Gemeente, Vorm en Haag Wonen over can-do in de Binckhorst ‘Het gaat eindelijk echt beginnen’

De Binckhorst in Den Haag ondergaat een metamorfose. De aankomende jaren zullen duizenden woningen worden ontwikkeld in een gebied dat decennialang bekend stond om haar industrie. Bouwende projectontwikkelaar VORM, doe-ontwikkelaar Local en woningcorporatie Haag Wonen trappen juist daar duurzaam af met het grootste CLT woningbouwproject van Nederland. ‘Het gaat eindelijk echt beginnen.’

‘Het is niet zo gek dat we in Nederland maar mondjesmaat woningbouw van de grond krijgen’, roept CEO Hans Meurs van VORM in een bouwkeet op De Binckhorst. Naast hem zitten wethouder Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag, Robert van Asten, en bestuursvoorzitter van Haag Wonen, Mohamed Baba. ‘Dat we hier nu bij elkaar komen voor een succesverhaal als een van de laatste projecten onder de Wet Algemene Bepaling Omgevingsrecht, mag misschien wel een klein wonder genoemd worden. Het heeft vooral te maken met de samenwerking die we onderweg hebben gevonden. Het geloof om er samen uit te komen en daarbij het vermogen om onze verschillende belangen tegen een groter licht te houden. Dat gaat over verantwoordelijkheid nemen. Als we dat in Nederland als ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en overheden niet allemaal gaan doen, dan weten we één ding zeker: van die benodigde honderdduizend woningen per jaar worden er dan hooguit 60 tot 70 duizend opgeleverd. En de samenleving is dan de dupe.’

Hans Meurs CEO VORM

‘HET VERMOGEN OM VERSCHILLENDE BELANGEN TEGEN EEN GROTER LICHT TE OUDEN, DAAR ZIT DE CRUX’

Van industrie naar wonen

Om de woningnood het hoofd te bieden, kijkt de gemeente Den Haag creatief naar locaties en de indeling van de beschikbare ruimte, zonder dat de groene scheggen elders in de stad worden opgeslokt. De Binckhorst is een van de drie aangewezen inbreidingsgebieden voor woningbouw, naast het Central Innovation District – gelegen tussen de drie Haagse intercitystations – en Den Haag Zuidwest.

Het zijn stuk voor stuk locaties met een verhaal. De Binckhorst is wat dat betreft een unieke plek voor woningbouw: ooit getransformeerd van kale polder aan het begin van de vorige eeuw tot een economisch hart van zware industrie en bedrijvigheid. Befaamd om haar opslag van stadsgas, beton-ondernemingen langs de Trekvliet en de Caballero-sigarettenfabriek.

Nu is het bedrijventerrein in de 21e eeuw wederom klaar voor een kanteling in het gebruik: de functie van werken wordt een mix van werken en wonen. ‘Dat is een bijzondere volgorde’, vindt Hans Meurs van VORM. ‘Meestal ontwikkelen we in Nederland wijken en zoeken we er kleine ondernemers bij die zich er willen vestigen. Nu is het andersom. Er is bedrijvigheid in overvloed en is het puzzelen om woningbouw te laten integreren.’

Het is een enorme gedaantewisseling van een gebied van 146 hectare, met meer dan 120 grondeigenaren. In De Binckhorst maken her en der oude bedrijven plaatst voor woontorens en appartementencomplexen. Dat gebeurt in twee fasen. Leegstaande fabriekspanden worden gesloopt. Fietstunnels en oversteekplaatsen voor voetgangers worden ingetekend.

Naast de woningaanwas blijft er veel bedrijvigheid op De Binckhorst. Die dualiteit maakt de plek zo uniek. Zo wordt houthandel Jongeneel na oplevering van Boogiewood op dezelfde locatie behouden. Ook is voortbestaan van stadsverzorgende bedrijven belangrijk voor Den Haag en De Binckhorst, daar speelt betaalbaarheid een voorname rol.

Bovendien presenteerde de gemeente Den Haag vorig jaar plannen voor het Mercuriuskwartier in De Binckhorst, een wijk waar de komende tien jaar ruim 65.000 m2 bedrijfsruimte wordt toegevoegd voor maakindustrie en stadsverzorgende mkb-bedrijven, zoals reparatie, aannemers en (stads)logistiek.

