Slimme acquisitie: De Sleutel tot succes bij Reales

De mannen van Reales zitten al langer op een trein die maar blijft razen. Ook dit jaar voegen ze nieuwe acquisities toe en worden projecten in recordtijd ontwikkeld én gerealiseerd. Met een compact team van zeven man (‘plus vacature’) en een vaste schil van samenwerkingspartners wordt de portefeuille uitgebreid, onder meer in het oosten en noorden van het land. Marc Snijders, oprichter en directeur, legt uit: ‘Gezien onze doorloopsnelheid staan we altijd open voor nieuwe acquisities. Dat is waar onze kracht ligt.’

De grote groeispurt begon in 2017, toen Frank Spraakman en Redmer Schenk toetraden als partner-aandeelhouders bij Reales, dat oorspronkelijk in 2009 door Marc Snijders werd opgericht. Vanaf dat moment heeft het bedrijf zich gepositioneerd als een onafhankelijke ontwikkelaar met een duidelijke filosofie. Snijders: ‘wij werken volledig zelfstandig. Dat betekent dat we geen verplichte samenwerkingen hebben en alles zelf organiseren, van funding en financiële structuur tot aankoop en verkoop. Iedereen speelt zijn eigen rol: de ontwikkelaar ontwikkelt, de bouwer bouwt, de belegger koopt en de financier financiert.’ Deze aanpak heeft geleid tot indrukwekkende resultaten. Met korte communicatielijnen en een scherpe blik op de markt kan Reales kansen grijpen waar anderen die missen. Snijders voegt toe: “onze kernwaarden zijn snelheid en efficiëntie. we zorgen ervoor dat we vooraf de risico’s nauwkeurig in kaart brengen en werken aan solide business cases. Dit stelt ons in staat om snel te schakelen en onze projecten succesvol te realiseren.”

Gebiedsontwikkelingen

Mede-directeur Frank Spraakman heeft een juridische achtergrond en mag zich bezig houden met alles wat met financiën en contracten te maken heeft waarbij hij met name in het voortraject actief is, terwijl ‘collega van het eerste uur’ Gijs Friso als commercieel ontwikkelaar verantwoordelijk is voor alles rondom de commercie binnen Reales, zoals aan- en verkoop, waardering en strategie. Door het snelle succes werd besloten tot opschaling en ging de focus op woningbouwprojecten met een omvang van 100 woningen plus. ook die beslissing legde bepaald geen windeieren. De projecten namen een behoorlijke vlucht, met bekende voorbeelden als Dockside (Alkmaar, 190 woningen), UpLiving (Alphen aan de Rijn, 190 woningen) en Cosunpark (Breda, 265 woningen).

Binnenstedelijk

Het zijn vaak binnenstedelijke projecten met een deel herontwikkeling. en die stijgende lijn zet eigenlijk alsmaar verder door, met in het centrum van Leeuwarden het voormalige kantorencomplex van ING, waar twee kantoorgebouwen worden getransformeerd naar woongebouwen (totaal bijna 300 woningen) met commerciële functies en parkeergarage, en ING een derde kantoorgebouw nog terug huurt als eindgebruiker. De ontwikkeling van de fasen 2 (nijderbij, sloop-nieuwbouw met appartementen en grondgebonden woningen) en 3 (Fortuna met sociaal programma en zorg, 60 appartementen) start binnenkort. evenals de bouw van fase 1 Verlaat, de transformatie van het iconische ING-kantoor, waarbij vrijwel alle woningen zijn verkocht. Bij nieuw Harculo in Zwolle won Reales de gebiedsontwikkeling op de gronden van de voormalige, te slopen IJsselcentrale van ENGIE. De nieuw te ontwikkelen wijk zal bestaan uit kleinschalige buurtjes waar zowel exclusieve als betaalbare woningen worden ontwikkeld, grondgebonden en in appartementen. In totaal gaat het hier om 500 woningen. Samen vormen de gebiedsontwikkelingen in Leeuwarden en Zwolle momenteel de grootste projecten van Reales. De verkoop van nieuw Harculo aan een belegger in momenteel in volle gang, waarvoor met meerdere partijen gesprekken gaande zijn. ook zit hier een stuk beleggershuur en een flink deel particuliere verkoop. De ontwikkelaar neemt zelf ook een deel in belegging.

