Bilt Advocaten, een betrouwbare partner onder alle omstandigheden

In roerige tijden met onvoorziene omstandigheden is juridische zekerheid de kurk waarop de vastgoedsector drijft, weten Paula van den Berg, Mark van Langeveld en Christiaan Verhoef van Bilt Advocaten. Voor haar cliënten wil het Utrechtse vastgoedkantoor pur sang zekerheid bieden. ‘De beste overeenkomst is als een brandverzekering die nooit meer uit de kast wordt getrokken.’

Dit jaar hebben de vastgoedadvocaten iets te vieren. Voorjaar 2015 stonden Paula van den Berg en Mark van Langeveld aan de wieg van Bilt Advocaten. Tien jaar later is het kantoor, gelegen op het Utrechtse bedrijvenpark Papendorp, een gevestigde naam in de vastgoedsector die nationale en internationale vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars en woningcorporaties tot haar cliënten kan rekenen. ‘Dit jaar willen we dan ook iets leuks doen voor onze cliënten. We hebben een trouwe basis van cliënten van het eerste uur die altijd zijn gebleven. We hebben een goede band met ze opgebouwd en zijn met hen meegegroeid’, aldus Van den Berg.

De twee zijn nog elke dag blij met de stap die ze het vorige decennium hebben gezet, verklaart Van Langeveld. ‘Beiden hadden we bij grote kantoren gewerkt. De omvang, de diversiteit van rechtsgebieden die ze bedienen en de soms competitieve partnerstructuur gingen ten koste van mijn werkplezier. Paula en ik vonden elkaar in onze wens een eigen kantoor met een pure vastgoedfocus te starten. Dat is wat Bilt Advocaten is; een boutique nichekantoor met korte lijnen. Als klein kantoor met een heldere focus kunnen we snel schakelen en zijn altijd bereikbaar voor onze cliënten, ook voor onze buitenlandse cliënten.’

‘WE VONDEN ELKAAR IN ONZE WENS EEN EIGEN KANTOOR MET EEN PURE VASTGOEDFOCUS EN KORTE LIJNEN TE STARTEN’

Doelmatig en praktijkgericht

Anno 2025 bestaat Bilt Advocaten uit drie vastgoedadvocaten, twee off counsels en een medewerker, somt Van den Berg op. ‘Alle vastgoeddisciplines zijn ondergebracht bij mij, Mark en Christiaan Verhoef, die zich in 2022 heeft aangesloten bij ons. Christiaan richt zich met name op horeca, leisure en bedrijfsruimte. Mark houdt zich bezig met transacties, maar heeft ook een focus op de woningmarkt en bedient woningcorporaties, projectontwikkelaars en woningbeleggers. Ik houd me bezig met de kantoren- en winkelmarkt. Het voordeel van een klein kantoor is dat we doelmatig, praktijkgericht en snel zijn. Dankzij onze relatief lage overheadkosten kunnen we bovendien scherpe tarieven hanteren. Overigens werken we in goede harmonie samen met de grote kantoren. Het is net wat de cliënt wil. Soms wordt een groot Zuidaskantoor ingeschakeld omdat banken of financiers dat eisen, maar veel cliënten willen ons er toch bij houden. We werken dan samen aan een zaak.’

Juridische hobbels

Met een beleggingsmarkt die afgelopen jaren door de renteschok na de Russische invasie van Oekraïne grotendeels op zijn gat lag, zagen de advocaten de focus verschuiven naar bestaand vastgoed. ‘De logistieke beleggingsmarkt draaide goed door’, stelt Verhoef. ‘Elders zagen we eigenaren vooral via transformatie waarde toevoegen aan hun bestaande portefeuille. Zo zijn we alleen al in Rotterdam op dit moment betrokken bij drie transformatieprojecten, waarbij verouderde kantoren plaatsmaken voor een hotel met al dan niet woningen en winkels. Beleggers zien natuurlijk ook dat Rotterdam steeds meer toeristen trekt, terwijl het hotelaanbod nog onvoldoende is. Bilt Advocaten effent zo veel juridische hobbels voor haar cliënten.’

