Hoe De Heemraad kwaliteit paart aan snelheid en betaalbaarheid

De Heemraad tornt nooit aan de kwaliteit van zijn bouwprojecten, stelt directeur Anton Cuntz. Hij is dan ook geen voorstander van ongelimiteerde modulaire bouw als oplossing voor de woningnood. ‘Wij willen woningen bouwen waarmee bewoners en omwonenden ook over vijftig jaar nog blij zijn.’

Terwijl directeur Cuntz de huidige woningpro jecten monitort, is hij al volop bezig met de voorbereidingen van een toekomstige gebiedsontwikkeling. De Heemraad is een van de ontwikkelaars van Nieuw Legmeer, een duurzame woonwerkwijk met 4.400 woningen in Amstelveen Zuid op het huidige bedrijventerrein Legmeer. ‘Wij hebben hier grondposities voor ongeveer 440 woningen. Met dit project verlichten we de woningnood, zonder concessies te doen aan de kwaliteit. De bouw begint pas over vier of vijf jaar. Maar De Heemraad zal hier bijdragen aan een woonwijk waarin betaalbaarheid, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie, gezondheid, leefbaarheid en natuurinclusief bouwen voorop staan.’

De Heemraad is een ontwikkelend bouwbedrijf uit Amstelveen dat opereert in een straal van zo’n 40 kilometer. Cuntz is sinds 2018 directeur toen hij de leiding overnam van zijn vader, in 1974 oprichter van het familiebedrijf. Anno 2025 is het bouw- en ontwikkelvak geen sinecure, vertelt hij. ‘De helft van onze projecten komt voort uit opdrachtgeverschap, de andere helft vanuit onze grondportefeuille. Bij te herontwikkelen locaties zitten we langer dan gewenst te puzzelen met gemeenten, architecten en eindbeleggers. Nu het middensegment onder overheidsregulering valt, is er weinig vrijheid om ambitieuze projecten te maken. Door het aftoppen van huurprijzen en beleggingswaarden worden creativiteit en extraatjes praktisch financieel onmogelijk gemaakt.’

Hoofdweg Hoofddorp

‘DOOR HET AFTOPPEN VAN HUURPRIJZEN EN BELEGGINGSWAARDEN WORDEN CREATIVITEIT EN EXTRAATJES PRAKTISCH FINANCIEEL ONMOGELIJK GEMAAKT’

Eigen timmerfabriek

Toch houdt hij vast aan zijn adagium. ‘De bewoner of gebruiker moet er ook over dertig jaar blij mee moet zijn. Ik heb liever iets minder opbrengst dan een eindproduct waar ik niet achter sta. We slagen er gelukkig altijd in een project haalbaar te maken. De betaalbaarheid wordt bijvoorbeeld beter als de duurzame energieinstallatie niet gekocht maar gehuurd kan worden. In ons woonzorgproject met 114 woningen in Aalsmeer scheelt dat flink in de investeringskosten. Regelmatig nemen we een deel van het woningprogramma zelf in belegging om tempo te maken. ook weten we de bouwtijd te verkorten dankzij onze eigen timmerfabriek, waar we kozijnen, ramen, deuren en houtskeletbouw elementen maken. Daarmee drukken we de bouwkosten.’

Op die manier weet De Heemraad altijd snel te schakelen, vervolgt hij. ‘onze werkvoorbereiders zijn vanaf de tekentafel tot uitvoer betrokken. Alle onderdelen bedenken we vantevoren uit, bestellen we of maken in onze fabriek en monteren alles op de bouwplaats. op die manier bouwen we nu Aalsmeer 61 appartementen een plint van 900 m2 voor eerstelijnszorg nabij de Westeinderplasssen. De bouwstart was april 2024, de oplevering is al deze zomer. omdat we bouwen waaraan behoefte is, is de afname snel geregeld; eigen Haard heeft 28 sociale huurwoningen afgenomen, twintig middeldure woningen gingen naar een belegger. De dertien vrijesectorwoningen en de zorgplint behouden en verhuren we zelf.’

