbaarheid in de woningmarkt. De prijzen zijn enorm gestegen en er is een mismatch tussen de eisen en de betaalbaarheid. Gemeenten leggen vaak extra eisen op bovenop de landelijke eisen, wat de kosten verder verhoogt. Dat is jammer, want het draagt niet altijd bij aan de kwaliteit of betaalbaarheid van de woningen.’

INNOVATIE EN TECHNOLOGIE

Welke rol spelen innovatie en technologie in jullie werk?

Pim Heurman: ‘Wij zijn financiële innovatoren. We denken out-of-the-box en vinden oplossingen voor complexe situaties. Zo hebben we in Rotterdam een constructie gevonden om een hypotheek te vestigen op gehuurde grond, wat normaal gesproken niet mogelijk is. Dat is een voorbeeld van hoe we met creatieve oplossingen projecten mogelijk maken.’

Huub Feijen: ‘We zijn constant op zoek naar nieuwe manieren om onze projecten te verbeteren en te verduurzamen. We geloven in samenwerking en kennisdeling met andere partijen om de maatschappelijke en duurzaamheidsbehoeften in de vastgoedsector te bereiken.’