‘IN FRIESLAND ZORGEN WE SAMEN MET MARKT EN OVERHEID VOOR HET BESTE WERKKLIMAAT’

NVM Business-lid Hoekstra Bedrijfsmakelaars uit Leeuwarden is met zijn marktkennis en grote netwerk de spil op de Friese kantorenmarkt. Mededirecteur Gees Adema ziet wat er goed gaat en waar het knelt. ‘We hebben in Leeuwarden alles wat nodig is voor een vitale economie, maar er is wel behoefte aan nieuwe duurzame en hoogwaardige kantoorruimte.’

De opvatting dat er buiten de G5-steden geen reuring op de kantorenmarkt is, kan Gees Adema als geen ander ontkrachten. Adema is mededirecteur van Hoekstra Bedrijfsmakelaars uit de Friese hoofdstad Leeuwarden. Met honderd werknemers is Makelaardij Hoekstra de grootste vastgoedadviseur van Noord-Nederland.
Behalve vier Friese vestigingen beschikt Hoekstra over kantoren in Groningen en Almere. Vorig jaar rondde Hoekstra in Leeuwarden een van de grootste beleggingstransacties af. Daar kwam geen Zuidas-vastgoedadviseur aan te pas, vertelt ze met een knipoog.

‘Het nabij ons hoofdkantoor gelegen ING-complex van 35.000 m2 hebben we namens ING verkocht aan Reales uit Schiphol-Rijk. ING zat te ruim in zijn jasje en wilde naar een zeer duurzaam pand. De opdracht verkregen we via een gewonnen pitch. Dat we de grote internationale vastgoedadviseurs de loef afstaken, kwam mede door onze lokale kennis en ons netwerk. We zijn vooraf in gesprek gegaan met het stadsbestuur over hun wensen voor het ING-complex dat uit drie torens bestaat. Leeuwarden wilde niet alleen woningen, maar een mix met kantoor- en zorgfuncties. De uiteindelijke koper Reales heeft daar een mooi plan voor gemaakt. Twee kantoorgebouwen worden getransformeerd naar bijna 200 woningen en daarbij commerciële, sociale en zorgfuncties. In het derde te verduurzamen gebouw blijft de kantoorfunctie behouden.’

Miljoeneninvesteringen

Deze deal staat volgens Adema symbool voor het hernieuwde Leeuwarden. ‘Sinds corona en de thuiswerktrend komen hier steeds meer mensen uit het westen, mede vanwege de lagere vastgoedprijzen en meer rust en ruimte. We zien ook meer vastgoedbeleggers uit het westen deze kant opkomen. In de Randstad wordt het steeds lastiger om vastgoed te verwerven en eraan te verdienen. Leeuwarden verkeert in goede doen. Sinds de Friese hoofdstad in 2018 culturele hoofdstad van Europa was, is het toerisme blijvend toegenomen. Er zijn meer evenementen, het aantal studenten is gegroeid tot ruim 25.000 en locaties als het Stationskwartier en de voormalige gevangenis Blokhuispoort zijn grondig herontwikkeld. Medio 2025 kondigde het stadsbestuur ook nog eens aan 20 miljoen euro te investeren in een groenere en mooiere binnenstad, waaronder een verlaagde wandelkade.’

Korte lijnen

In dit krachtenveld is Hoekstra Bedrijfsmakelaars een spil, legt ze uit. ‘We kennen het hele speelveld, hebben veel kennis van wat partijen willen en gaan zo snel mogelijk met alle betrokkenen in gesprek over de plannen. Cruciaal is dat we hele korte lijnen met de gemeentes hebben. Er zijn veel woningmakelaars die bedrijfsmatig vastgoed er even bijdoen, bij ons is het een echt specialisme. We zijn gepokt en gemazeld in complexe verkoop- en aankoopprocessen, van zorgvastgoed tot (woning)beleggingen en kantoren. Elk proces bereiden we grondig voor. We richten een dataroom in en beschikken over zoveel mogelijk kennis van de staat van elk pand en de mate van duurzaamheid. We hebben met alle relevante partijen goede contacten. Ons netwerk strekt zich uit over het hele land. In het westen hebben we recent meerdere beleggingstransacties begeleid. Voor institutionele beleggers beheren we residentieel en commercieel vastgoed door het hele land.’

Dat Adema de vastgoedsector inrolde, was niet evident. ‘Ik ben opgeleid als jurist, maar merkte dat ik niet alleen wilde vechten in een rechtszaal. Mijn drijfveer is juist om mensen met elkaar te verbinden en zelf creatief te zijn. Ik kom uit een bouwfamilie – mijn vader was aannemer – en zodoende kwam ik bij Makelaardij Hoekstra terecht. Onze oprichter Dirk Hoekstra is veertig jaar geleden begonnen als makelaar voor bestaande bouw en nieuwbouw en deed daarbij ook woningbeheer. Hij is als directielid nog steeds nauw betrokken bij de bedrijfsvoering. Samen met zijn dochter Jeannette Hoekstra en Hendrik Fokkema vormen we met zijn vieren de directie. Zelf werk ik hier vijftien jaar. Samen met Jeannette hebben we de commerciële adviestak opgezet.’