BoogieWood 702 duurzame appartementen waarvan 293 woningen voor woningbouwcorporatie Haag Wonen

Turbulentie en hordes

Terug naar de urgente woningbouw in De Binckhorst; de eerste nieuwbouwfase telt 5.000 woningen en is door de gemeente Den Haag bestempeld als pilot. ‘Om lessen te leren, die we later kunnen gebruiken om woningbouw op verantwoorde wijze te versnellen’, stelt wethouder Stedelijke Ontwikkeling, Robert van Asten. ‘En om überhaupt iets meer ruimte te creëren om woningbouw te ontwikkelen. We hoeven in deze fase niet bij het minste of geringste terug naar de gemeenteraad. We hebben in goed overleg een samenwerkingsvorm bedacht die ons in staat stelt om nu spoedig meters te kunnen maken. Daar kijk ik in 2025 reikhalzend naar uit.’ De wethouder tuurt door het raam naar buiten, langs Kasteel De Binckhorst naar opzij. ‘Mooi hè. Al die hijskranen en werklui met bouwhelmen op het hoofd’, zegt hij daarna spontaan. ‘We hebben hier lang op gewacht. Je zou denken dat je op een plek waar nauwelijks tot geen mensen wonen ongeëvenaarde stappen kunt maken, maar dat is anders gebleken’, verwijst hij naar economische en juridische tegenwind die de ontwikkeling van De Binckhorst jarenlang vertraagd hebben.

‘We hebben nu heel wat hordes genomen. Den Haag begrijpt dat we met iets urgents bezig zijn en tegelijkertijd ook met een unieke kans om een aanzienlijk aantal mensen blij te maken met een nieuw stuk stad.’ Hij wijst met zijn vinger tegen het raam: ‘Daar gaan straks kinderen opgroeien. Spelen in een speeltuin en iets verderop naar school, of naar een sportvereniging.’

Hij erkent dat stedelijke transitie van De Binckhorst onderweg met fikse turbulentie te maken heeft gehad. ‘Het is niet altijd makkelijk om in een land als Nederland, met zoveel mensen en belangen op een postzegel, de behoefte van duizenden woningen te realiseren. Tegelijkertijd zie je op de Binckhorst nu de eerste 5.000 woningen uit de grond komen. Daar komen nog groenvoorzieningen, fietspaden, scholen, gezondheidscentra en fijne horeca bij. Daar ben ik ontzettend trots op. Het gebied komt echt van de grond.’

De wethouder kijkt naar beide bestuurders en vervolgt: ‘Ik merk dat mensen in deze stad steeds meer vertrouwen hebben in de stedenbouwkundige plannen. Dat zie ik ook op het gemeentehuis, waar de raad steeds meer vertrouwen heeft in de Binckhorstplannen. Het project BoogieWood is een mooi voorbeeld van dat vertrouwen. Alleen dan kun je samen over valkuilen springen en ondanks alle hectiek er met elkaar voor zorgen dat er gebouwd kan worden.’

Robert van Asten Wethouder Stedelijke Ontwikkeling

‘IK MERK DAT MENSEN IN DEZE STAD STEEDS MEER VERTROUWEN HEBBEN IN DE STEDENBOUKUNDIGE PLANNEN’

Viermaal een scheepsrecht

VORM is een bekende in het Haagse: woningprojecten The Blox, One MilkyWay en Binck City worden op dit moment gebouwd, Binck Eiland is opgeleverd. Het zijn stuk voor stuk projecten waar sociale leefbaarheid en betaalbaar wonen een grote rol spelen. In het jongste project – BoogieWood – ontwikkelt en bouwt de Rotterdamse bouwende ontwikkelaar 702 duurzame appartementen waarvan 293 woningen voor woningbouwcorporatie Haag Wonen.

‘Opgetrokken uit CLT en daarmee het grootste houten woongebouw van Nederland. Dat klinkt prestigieus en duur hè? En hout is normaal gesproken ook nog altijd duurder dan traditionele bouw’, vertelt Hans Meurs eerlijk. ‘Maar niet op de wijze zoals wij BoogieWood ontwikkelen. Het concept is een uitvloeisel geworden van mijn ambitie om duurzaam en betaalbaar te ontwikkelen, en daarnaast de wens van de toekomstige vastgoedeigenaar Haag Wonen om letterlijk aantallen te realiseren.’

