Zorgvastgoed ontwikkelen? Voor steeds meer organisaties is Sonneborgh dé partner

In oktober 2022 hebben Carola Boonen en Arjan Kuijpers nog maar net de directie overgenomen van Sonneborgh, als ze worden geconfronteerd met uitdagende marktomstandigheden. Juist die totaal nieuwe realiteit stelde Sonneborgh in staat om zich te onderscheiden als dé vastgoedontwikkelaar op het snijvlak van wonen en zorg.

Wat het verhaal eigenlijk nog mooier maakt, vertelt Boonen in het Sonneborgh-kantoor in het centrum van Eindhoven, is dat zij en Kuijpers de leiding van het bedrijf officieus eind 2021 al hadden overgenomen. ‘De toekomst lachte ons toe, er leek geen vuiltje aan de lucht in de wereld van wonen en zorg waarin Sonneborgh inmiddels naam had gemaakt als gespecialiseerde vastgoedontwikkelaar. Toen de overname driekwart jaar later werd geformaliseerd, zag die wereld er echter totaal anders uit.’ Kuijpers knikt. ‘Onder invloed van de fors gestegen bouwkosten en rentes vielen projecten gewoon niet meer rond te rekenen.’

Goede plannen

Concreet ging het volgens Boonen eind 2022 om drie zorgprojecten in Cuijk, Rheden en Rotterdam. ‘Stuk voor stuk waren het goede plannen. Alleen voor de beleggers waar we in zee mee wilden gaan waren ze door de gestegen kosten te duur geworden.’ Kuijpers: ‘Terwijl de onderliggende basis natuurlijk goed was. Het waren mooie, betaalbare projecten met goede huurders waar een schreeuwend tekort aan is in deze tijden van grote woningtekorten en oplopende zorgvraag. Het zou dus heel jammer zijn geweest als deze projecten ‘on hold’ werden gezet of zelfs helemaal niet gerealiseerd konden worden.’

Achtervang

Dat bleek gelukkig niet nodig. Volgens Boonen werd een oplossing gevonden door naast de ontwikkeling ook zelf de bouw te verzorgen en de projecten niet onder te brengen bij beursgenoteerde of institutionele beleggers, maar bij particuliere beleggers in de vorm van een zorgwoningfonds. ‘Uiteindelijk draait het in ons vakgebied vaak om timing. Deze projecten konden we op dat moment even niet kwijt bij onze traditionele financiële partners, dus dan is het prettig dat we alle disciplines zelf in huis hebben. Hierdoor konden we alle schotten en schijven uit het proces halen, ontstond alsnog een redelijk goede businesscase en hebben we de projecten voor onze zorgpartners kunnen realiseren zoals van te voren afgesproken.’

Ook voor particuliere beleggers die een veilige belegging zochten voor hun vermogen en ontzorgd willen beleggen in vastgoed met een stabiele kasstroom, was dit volgens haar een mooie oplossing. ‘Professionele huurders, 5,1 procent direct rendement en 7,6 procent totaal rendement, een winstdeling van 85 procent voor participanten… Het kostte weinig moeite om de drie projecten op deze manier alsnog te financieren.’

Wake-Up Call

In het verleden had Sonneborgh volgens Kuijpers al vaker fondsen geïnitieerd en risicodragend projecten aangenomen. ‘Maar dat dit er dan zo uitkomt is dan wel heel mooi.’ Boonen: ‘Het gaat te ver om te zeggen dat we onszelf toen opnieuw hebben uitgevonden, maar in zekere zin was het wel een wake-up-call. We werden als het ware gedwongen om in de spiegel te kijken en waren aangenaam verrast door wat we zagen: een organisatie die uniek is in de nichemarkt waarin ze opereert, met de volledige focus op wonen en zorg! Met onze combinatie van creatieve mensen, ruime ervaring met het ontwikkelen, bouwen en financieren van zorgvastgoed én een sterk netwerk van financiële partners, hebben we alles in huis. Dat stelt ons in staat om projecten te starten en tot een goed einde te brengen, ook als de marktomstandigheden wat minder zijn.’ Kuijpers: ‘Dankzij de synergiemogelijkheden binnen onze organisatie, kunnen we effectief en efficiënt werken. Het is vaak maatwerk, waar zowel onze maatschappelijke als financiële partners de vruchten van plukken. Kwalitatief, duurzaam en betaalbaar zorgvastgoed. Een win-win situatie.’