Gees Adema

KANTOREN VANAF 500 M2 WORDEN IN LEEUWARDEN BIJNA ALLEEN VERHUURD ALS ZE MINIMAAL EEN A-ENERGIELABEL HEBBEN

Kantorentekort

Op de Leeuwarder kantorenmarkt gaat het ogenschijnlijk goed, met weinig leegstand. Maar daar wringt nu juist de schoen, verklaart Adema. ‘De Friese kantorenmarkt concentreert zich vrijwel volledig in vier steden, met Leeuwarden als grootste, gevolgd door Heerenveen, Drachten en Sneek. We merken nu al dat er een flink tekort is aan hoogwaardige en duurzame kantoren. Dat tekort gaat de komende jaren alleen maar groeien. De leegstand is hier altijd al lager dan in het westen. Ook wordt hier minder gebouwd; nu helemaal vanwege de hoge bouwkosten. Na de kredietcrisis van 2008 is in Leeuwarden bovendien veel kantorenvastgoed onttrokken voor woningtransformaties. Goed gelegen kantoren die niet zijn getransformeerd, zijn of worden verduurzaamd. Hoewel er bij kantoorverhuur een C-labelplicht bestaat, zien we dat kantoren vanaf 500 m2 bijna alleen worden verhuurd als ze minimaal een A-energielabel hebben. Partijen willen in de huidige tijd duurzame huisvesting, of het nu een bank, zorginstelling of belegger is. De leegstand concentreert zich dan ook in de verouderde, niet-duurzame voorraad op met name perifere bedrijventerreinen.’

BEDRIJVEN ZIEN FRIESE STEDEN ALS EEN AANTREKKELIJKE VESTIGINGSPLEK VANWEGE DE WOONRUIMTE, HET GOEDE ARBEIDSETHOS EN DE RUIMERE BESCHIKBAARHEID VAN PERSONEEL

Studentenstad

Friesland en Leeuwarden zijn zich terdege bewust van het economische belang van een duurzame, moderne kantorenvoorraad, benadrukt ze. ‘Bedrijven zien de grotere Friese steden als een aantrekkelijke vestigingsplek, omdat er ruimte is om te wonen, een goed arbeidsethos en ruimere beschikbaarheid van personeel is dan in het westen. De werkgelegenheid blijft goed op peil dankzij jonge aanwas. De NHL Stenden Hogeschool telt al 25.000 studenten, en in de provincie zijn er daarnaast nog 25.000 mbo-studenten. Maar dan moet er wel geschikte kantoorruimte beschikbaar zijn om de werkgelegenheid op peil te houden. De visie en het beleid van de Friese kantorensteden richten zich hier ook op. Hoekstra Bedrijfsmakelaars onderschrijft dit niet alleen, maar stelt zich proactief op. We zorgen dat er een goed werkklimaat ontstaat. In Friesland doen we dat met elkaar. We overleggen veel met gemeentes, geven onze visie en zijn betrokken bij grote projecten en gebiedsontwikkelingen.’

Nieuwbouw

Adema denkt dan ook graag mee in het belang van de stad. ‘Het voormalige kantoor van zorgverzekeraar De Friesland in Leeuwarden – prachtig gelegen langs het water aan de centrumrand – zou worden getransformeerd naar 150 luxe appartementen. Dat zou betekenen dat er weer 15.000 m2 hoogwaardige kantoorruimte van de markt zou verdwijnen. Er meldde zich bij ons een zorgpartij die een groot kantoorpand zocht. De gemeente en de eigenaar waren enthousiast. Nu is bijna het gehele kantoor gerenoveerd en beschikt het over een energielabel A++ met op de begane grond horeca en voorzieningen.

Nieuw kantorenaanbod is gelukkig in aantocht, weet ze. ‘Aan de stadsrand van Leeuwarden zijn gebiedsontwikkelingen De Zuidlanden en Middelsee in aanbouw. De nieuwe stadswijk Middelsee krijgt behalve 3.200 woningen ook kantoren, gezondheidscentra en een nieuw NS-station. Het grootste nieuwe kantorenproject van 3.000 m2 bevindt zich bij het nieuwe Cambuur-voetbalstadion. Wij waren nauw betrokken bij de commerciële ontwikkeling van dit stadion. De opzet was om een multifunctionele hub te creëren die de ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkeling van de stad bevordert. Zo zijn er naast de voetbalclub Cambuur, commerciële voorzieningen zoals een Basic Fit en een entertainmentcomplex van 3.000 m2 met een bowlingcentrum en horeca ook een MBO-school met 1.000 studenten. Vanuit diverse opleidingen lopen deze studenten regelmatig stage in het stadion.’

