Zaanse helden in topvorm: Stevige bijdrage aan versnelling woningbouw

Ontwikkelende bouwer Stebru uit Nieuwerkerk aan den IJssel heeft een feestje te vieren. Het familiebedrijf bestaat 20 jaar. De toe voeging van projectontwikkeling aan de bouw bleek een gouden greep een aantal jaar geleden. Anno 2025 heeft het bedrijf een indrukwekkend track record opgebouwd in binnenstedelijke ontwikkelingen.

‘We maken steeds vaker de stap naar gebiedsontwikkeling’, zeggen Bart Snijders, directeur Ontwikkeling en Dirk van der Burg, ontwikkelingsmanager. Een mooi moment om terug te kijken naar één van hun grootste gebiedsontwikkelingen tot nu. Waarvan acte in de vorm van het mega-project De Zaanse Helden in Zaandam, ontworpen door Havermans Hielkema architecten. ‘Wij investeren graag in binnenstedelijke locaties, waarbij we oplossingen zoeken voor de complexiteit die hierbij hoort.’

Het begon allemaal 2016 in Zaandam met Burano, een door Stebru ontwikkeld en gerealiseerd woon-zorgproject met onder meer 144 levensloopbestendige zorgwoningen voor senioren, in het booming stationsgebied van Zaandam. Het gebied is de afgelopen decennia getransformeerd naar een levendig binnenstedelijk woonmilieu met bijbehorende voorzieningen. De letterlijk verbindende schakel tussen de beide projecten Burano en buurman De Zaanse Helden vormt de gezamenlijke daktuin ontworpen door LOLA/Deltavormgroep: : een duurzaam, natuurinclusief daklandschap dat aansluit op het bestaande Molenpark en bovendien openbaar toegankelijk is. Stebru verwierf samen met hun partner Focus on Impact de naastliggende locatie voor de gebiedsontwikkeling van De Zaanse Helden, waarvan de ontwikkeling in 2018 is gestart. Met maar liefst dertien woongebouwen van in totaal 751 woningen en circa 1.800 m2 ondersteunde voorzieningen draagt de ontwikkelaar-bouwer daarmee in substantiële mate bij aan een versnelling van de woningbouw, een topprioriteit voor de gemeente Zaanstad.

Tempo

‘We zijn inmiddels in staat om in de hogere dichtheden van stedelijke gebieden kwalitatief goede ruimtes in relatief korte tijd te ontwikkelen en te realiseren, stelt Dirk van der Burg. ‘Dat geldt zowel voor het daklandschap, het openbaar gebied als de gebouwen. Door de geoliede samenwerking met ons bouwbedrijf kunnen we bovendien hetgeen we beloven altijd waarmaken.’ ‘een van de grootste uitdagingen die we op dit moment in de sector hebben is natuurlijk het betaalbaar maken van woningbouw’, vult Bart Snijders aan. ‘er is een enorm tekort, met name voor starters en ouderen. wij zoeken de samenwerking op met ons bouwbedrijf, maar ook met andere marktpartijen, om slim en efficiënt te kunnen ontwikkelen. we willen zoveel mogelijk kennis verzamelen om daarmee alle gevraagde kwaliteiten in een betaalbaar project te kunnen realiseren. In gebiedsontwikkelingen kunnen wij zo ten opzichte van andere partijen de snelheid erin houden. Kijk naar Burano en De Zaanse Helden, zo’n grote gebiedsontwikkeling met vijf verschillende afnemers in één plan en een totale doorlooptijd van slechts negen jaar, een periode waarin er bovendien van alles is veranderd in de wereld. Door onze creativiteit, wendbaarheid en oplossingsgerichtheid weten we alle partijen langjarig verbonden te houden, waardoor we het tempo er inhouden.’

‘WE ZIJN IN STAAT OM IN DE HOGERE DICHTHEDEN VAN STEDELIJKE GEBIEDEN KWALITATIEF GOEDE RUIMTES IN KORTE TIJD TE REALISEREN’

Vertrouwen

Wat daar zeker aan bijdraagt zijn de goede relaties die zijn opgebouwd met beleggers en corporaties. Toen de oorlog in Oekraïne uitbrak gingen de prijzen wereldwijd door het dak. Dirk: ‘Samen met onze partners zijn we aan tafel gegaan om te kijken hoe we deze tegenslag met elkaar zoveel mogelijk konden opvangen zonder af te doen aan de kwaliteit van het project. waardoor we weer dóór konden. Dan heb je het toch over een bepaalde vertrouwensrelatie die is opgebouwd en die contractoverstijgend is. Beleggers willen ook gewoon projecten blijven inkopen en zien hé, deze partij gaat door.’ Bart vult aan: ‘wij zeggen altijd dat een project geslaagd is als je weer een volgend project met elkaar gaat doen. ook de institutionele beleggers willen van het ene naar het andere project kunnen doorstappen. op die manier bouw je een langdurige relatie met elkaar op waarin je in zowel goede als in mindere tijden met elkaar tot nieuwe projecten kunt komen. De korte lijnen die wij hebben in de organisatie en naar onze partners dragen daar nog eens aan bij. we kennen de mensen persoonlijk, waardoor je op een constructieve manier met elkaar naar oplossingen kunt zoeken. Van het begin af aan zit het belang van samenwerken én samen delen in het DNA van Stebru als familiebedrijf.’