Garantie op een succesvol project bestaat evenwel niet, vult Van den Berg aan. ‘In een van deze projecten hadden we in opdracht van de eigenaar/ontwikkelaar een aantal overeenkomsten voor de beoogde nieuwe huurder en de vertrekkende huurders opgesteld. De hotelexploitant had de nieuwe huurovereenkomst al getekend en de zittende huurders de beëindigingsovereenkomsten. Maar de benodigde woonbestemming liet lang op zich wachten, ook al vanwege de monumentale status van de gevelfaçade. Toen na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne in 2022 de bouwkosten explodeerden, moest de ontwikkelaar het project on hold zetten.’ Een vastgoedadvocaat kan geen wonderen verrichten, concludeert Van Langeveld. ‘Een ontwikkelaar wil begrijpelijkerwijs snelheid maken, maar regels zijn regels; er moet door alle juridische hoepels worden gesprongen.’

Christiaan Verhoef

‘OOK DE ENERGIETRANSITIE EN DE SCHAARSTE AAN NUTSVOORZIENINGEN ZAL OP JURIDISCH VLAK GEVOLGEN HEBBEN’

Minder regeldruk

Hij ziet echter hoop gloren voor vastgoedpartijen. ‘Fantastische ontwikkelconcepten die een gebouw of stuk stad veel functioneler maken sneuvelen regelmatig op te lange procedures. Doodzonde. Die lange looptijd heeft enerzijds te maken met complexe regelgeving, maar ook met te weinig handjes bij overheden en rechtbanken. Het kabinet wil geld uittrekken om de capaciteit fors uit te breiden. Ook ligt er een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer om de regeldruk te verkleinen. Zo moet het bij eenvoudiger projecten mogelijk de bezwaarfase over te slaan en direct in beroep te gaan. Dat moet de doorlooptijd van procedures verkorten. Door het toewijzen van bouwlocaties en prestatieafspraken met provincies en gemeenten over het aantal te bouwen woningen kan de doorlooptijd van ontwikkelinitiatieven eveneens worden verkort.’

Van een juridisering van de vastgoedsector is volgens hen geen sprake. Toch zal de rol van de vastgoedadvocaat eerder groter dan kleiner worden, erkent Verhoef. ‘De stikstofcrisis heeft geleid tot meer rechtszaken. Ook de energietransitie en schaarste van nutsvoorzieningen zal op juridisch vlak gevolgen hebben. Zo worden steeds meer woon- en werkgebieden op een warmtenet of een wko-systeem aangesloten. Dat vergt weer andere afspraken dan bij aansluiting op het reguliere gas- of stroomnet. Ook de schaarste aan nutsvoorzieningen vormt een factor waarmee rekening moet worden gehouden. Nu is er netcongestie, de komende jaren kan niet alle nieuwbouw op drinkwater worden aangesloten. Ook al is een logistiek complex of woonwijk opgeleverd, zonder stroom- of wateraansluiting kunnen ze niet in gebruik worden genomen. In contracten moet hier rekening mee worden gehouden.’

Crisisbestendig

Hoe cruciaal een goed contract is, hebben volgens Van den Berg de afgelopen crisisjaren bewezen. ‘Rond de covidpandemie, de Russische invasie en de daaropvolgende kostencrisis ervoeren we echt marktpaniek. Contractueel was er toen een zekere chaos, omdat met de gevolgen van dergelijke crises geen rekening was gehouden in overeenkomsten. Bouwbedrijven wilden na 2022 allerlei voorzieningen opnemen in aannemingsovereenkomsten om risico’s bij beleggers en ontwikkelaars te leggen. Het spreekt voor zich dat zij dat liever niet hadden, maar ook wel begrepen dat de pijn moest worden verdeeld. De afgelopen crisisjaren is iedereen door schade en schande wijzer geworden. Nu is er in contracten meer aandacht voor onvoorziene omstandigheden, met oorlogs- en pandemiebepalingen. Iemand zal zich niet snel meer kunnen beroepen op overmacht. Er kan van alles gebeuren. Partijen willen tot elkaar komen om afspraken, maar hun eigen belangen niet uit het oog verliezen. Voor onze cliënten zoeken we daarin een evenwicht. Daarmee ontzorgen we onze cliënten.’