Business case

Er zijn kortom veel trajecten die vorm krijgen, waarmee weer ruimte ontstaat voor nieuwe projecten, zegt Friso. ‘Cosunpark wordt dit jaar opgeleverd, nog voor de zomer. Maar ook elders zijn projecten dit jaar gewoon klaar. Daarom zijn we op zeker op zoek naar nieuwe projecten. Ja, de doorloopsnelheid is enorm, dus we zetten eigenlijk voortdurend in op acquisitie, we zijn altijd op zoek.’ ook uitstapjes naar bedrijfsmatige ontwikkelingen worden daarbij niet geschuwd. Spraakman: ‘Dat is vaak ingegeven vanuit de situatie dat woningbouw op bepaalde plekken om verschillende redenen niet van de grond komt. Dan zoek je naar andere invullingen binnen het bestemmingsplan. Zo zijn we dan toch in staat om in zulke gevallen een business case te draaien.

Gijs Friso

Marc Snijders

‘ONZE FOCUS LIGT OP HET VINDEN VAN PROJECTEN DIE WE ZELF VOLLEDIG KUNNEN ONTWIKKELEN EN REALISEREN’

Compact ontwikkelen

Waar andere partijen aanlopen tegen vertraging en belemmerende regelgeving en complexiteit weet Reales inderdaad opvallend snelle doorlooptijden te behalen. wat is het geheim achter dit succes? Snijders: ‘wij ontwikkelen ook heel compact, dus we willen altijd aan de voorkant een business case op te bouwen waarbij we een hele korte doorlooptijd realiseren. natuurlijk zijn er altijd omgevingsnormen die je niet kan uitsluiten, maar we proberen wel zoveel mogelijk zaken al in te calculeren. Als je van tevoren weet dat je een probleem krijgt met stikstof, dan is het de vraag of je überhaupt nu met die acquisitie aan de gang wilt. Het zijn discussies die wij ook hebben. want soms zien we een enorme potentie, maar als je nu al weet dat je veel problemen gaat krijgen en het misschien vijf of tien jaar gaat duren, die je niet in de business case kunt opvangen, dan is het de vraag of het slim is om tot die aankoop te komen. Dus ja, een kwestie van slim acquisitiebeleid waarbij we aan de voorkant de risico’s in kaart brengen.’

Liquiditeit

Uiteindelijk staat er één ding voorop en dat is liquiditeit als ontwikkelaar. Spraakman: ‘we kopen iets waarmee we geld verdienen om weer wat nieuws te kunnen kopen. Die flow moet er in blijven zitten anders halen we onze doelstellingen niet. Daarom proberen we ook vaak het verkooptraject parallel te trekken aan de procedures. Zodat we direct kunnen leveren op het moment dat we onherroepelijk zijn. Vanaf dat moment is de aannemer in charge. wij blijven wel altijd betrokken bij de bouw. Maar bij ons is het geld dan verdiend en kunnen we weer door naar een ander project. Mijn rol als jurist is om aan de voorkant de risicoanalyses te maken en omgevingsfactoren in kaart te brengen. (lacht) Uiteindelijk moet alles ook op papier worden gezet natuurlijk, dus je begrijpt dat ik het behoorlijk druk heb momenteel.’

Frank Spraakman

‘IN DE ACQUISITIES SPELEN MAKELAARS EEN BELANGRIJKE ROL’

PROJECTDETAILS:

Dockside Alkmaar

Aantal woningen: 190
Type: Binnenstedelijke herontwikkeling
Bijzonderheden: Transformatie van een voormalig industrieterrein naar een moderne woonwijk met diverse voorzieningen en groene ruimtes.

UpLiving Alphen Aan de Rijn

Aantal woningen: 190
Type: Binnenstedelijke herontwikkeling
Bijzonderheden: Doelstelling is het creëren van een levendige woonomgeving met een mix van appartementen en grondgebonden woningen, inclusief commerciële ruimtes op de begane grond.

