Hoe Timpaan erin slaagt echt betaalbare en gemengde woongebieden te creëren

Vastgoedontwikkelaar Timpaan heeft als uitgangspunt de volledige winst in het bedrijf te houden en te (her)investeren in met name betaalbare koopwoningen. Met zijn projecten wil de vastgoed- en gebiedsontwikkelaar uit Hoofddorp verbonden woongebieden creëren, verklaart Timpaan-directeur Ingeborg de Jong. ‘Wij streven naar verbondenheid tussen verschillende doelgroepen, functies en omliggende wijken.’

Het ideële oogmerk van Timpaan komt voort uit zijn ontstaansgeschiedenis, legt directeur De Jong uit. ‘Timpaan is dertig jaar geleden ontstaan na de landelijke deregulering van woningbouwverenigingen. Destijds splitste de woningcorporatie Haarlemmermeer (die later opging in Ymere) zich op in woningcorporatie en eigenaar van de grondposities Timpaan. Timpaan kreeg een stichting als aandeelhouder en in de statuten werd vastgelegd dat de ontwikkelwinst van Timpaan naar sociale en maatschappelijke vastgoedprojecten zoals betaalbare woningbouw, zorgvastgoed, het behoud van monumentaal vastgoed of houtbouw gaat. De grondportefeuille betrof veel vinex-locaties in regio Haarlemmermeer, waar Timpaan sociale huurwoningen voor onder andere Ymere en betaalbare koopwoningen voor particulieren ontwikkelde. Ook al ontwikkelen we met een sociale inslag, we zijn geen woningcorporatie die in aanmerking komt voor goedkope leningen maar een commerciële partij. De afgelopen dertig jaar hebben we met de winst echter een flink revolverend fonds opgebouwd, waardoor we projecten en grondaankopen grotendeels uit eigen middelen kunnen financieren.’

Van Vlaardingen tot Zwolle

Eind 2025 kan Timpaan bogen op een flinke landelijke ontwikkelpijplijn, zo blijkt. ‘Het zwaartepunt van ons werkgebied ligt in de Randstad inclusief Flevoland. Maar we hebben steeds meer projecten aan de oostkant van Utrecht en in Gelderland. Vanwege deze expansie willen we een kantoor in Utrecht openen. Momenteel beschikken we over een grond-, gebouwen- en tenderportefeuille die goed is voor zo’n 4.000 woningen en bijbehorende voorzieningen. Per jaar levert Timpaan ongeveer 500 woningen op. Dat zijn voornamelijk koopwoningen voor particulieren tussen 200.000 en 600.000 euro maar ook wel villa’s rond het miljoen. En natuurlijk ook huurwoningen die wij als gedelegeerd ontwikkelaar voor woningcorporaties realiseren. Zij schakelen ons graag in, omdat wij eveneens een sociaal oogmerk en veel maatschappelijke en ontwikkelexpertise hebben.’

Timpaan breidt zijn werkgebied uit naar het oosten van het land

Grondgebonden woningen

Elk project dat Timpaan realiseert en elke tender waarop de ontwikkelaar inschrijft, moet passen binnen de eigen doelstellingen, verklaart De Jong. ‘We ontwikkelen voor specifieke doelgroepen die heel moeilijk een betaalbare woning kunnen vinden. Dat zijn voornamelijk starters, alleenstaanden en ouderen die tussen wal en schip vallen op de woningmarkt. Zo maken we levensloopbestendige woningen voor senioren en passende woningen met voorzieningen voor mensen met een zorgvraag. Ons uitgangspunt is dat iedereen een goede woning verdient. Timpaan neemt geen genoegen met mindere kwaliteit en architectuur. We doen niet mee aan kleiner en goedkoper, wel aan goed doordachte plattegronden en kleinschalige woonmilieus binnen nieuwe wijken. Omdat onze grondportfolio zich voornamelijk tussen stad en platteland bevindt, ontwikkelt Timpaan vooral laagbouw en grondgebonden woningen. Daarmee voorzien we in een grote behoefte. Buiten de Randstad willen de meeste Nederlanders namelijk geen appartement maar een grondgebonden woning met een tuintje.’