De CEO van VORM lacht naar zijn buurman aan tafel: Mohamed Baba. ‘Het was lang geen gelopen race Hans, maar ondanks alle pittige gesprekken die we hebben gevoerd, wist ik dat we er samen uit zouden komen.’ Haag Wonen heeft 21.000 woningen in beheer en is ambitieus. ‘De aankomende tien jaar willen we 3.600 woningen toevoegen in Haaglanden, met een totale investering (nieuwbouw en renovatie) van 2,1 miljard euro. BoogieWood is voor ons een mijlpaal en tegelijkertijd het startsein van een reeks nieuwbouwprojecten. Dat klinkt voor bouwend Nederland misschien als gesneden koek, maar dat is het voor ons niet. Haag Wonen heeft de afgelopen jaren een toekomstgerichte en ondernemende visie ontwikkeld en neemt daarbij een verantwoordelijke en leidende rol op zich. We hebben met een ontwikkelpoot ons fundament stevig neergezet en kunnen vanuit die hoedanigheid ook dergelijke grote projecten samen met VORM tot een goed einde brengen. Dat ging in dit traject meermaals over het juiste concept, voor de juiste prijs. Om eerlijk te zijn, waren we pas na vier rondes overtuigd van de voorstellen. Ondertussen moest ik mijn achterban dichtbij zien te houden. Ik heb stakeholders voortdurend meegenomen in wat er speelt in de vastgoedwereld en dat er tal van ontwikkelingen zijn die ons als corporatie op de korte en lange termijn raken.’

Of hij zelf wel eens gedacht heeft om de handdoek in de ring te gooien? ‘Nee. De Binckhorst is voor Haag Wonen een kans om woningen toe te voegen aan onze portefeuille en zo meer te betekenen voor de woningzoekenden in onze stad. Zoveel gebieden zijn er niet, dus hier moet het voor ons gebeuren. Bovendien ben ik van mening dat we in Nederland naar het grotere plaatje moeten kijken: dat gaat niet over één project, maar over een voortrekkersrol om huurders te helpen een betaalbare woning te kunnen bemachtigen met aandacht voor een fijne leefomgeving. Dat mogen wij als bestuurders, ceo’s en wethouders nooit vergeten: het gaat niet om ons, het gaat om al die mensen die een woning zoeken in een fijne buurt, met de juiste voorzieningen en voldoende groen om je heen. Daar zetten wij ons voor in, een stad waar iedereen mee kan doen.’

Mohamed Baba bestuursvoorzitter Haag Wonen

‘HET GAAT NIET OVER ÉÉN PROJECT, MAAR OVER EEN VOORTREKKERSROL OM HUURDERS TE HELPEN EEN BETAALBARE WONING TE BEMACHTIGEN’

Houtbouw

BoogieWood is bij oplevering in 2027 direct iconisch in z’n soort. Het wordt met 40.000 m2 CLT het grootste CLTwoongebouw van Nederland. Het geheel is nog voordat de eerste paal is geslagen in vele opzichten een bijzonder project. ‘We gaan straks het 36 meter hoge gebouw ontwikkelen op het fundament van een bestaande parkeergarage. Daar zit de crux’, verklapt Hans Meurs het geheim van BoogieWood

‘Als we dit gebouw traditioneel zouden bouwen, met beton en gevelmetselwerk, dan hadden we de parkeergarage moeten slopen. Dat zou ons jaren kosten en circa 20 miljoen euro extra in de opstartfase. Daarmee was de droom van snel kwalitatief en betaalbare woningen toevoegen direct in duigen gevallen. We moesten dus iets slims verzinnen. Dat werd de draagconstructie van de bestaande parkeergarage. Als we daarop met lichtere houtbouw straks ontwikkelen, dan kunnen we meer woningen realiseren voor Haag Wonen, met een kortere bouwtijd dan incl. slopen van de kelder. Bovendien hoeven we de sloopkosten niet door te berekenen in het project. Dat scheelt aanzienlijk.’

Mohamed Baba knikt. ‘Die snelheid is voor ons belangrijk, evenals het totale verhaal. Een MilieuPrestatie Gebouwen-score van slechts 0,4 is voor Haag Wonen straks een duurzaamheidsrecord, dat hadden we bij ons intern nooit voor mogelijk gehouden.’

Na het gesprek in de bouwkeet praatten de drie bestuurders nog even na. Het gaat over nieuwe projecten die op stapel staan en over de samenwerkingsvorm die ze gevonden hebben. Dan worden ze vriendelijk op hun schouder getikt door hun collega’s, die wijzen op de drukke agenda van die dag. Er is werk aan de winkel.