Cosunpark Breda

Aantal woningen: 265
Type: Binnenstedelijke herontwikkeling
Bijzonderheden: Dit project transformeert een voormalig fabrieksterrein naar een moderne woonwijk met een focus op duurzaamheid en gemeenschapsvoorzieningen.

Park-West Leeuwarden

Aantal woningen: Bijna 300
Type: Transformatie van kantoorgebouwen naar woongebouwen
Bijzonderheden: Transformatie van het voormalige ING-kantorencomplex naar woongebouwen met commerciële functies en parkeergarages. ING blijft een deel van de kantoren huren als eindgebruiker.

Nieuw Harculo Zwolle

Aantal woningen: 500
Type: Gebiedsontwikkeling
Bijzonderheden: Dit project omvat de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk op de gronden van de voormalige IJsselcentrale van ENGIE. De wijk zal bestaan uit kleinschalige buurtjes met zowel exclusieve als betaalbare woningen, grondgebonden en in appartementen.

Opvangen

Acquisitie is kortom een niet-aflatende prioriteit bij Reales. ‘we zijn met veel dingen tegelijk bezig op dit gebied, zelfs met een paar echt heel mooie projecten… Binnen afzienbare tijd kunnen we daar meer over melden,’ zegt Snijders. een trend die de collega’s momenteel waarnemen in de markt is dat beleggers weer stevig gaan afnemen, net als een aantrekkende particuliere verkoop. ‘Men is inmiddels gewend aan de rentepercentages. wel zien we het probleem dat de bouwprijzen nog steeds erg hoog zijn en ook blijven doorstijgen. op de woningmarkt is er steeds meer regulering, waar je aan de voorkant in je acquisitie terdege rekening mee moet houden. Vandaar ook onze nadruk op een goede business case aan de voorkant, zodat we ook ruimte hebben om zaken op te vangen mocht dat nodig zijn.’

Moeite waard

Favoriete regio’s voor uitbreiding zijn momenteel het noorden en het oosten des lands, niet in de laatste plaats door de prettige samenwerking daar met de gemeentes. ook hier is er een uitgebreid netwerk, waarbij in de acquisitie met name makelaars een belangrijke rol spelen. ‘we krijgen veel aangeboden en er komen zeker goede kansen voorbij. De kracht van ons team is dan ook weer om snel te kunnen analyseren of het de moeite waard is of niet. we kunnen dus heel snel reageren naar makelaars zodat ze weten waar ze aan toe zijn. we staan altijd open voor nieuwe aankopen, zeker met onze huidige doorloopsnelheid!’

‘WE BLIJVEN ACTIEF OP ZOEK NAAR KANSEN IN VERSCHILLENDE REGIO’S’

Volledige projectontwikkeling

Reales werkt niet vanuit de gedachte om plannen tussendoor te verkopen. De projecten die worden geacquireerd, ontwikkelt het bedrijf zelf volledig uit. De business case wordt vanaf het begin tot aan de oplevering door Reales gemanaged. Snijders: ‘Dit betekent dat als je met Reales werkt, je een ontwikkelaar hebt die een project van A tot Z uit ontwikkelt en realiseert. De tweede helft van dit jaar zal vooral bestaan uit het verkopen van het eindproduct van onze ontwikkelingen in Leeuwarden en Zwolle. Daarnaast hebben we meerdere nieuwe acquisities lopen, waardoor we verzekerd zijn van een goed gevulde pijplijn waarin we duidelijk de groeiende trend doorzetten.’

Focus

Reales is kantoorhoudend in Schiphol-Rijk, maar is zeker niet alleen Randstad-georiënteerd. Mede door de acquisities in Leeuwarden en Zwolle is de ontwikkelaar steeds nadrukkelijker naar de oostzijde van Nederland gaan kijken en zijn daar nieuwe posities ingenomen. Spraakman: ‘we staan zeker open voor nieuwe acquisities en blijven actief op zoek naar kansen in verschillende regio’s. onze focus ligt op het vinden van projecten die we zelf volledig kunnen ontwikkelen en realiseren.’