ONZE HOOP IS DAT OUD-DNB-PRESIDENT KLAAS KNOT KOMEND JAAR FINANCIERING VOOR DE LELYLIJN VINDT

Lelylijn

Genoeg is het evenwel niet, constateert ze. ‘Meer kantooraanbod in de Friese steden blijft broodnodig. Ook is het essentieel om de bereikbaarheid en ontsluiting te verbeteren. Het openbaar vervoer naar Friesland is ondermaats. Mijn dochter die in Amsterdam woont, zit drie uur en vaak zelfs vier uur in de trein om naar Leeuwarden te gaan. Het is doodzonde dat dit kabinet de Lelylijn op de lange baan heeft geschoven. Onze hoop is nu gevestigd op oud-DNB-president Klaas Knot, die komend jaar de financiering voor de Lelylijn gaat onderzoeken.’

Ook van AI maakt de Friese vastgoedadviseur volop gebruik, maar enige reserve heeft ze wel. ‘Ik ben van mening dat juist door de komst van kunstmatige intelligentie het persoonlijke contact en netwerk in ons vakgebied juist steeds belangrijker worden. Ook blijft menselijke controle noodzakelijk. De AI-data waar partijen mee aankomen, zijn vaak onnauwkeurig en onvolledig. Een standaardbrief met AI maken is zeker handig, maar ik stuur geen door AI gemaakte contracten en adviezen de deur uit. Zelf overdenk ik altijd eerst een advies. Dan zingt het een paar dagen door mijn hoofd en overdenk ik alle aspecten. Met AI mis je dat hele stuk. Specifieke marktkennis, laatstaan je hele netwerk, kan je ook niet uit je computer halen. Wij varen naast onze eigen kennis op de data en inzichten van NVM Business, Funda en Brainbay. Zelf melden we altijd zoveel mogelijk onze koop- en verhuurtransacties; het is essentieel dat de vastgoeddata kloppen.’

IN ONS VAKGEBIED WORDT NAAST KUNSTMATIGE INTELLIGENTIE HET PERSOONLIJKE NETWERK JUIST STEEDS BELANGRIJKER

NVM Business

Wil Gees Adema de komende jaren verder richting de Randstad opstomen? ‘Gezien onze groeiende portfolio daar, overwegen we wel om een vestiging in Amsterdam op te zetten. Als Hoekstra Bedrijfsmakelaars willen we ook graag een brug slaan tussen het noorden en het westen. Binnen NVM Business zou het noordelijke geluid bovendien best wat luider mogen klinken. Zelf blijf ik waar ik zit; ik voel me enorm thuis in dit bedrijf en deze stad. Makelaardij Hoekstra is een echt familiebedrijf. Bij ons geen hiërarchie, we staan altijd klaar voor onze opdrachtgevers en voor elkaar. We zijn van hard werken, veel lachen, mooie projecten binnenhalen en het bedrijf vooruit helpen. Dat er bij ons amper behoefte aan thuiswerken bestaat, bewijst wel dat iedereen hier met veel plezier op kantoor werkt. Oprichter Dirk is trots dat we alle disciplines onder één dak hebben. Zijn adagium ‘doen wat we beloven’ blijft onze leidraad.’

Gees Adema, Hoekstra Bedrijfsmakelaars

Werkt als:
Directeur Hoekstra Bedrijfsmakelaars
Vooral bezig met:
Complexe verkopen, netwerken en managen team
Wil bereiken over 10 jaar:
Een innovatief en creatief allround vastgoedbedrijf in het noorden. Wij worden bij zeer uiteenlopende vastgoedvraagstukken betrokken en hebben een brug geslagen tussen het Noorden en het Westen.
Het kantoor moment van de dag:
Begin van de dag wanneer iedereen er weer zin in heeft
Beste restaurant:
Restaurant STEEF en Bistro Aragosta
De lekkerste koe:
De Burgemeester van Napels
Waar staat de stad voor in vier woorden:
Mienksip, gastvrij, historisch en authentiek
Favo public space:
Nieuwe parkjes in de stad, prinsentuin, stationskwartier
Favoriete winkel:
Niinsky Mode
Mooiste gebouw:
Blokhuispoort
Mooiste straat:
Noordersingel
Persoonlijke City secret:
Wijnbar Vino & verder
Eerste herinnering aan Leeuwarden:
Schaatsen op de Prinsentuin
Welke mensen maken echt verschil in Leeuwarden:
De afdeling Economische Zaken van de gemeente Leeuwarden
Welke innovatie werkt in Leeuwarden:
Watertechnologie
Welke buurt is echt in opkomst:
Middelsee, een nieuwe wijk in Leeuwarden onder het Van Harinxmakanaal
Wat gaat echt goed in de stad:
Ontwikkeling/vergroening binnenstad + focus op studentenstad
En wat moet echt beter:
Leeuwarden heeft veel te bieden, van cultuur en historie tot innovatie en creativiteit, maar wordt in de rest van Nederland vaak nog te weinig gezien als een bruisende, relevante stad. Dit moeten we meer gaan uitdragen.
Wat mag nooit weg of veranderd worden:
De grachtenstructuur in het centrum
Waar in de stad ben je graag als je even tijd voor jezelf nodig hebt:
Op de Emmakade
Wat is de mooiste route om te hardlopen of te fietsen:
Rondje Grote Wielen