Artist Impressie van het project in Eindhoven

Aantrekkelijk verdienmodel

Omdat Sonneborgh de juiste mensen op de juiste plek heeft, op iedere positie binnen de organisatie, is dit volgens Kuijpers ook interessant voor Sonneborgh zelf. ‘In al onze disciplines zit een verdienmodel. Omdat we zelf aan de knoppen zitten, kunnen we de scherpte opzoeken en direct invloed uitoefenen op de haalbaarheid, terwijl er voor Sonneborgh nog altijd een aantrekkelijk verdienmodel overblijft. Dat maakt ons flexibel en stelt ons in staat om het maatwerk te leveren waar de markt om vraagt, veel meer dan een paar jaar geleden.’

Boonen voegt er aan toe dat niet Sonneborgh is veranderd, maar de markt. ‘Daardoor zijn we als nooit tevoren het juiste bedrijf, op het juiste moment en de juiste plaats. Om onze bijdrage te leveren aan het creëren van toekomstbestendige woon- en zorglandschappen, een opgave waar tegenwoordig meer dan ooit behoefte aan is.’

Artist Impressie van het project in Eindhoven

Buitenplaats Vrijland

De projecten die door Sonneborgh worden ontwikkeld, bestaan volgens Kuijpers nooit louter uit woningen. ‘Er zit altijd een plus op het wonen, in de vorm van zorg- of dienstverlening met maatschappelijke partners.’ Boonen: ‘Een goed voorbeeld is Buitenplaats Vrijland, die we in Oosterbeek ontwikkelen in samenwerking met Lunee en Ridge. Buitenplaats Vrijland is een hoogwaardig woonen zorglandschap met 200 ruime, moderne koop- en huurwoningen voor senioren en ouderen in een groene, parkachtige omgeving. Door de schaalgrootte en de verschillende functies op het landgoed, ontstaat een levendige woonomgeving in een prachtige setting. In het nieuwbouwplan zijn in totaal vier bouwblokken voorzien, aangevuld met een centraal paviljoen voor ontmoeten en recreëren en een ondergrondse parkeervoorziening, speciaal ontworpen om senioren een comfortabel en toekomstbestendig thuis te bieden. De ontwikkeling vormt een mooie aanvulling op het bestaande aanbod van zorgwoningen en (levensloopbestendige) appartementen en geeft invulling aan de toenemende behoefte aan woningen in de regio.’

Nieuw kerkgebouw

De ‘Sonneborgh-meerwaarde’ is volgens Kuijpers ook heel goed zichtbaar bij een project in Eindhoven. ‘Aan de Orionstraat in de Lichtstad geven we samen met NGK Eindhoven invulling aan de ambitie van NGK om een nieuw kerkgebouw te realiseren. Sonneborgh ontwikkelt een nieuwe kerk, die wordt gefinancierd uit een aanvullend programma dat aansluit bij de behoeftes vanuit de omliggende wijk en waar zingeving, ontmoeten, wonen en zorg samenkomen. Het plan omvat naast de kerk, met haar ruim opgezette ontmoetingsruimte voor de wijk, ook een zorginitiatief met 43 zorgwoningen voor ouderen met dementie, 80 levensloopbestendige appartementen, multifunctionele ruimtes en een halfverdiepte parkeervoorziening.’