Bart Snijders en Dirk van der Burg in de daktuin die alle woongebouwen van De Zaanse Helden verbindt

Ontmoeting

Uniek voor De Zaanse Helden is dat er meerdere beleggers betrokken zijn. ook hier is snelheid troef: in drie jaar is het project uitontwikkeld, inclusief Raad van State procedure, en tot vergunning gekomen. Bepaald geen koud kunstje voor een zo’n omvangrijke gebiedsontwikkeling. naast Syntrus Achmea als eigenaar van Burano en de drie grooteigenaren van De Zaanse Helden, Altera, kinderopvang Freekids en corporatie Parteon, is een grote groep particuliere kopers betrokken. Dirk: ‘Van het begin af aan hebben we al die partijen bij elkaar gebracht, zowel tijdens de ontwikkeling als tijdens de realisatie. Belangrijk daarbij was vooral de inrichting van de daktuin. Hoe ga je die programmeren, zodat die ook daadwerkelijk gebruikt wordt zoals hij is bedoeld? De daktuinen van Burano en De Zaanse Helden zijn met elkaar en het maaiveld verbonden via hellingbanen en trappartijen. Met een groot feest bij oplevering in de daktuin in het vooruitzicht brengen we de bewoners van alle gebouwen bij elkaar en worden ontmoetingen tussen de verschillende doelgroepen gestimuleerd. Dirk: ‘een succesvolle exploitatie begint met een goed doordacht ontwerp, de hardware, wat na oplevering vervolgens ook sociaal wordt geactiveerd, oftewel de software. Vanuit ons familiebedrijf en het concept van de gemeenschappelijke daktuin voelen we ons verantwoordelijk om hier met het opleverfeest actief invulling aan te geven.’

Wij-gevoel

De laatste woonblokken van De Zaanse Helden worden deze zomer opgeleverd. Bart is enthousiast over de bijdrage die de projecten leveren aan de verbinding in de wijk en het voorzieningenniveau. ‘wat ik heel mooi vind is dat we het maaiveld, de daktuin en het naastgelegen Molenpark met elkaar verbinden. op verschillende niveaus draagt het project bij aan de kwaliteit en levendigheid van de wijk westerwatering. Je merkt ook dat mensen daar enthousiast over zijn. In het project is plek voor gezinnen, senioren, starters, doorstromers… Uiteindelijk doe je het allemaal voor hen.’ Die inpassing in de wijk is vooral ook zo belangrijk vanwege de toenemende individualisering in de maatschappij, zegt Dirk. ‘Als gebiedsontwikkelaar hebben we hier de verantwoordelijkheid om een stuk stad in te kleuren voor de komende 150 jaar. wij geloven dat je met een goede ruimtelijke omgeving die ontmoetingen stimuleert en daarmee echt een bijdrage kunt leveren aan de sociale infrastructuur in een wijk. Dat je mensen bij elkaar kan brengen, ook uit verschillende doelgroepen.’ Die verbinding gaat in ruimtelijke zin zelfs nog verder dan de beide projecten, met een doorlopende route vanaf het station via de daktuin helemaal door naar het slagenlandschap van de aangrenzende poldergebieden. om een logische route te faciliteren kocht Stebru zelfs een 300 jaar oude molen die naast het project ligt en inmiddels met een bruidschat kosteloos is geschonken aan een lokaal bestuur van molenliefhebbers. ook komt de structuur van het slagenlandschap terug in de daktuin. Inmiddels is de tuin, met bankjes, sporttoestellen en picknick- en tafeltennistafels, een populaire en veilige plek om elkaar te ontmoeten. ‘Veelzeggend is dat zowel de belegger als de corporatie van het begin af aan bereid waren hierin te investeren. er is echt een wij-gevoel ontstaan.’

Bart Snijders en Dirk van der Burg voor de molen De Held Jozua

Doorzetten

Met het succes van De Zaanse Helden bewijst Stebru dat bij grote complexiteit behalve de nodige wendbaarheid en creativiteit, een flinke dosis doorzettingsvermogen benodigd is. een van de grootste uitdagingen kwam vanuit de gemeente. Bart: ‘De betaalbaarheidsproblematiek kwam tijdens de ontwikkeling van het project steeds meer politiek op de kaart te staan. De gemeente Zaanstad gaf ons, terwijl de aankoop al was gedaan en we midden in de ontwikkeling zaten, de doelstelling mee om 30 procent van de woningen als sociale huurwoningen te realiseren. Dat was ineens een heel ander uitgangspunt dan waar we bij de aankoop vanuit waren gegaan. we zijn direct op zoek gegaan naar oplossingen. Zo hebben we in Parteon een hele goede corporatie gevonden die met ons meedenkt, ook tijdens de realisatiefase. we zijn met de afdeling Stedenbouw en allerlei partijen om tafel gegaan om te kijken naar mogelijkheden. Uiteindelijk is het gelukt om de sociale huurwoningen aan het programma toe te voegen. De houding die je daarbij aanneemt maakt daarmee echt het verschil, ook in een groot project als dit. Uiteindelijk gaat het toch om mensen en om samenwerken. Mensen zien al snel dat wij een partij zijn die dingen voor elkaar wil krijgen. en dan zie je dat de samenwerking gewoon heel constructief is en we samen altijd tot oplossingen komen.’