Sporting Martinus Amstelveen

Levensloopbestendige woningen

Waar veel ontwikkelaars en bouwers liever in een grote boog om woonzorgprojecten lopen, draait De Heemraad zijn hand daar niet voor om. ‘De behoefte aan passende huisvesting voor onze snel verouderende bevolking is groot, maar het aanbod schiet enorm tekort. Ik begrijp dat marktpartijen het soms lastig vinden. Vaak moet een bestemmingsplan worden aangepast. Voor veel zorgwoningen is de doelgroep klein, omdat alleen ouderen met een zware zorgindicatie er mogen wonen. Het is duurzamer levensloopbestendige woningen te bouwen voor 55-plussers. overigens hebben we ook oog voor jongeren en starters, die we helpen met betaalbare woningen.’

Gezondheids Centrum Hoofddorp

Pilot raad van state

Soms spelen lange proceduretijden ook De Heemraad parten, erkent Cuntz. ‘Zo hebben we acht jaar moeten procederen om met de bouw van 114 middeldure levensloopbestendige woningen in de Westwijk in Amstelveen te kunnen beginnen. omwonenden waren tegen en grepen alle juridische middelen aan om ons plan te traineren. ook al voldeed ons project aan alle regels, werden we gedwongen alle juridische loketten af te lopen. Binnenkort komt daar gelukkig een einde aan. De nieuwe omgevingswet zorgt al voor een kortere looptijd. De Raad van State is bovendien bezig met een pilot, waarbij een ontwikkelaar vinkjes in een checkbox kan zetten. Met de gegeven antwoorden valt de grond onder het leeuwendeel van de potentiële bezwaren weg. Als wij die versneller in Amstelveen hadden kunnen inzetten, hadden we vijf jaar gewonnen. Gelukkig kunnen we de woningen nu snel opleveren aan de kopers en huurders.’

‘DE VORIGE KEER DAT WE KWANTITEIT BOVEN KWALITEIT STELDEN HEEFT DE DETONERENDE EN IMPOPULAIRE GALERIJFLATS VAN DE JAREN ZESTIG EN ZEVENTIG OPGELEVERD’

Modulaire bouw

Anton Cuntz is geen voorstander van modulaire bouw. ‘Industriële woningbouw komt goed van pas om sneller en meer woningen te realiseren. Prefab is ook nodig om de aanstaande vergrijzingsgolf en het tekort aan vakkrachten op te vangen. Maar het is zeker niet de oplossing voor de woningnood. Het slaat nu volledig door. Ik zie de modulaire bouwprojecten overal om me heen verrijzen. De projecten zijn welstandsvrij, met ontsierende blokkendozen tot gevolg. De vorige keer dat we kwantiteit boven kwaliteit stelden, heeft de detonerende en impopulaire galerijflats van de jaren zestig en zeventig opgeleverd. Prefab moet niet het doel zijn maar een handig middel blijven.’

Altijd uitdagingen

De stikstofcrisis, netcongestie en lange procedures slaan Cuntz evenwel niet uit het veld. ‘elke tijd heeft zijn eigen uitdagingen. Mijn vader begon zijn bedrijf middenin de oliecrisis. Daarna steeg de hypotheekrente tot 13 procent begin jaren tachtig. Maar we blijven doen wat we al ruim vijftig jaar doen; onze expertise aanwenden om in regio Amstelveen dat te bouwen, renoveren en herontwikkelen waaraan behoefte is. Netcongestie is lastig, maar doordat we goede planningsafspraken met netbeheerder Liander maken zijn onze projecten altijd tijdig aangesloten. Als in ons vakgebied de communicatie, planning en uitvoering kloppen, komt het altijd goed. Daar kunnen onze trouwe werknemers en opdrachtgevers van getuigen.’

www.heemraadbouw.nl