Artist Impressie van Buitenplaats Vrijland te Oosterbeek

‘DANKZIJ DE SYNERGIE-MOGELIJKHEDEN BINNEN ONZE ORGANISATIE, KUNNEN WE HEEL EFFECTIEF EN EFFICIËNT WERKEN’

Geen toverstokje

Volgens Boonen worden de projecten van Sonneborgh steeds diverser. ‘Dat komt ook doordat de scheidslijn tussen wonen en zorg steeds meer vervaagt en we, juist vanwege onze expertise, steeds vaker gevraagd worden te participeren in partnerships met collega-ontwikkelaars, woningbouwcorporaties en zorginstellingen. Wij kunnen voor bijna alle opgaves wel een oplossing bedenken.’

Kuijpers voegt er lachend aan toe dat Sonneborgh niet over een toverstokje beschikt. ‘Maar juist omdat we aan zoveel knoppen kunnen draaien, komt het zelden voor dat we geen passende oplossing kunnen bedenken. Vaak integraal, maar soms alleen als ontwikkelaar, financier of bouwer. Een heel mooi voorbeeld is woon- en zorgcomplex Oester Staete in Yerseke, dat plaats gaat bieden aan 31 koop- en (sociale) huurappartementen en 20 zorgstudio’s voor mensen met een zorg- en ondersteuningsvraag en een reformatorische achtergrond. Omdat het project op traditionele manier financieel niet haalbaar bleek, hebben we een andere benadering bedacht. Dit hebben we gedaan door inwoners uit de regio en de reformatorische gemeenschap de kans te geven om mee te investeren. Voor én door de eigen achterban noemen we dat. Het bleek een schot in de roos. De belangstelling was boven verwachting groot en inmiddels wordt het project ook echt gerealiseerd.’

No Cure No Pay

Boonen noemt het project in Yerseke ‘een schoolvoorbeeld van het maatwerk dat we kunnen leveren, altijd op no cure no paybasis’. ‘Op die manier hebben we altijd wel twintig tot dertig potjes op het vuur, die vroeger of later aan de kook raken. Enige probleem is dat we vaak niet weten wanneer het aan de kook raakt. De lange doorlooptijden van projecten, onder andere veroorzaakt door capaciteitsproblemen en het grote verloop bij gemeenten, weerhouden ons er overigens niet van om er op een open en transparante manier veel tijd en energie in te steken. Soms ook pro deo. Met raad en daad staan we meerdere mensen bij die hun droom op het gebied van woonen zorgvastgoed proberen te verwezenlijken.’

Dreamteam

De groeiambitie die Sonneborgh volgens Kuijpers zeker heeft, zit vooral in grotere, complexere projecten en projecten in partnerschap. ‘Maar die willen we met de huidige organisatie realiseren. Groei van de organisatie is zeker geen doel op zich! De efficiëntie en capaciteit van onze mensen is de afgelopen jaren enorm toegenomen en ik weet zeker dat er nog heel veel rek in zit.’ Boonen: ‘Een dreamteam, zo zou ik het willen omschrijven. Jong, leergierig en gedreven om samen de beste oplossingen te bedenken én te realiseren voor onze (zorg) partners. De kansen zijn er, wij gaan ze grijpen, daar ben ik van overtuigd. Met een steeds beter en mooier Nederlands woon- zorglandschap als resultaat.’

‘DE KANSEN ZIJN ER, WIJ GAAN ZE GRIJPEN, DAAR BEN IK VAN OVERTUIGD. MET EEN STEEDS BETER EN MOOIER NEDERLANDS WOON- ZORGLANDSCHAP ALS RESULTAAT’