Mark van Langeveld

‘IN DE SPOTLIGHTS HOEVEN WE NIET ZO NODIG TE STAAN; LAAT ONS MAAR DE STILLE KRACHT ZIJN’

Geopolitieke instabiliteit

Ervaren de advocaten hernieuwde marktpaniek nu Europa niet alleen onder vuur ligt van Rusland maar ook het Amerika van Trump zich anders opstelt? Nee, constateert Van Langeveld. ‘Onze cliënten zijn net als iedereen bezorgd over de instabiele geopolitieke situatie. Ze vragen zich af welke impact de handelsoorlog die de VS tegen de EU voert op de financiële markten en de gehele economie zal hebben. Maar van paniek is geen sprake. Hun geld is lokaal geïnvesteerd in een schaars product waarnaar een fundamentele vraag is. Bovendien kunnen wij afspraken vastleggen in heldere overeenkomsten die bestand zijn tegen veranderende omstandigheden. De beste overeenkomst is als een brandverzekering die nooit meer uit de kast wordt getrokken.’

Ai als advocaat-stagiair

Als een positieve ontwikkeling beschouwt Verhoef de snelle opmars van kunstmatige intelligentie (AI). ‘We experimenteren al met AI-toepassingen bijvoorbeeld door samenvattingen van een vonnis te laten maken of een modelbasiscontract op te stellen. Uiteraard niet zonder het resultaat daarna te controleren en fijn te slijpen. De resultaten worden steeds beter; van het niveau van een secretaresse in 2023 tot een advocaat-stagiair nu.’ AI zal een advocaat echter nooit vervangen, verwacht Van Langeveld. ‘Het blijft vooral een nuttig hulpmiddel. Fysiek onderhandelen, elkaar in de ogen kijken en een deal bezegelen met een handdruk. De mate waarin we dat tijdens corona hadden gemist, zegt veel over onze behoefte hieraan. Hoewel je het natuurlijk niet kan uitsluiten. De jonge generatie die geboren werd in het digitale tijdperk en gewend is een online leven te leiden, kan hier heel anders instaan.’

Waar moet Bilt Advocaten over vijf of tien jaar staan? Niet veel anders dan nu, stelt Van den Berg nuchter vast. ‘We zijn niet bezig met groei. Werkplezier staat bij ons voorop. Als zakelijke partners hebben we een hele goede chemie. Doorgaans zijn we zes handen op een buik. Samen op ons kleine kantoor is er genoeg ruimte voor gelach en flauwe grappen, maar we willen vooral tevreden cliënten houden en hun klankbord zijn. In de spotlights hoeven we niet zo nodig te staan. Laat Bilt Advocaten maar de stille kracht zijn.’

‘DE MARKTPANIEK DIE WE TIJDENS COVID EN DE KOSTENCRISIS ZAGEN IS ER NU GELUKKIG NIET’

Persoonlijke vragen Paula van den Berg oprichter/ vastgoedadvocaat

WELKE LEVENSLES HEB JE GELEERD EN VAN WIE:
Work hard, play hard
WAT WAS VOOR JOU EEN BESLISSEND MOMENT IN JE LEVEN:
Ons zakelijke huwelijk
WELKE WAARDEN WIL JE UITSTRALEN:
Onafhankelijkheid, partijdigheid, deskundigheid en integriteit
WAT MAAKT JOU NIEUWSGIERIG:
Menselijk gedrag
WAAR KOM JIJ ‘S OCHTENDS JE BED VOOR UIT:
Koffie en goede muziek (in die volgorde)
HOE GA JIJ OM MET UITDAGINGEN:
Accepteer, leer, ga het aan, blijf positief en haal adem
WAT MOTIVEERT JOU:
Passie, erkenning en ontwikkeling
WAT IS JE DIEPSTE DRIJFVEER:
Helpen
WELKE VITAMINES SLIK JE DAGELIJKS:
Vitamine K(offie)
WAAR KOM JE TOT RUST:
Op het strand
WAT IS JE FAVORIETE UITWAAI-PLEK:
De stranden van Schouwen-Duiveland
HOE COMBINEER JIJ HART EN VERSTAND:
Moeilijk
HOE KOM JIJ TOT JEZELF NA EEN DRUKKE WERKWEEK:
Wandelen met de hond op mijn favoriete uitwaaiplek
HOEVEEL UUR SPORT JE PER WEEK:
3 uur
HOE BLIJF JIJ TROUW AAN JEZELF:
Je hart volgen en niet je hoofd
HOE GA JE OM MET ERGERNISSEN:
Zoals ik met uitdagingen omga
HOE KRIJG JIJ ZAKEN IN BEWEGING:
Duwen, trekken of prikken
IN WELKE STAD ZOU JE GRAAG WILLEN WONEN:
Florence
WELK BOEK LEES JE NU:
Wuthering Heights