Persoonlijke vragen Carola Boonen, Algemeen directeur Sonneborgh

VOORAL BEZIG MET:
Ontwikkelen, realiseren en financieren van kwalitatieve en toekomstbestendige woon- en zorgvastgoedprojecten voor onze maatschappelijke en financiële partners
WIL BEREIKEN:
Carola: Een gezellig team met intrinsiek gemotiveerde mensen die met en voor elkaar willen werken om het beste resultaat voor onze relaties te leveren en daarmee een bijdrage te leveren aan de enorme vastgoedopgave in het land
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Carola: Als een collega of relatie een slimme, creatieve oplossing voorstelt
LEUKSTE COLLEGA:
Arjan: Juist de diversiteit aan mensen maakt van onze organisatie een geweldig team
BUITEN DE DEUR NAAR:
Beiden: Heel divers, maar al onze relaties waarmee we intensief samenwerken om projecten te realiseren: zorgorganisaties, beleggers en financiers, collega-ontwikkelaars en bouwers
DE STAND VAN HET LAND:
Carola: Zorgelijk en instabiel, maar we blijven optimistisch
DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
Arjan: Voor onze branche is dat de rentestand. Zodra die wat naar beneden gaat, ontstaan er meer mogelijkheden om projecten haalbaar te maken of meer kwaliteit te bieden
UITKIJKEN NAAR:
Arjan: Leuke gesprekken met inspirerende en ondernemende mensen. En die kunnen op elk moment ontstaan
NIET VERGETEN:
Carola: Rust nemen en sporten om de geest fit te houden
VERANDEREN:
Carola: Mezelf, iedere dag moet je jezelf blijven ontwikkelen

Zakelijke terugblik 2024

WELK CIJFER GEEF JE 2024:
Carola: Zakelijk een 7,5, maar (geo)politiek een onvoldoende
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Arjan: Ook voor de meest uitdagende projecten is vaak een oplossing te vinden, maar die komt nooit vanzelf!
MOOISTE MOMENT:
Arjan: De start van de bouw van ons project in Yerseke. Een project dat we met de inzet en creativiteit van onze mensen haalbaar hebben gekregen, terwijl dit project al meer dan 10 jaar vastzat. Dan zijn we trots dat het ons team wel lukt. Dit toont aan dat we echt het verschil kunnen maken en niet weglopen voor moeilijke projecten

‘JUIST OMDAT WE AAN ZOVEEL KNOPPEN KUNNEN DRAAIEN, KOMT HET ZELDEN VOOR DAT WE GEEN PASSENDE OPLOSSING KUNNEN BEDENKEN’

Persoonlijke vragen Arjan Kuijpers, Commercieel directeur Sonneborgh

MOOISTE DEAL:
Carola: Er zijn al een paar mooie deals geweest, maar we gaan ervan uit dat de mooiste nog moet komen
OPVALLENDSTE NIEUWS:
Arjan: Dat de politiek in Nederland zo enorm met zichzelf bezig is terwijl de wereld om ons heen in de brand staat en het beleid dat wel wordt bedacht vaak averechts werkt, kijk maar naar onze sector
BESTE SPEECH:
Carola: Van Arjan Kuijpers tijdens ons jaarlijkse jubilarissenlunch
BESTE ZAKENBOEK:
Carola: Mag een podcast ook? Ik luister veel geschiedenis podcasts en daar haal ik regelmatig inspiratie uit, met name over de eigenschappen van historische personen en waarom ze deden wat ze deden
HET MEEST GELEERD VAN:
Beiden: Van Aart Jan Verdoold, een ontzettend creatief en optimistisch persoon met altijd een goed humeur
VASTGOEDMAN VAN HET JAAR:
Arjan: Teveel om op te noemen en tegelijk niemand in het bijzonder
VASTGOEDVROUW VAN HET JAAR:
Carola: Alle vastgoeddames. Je staande houden in de vastgoedwereld tussen alle mannen is al een kunst op zich! Helaas zijn er nog maar weinig vastgoeddames
TALENT VAN HET JAAR:
Carola: Natuurlijk moet ik een dame kiezen en een collega: Elke Feijts

Zakelijke vooruitblik voor 2025

WAT IS JE PLAN VOOR 2025:
Beiden: Door gaan op de ingeslagen weg en ons team verder laten groeien
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
Beiden: Hoe we projecten haalbaar krijgen. Aan de andere kant biedt dat ook weer kansen om met creativiteit en doorzettingsvermogen het toch voor elkaar te krijgen. En laten we daar als Sonneborgh nu juist erg goed in zijn

Persoonlijke vooruitblik voor 2025

WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:
Beiden: Wat minder avonden achter de computer werken en wat meer tijd hebben voor familie en vrienden; dat schiet af en toe te ver door