Timpaan maakt betaalbaar wonen mogelijk zonder in te boeten op kwaliteit en architectuur

Betaalbare smartwoning

De vastgoed- en gebiedsontwikkelaar heeft daartoe een eigen product ontwikkeld, vervolgt ze. ‘Samen met onze vertrouwde bouwpartner Vastbouw uit Rijssen hebben we de Smartwoning bedacht, een doorontwikkeling van onze bekende Verandawoning. De Smartwoning is een grondgebonden duurzame rug-aan-rugwoning van 68 m2 met veel wooncomfort rond een hofje. De bewoners beschikken zowel over een kleine privé buitenruimte als een grote gemeenschappelijke tuin met voorzieningen en klimaatbestendige elementen zoals een waterbergingscapaciteit. De verkoopprijs van de Smartwoning ligt gemiddeld tussen 250.000 en 350.000 euro; de prijs varieert met de grondkosten. Als flexibele partner kan Vastbouw de woning bovendien aanpassen aan specifieke wensen; zo bouwen we desgewenst twee slaapkamers op de verdieping. Onze ontwikkelaars weten de grondexploitatie ondanks de scherpe koopprijs positief te houden. Dankzij efficiënt ruimtegebruik en het rug-aan-rug concept kunnen we namelijk meer woningen per hectare realiseren en hebben we lagere bouwkosten.’

Verbonden wonen

“Verbonden wonen” is volgens de Timpaan-directeur een van de belangrijkste uitgangspunten. ‘We willen echt samengestelde wijken maken; een woongebied met gemengde doelgroepen en voorzieningen die op elkaar aansluiten. Al onze woningprojecten zijn ingericht op ontmoeting en samenwerking tussen bewoners en gebruikers. Maar we maken ook een ruimtelijke verbinding met andere wijken, zodat er contact ontstaat met bestaande bewoners van het gebied. Gemeenschappelijkheid creëren we met een gezamenlijke tuin en gezamenlijke activiteiten maar ook met een bewonersapp. In onze projecten ontwikkelen we tegenwoordig regelmatig een buurtkamer en daar kunnen de bewoners activiteiten organiseren zoals een repairshop, boekenmarkt en werkplekken. Deze vierkante meters leveren we gratis aan de VvE, die de ruimte vervolgens zelf gaat exploiteren. Zo maak je echt een buurt in plaats van alleen woningen.’

Vlaardingen Westwijk

Een nieuw woonzorgproject waarin Timpaan al deze hokjes aanvinkt ligt in Vlaardingen Westwijk, een wijk die onderdeel is van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. ‘Het doel van dit programma is om de sociale, economische en fysieke situatie van de bewoners te verbeteren. In Westwijk ontwikkelen we al twee woningprojecten: Heemtuinen en Fortunapark. Onlangs hebben we nog een tender gewonnen voor een vernieuwend woon- en zorgproject aan het Erasmusplein met zeventig koopappartementen, 42 zorghuurappartementen en een Kinderdienstcentrum van 2.000 m2 voor zorginstelling Ipse de Bruggen. De woningen zijn bestemd voor starters, senioren en mensen met een ondersteuningsvraag. Het Kinderdienstencentrum vormt het kloppend hart. Dankzij de groene plint met koffiebar en de binnentuin stimuleren we spontaan contact tussen bewoners en omwonenden. In 2027 hopen we met de bouw te kunnen beginnen.’

De Pastorie Hoofddorp

Timpaan ontwikkelt levensloopbestendige woningen voor ouderen en woningen met passende voorzieningen voor gezinnen met zorgbehoevende kinderen

De Pastorie Hoofddorp

Timpaan profileert zich de laatste jaren steeds vaker met projecten met een woonzorgkarakter en zal dat blijven doen. ‘Er is een enorm tekort aan seniorenwoningen, zowel kwalitatief als kwantitatief. De meeste senioren blijven in hun eigen woning, omdat ze niet willen verhuizen naar een appartement. Zo komt de doorstroom niet op gang. Senioren zijn wel bereid te verhuizen van hun grote woning naar een kleine patio woning met tuintje. Onze hofjeswoningen zijn zeer in trek bij hun. Daarnaast hebben we een voormalige pastorie in Hoofddorp gekocht. Dit prachtige monument stond te verpieteren, omdat de eigenaar geen bestemming voor het gebouw en geen geld voor herontwikkeling had.

Oostzijderpark Zaandam-Kogerveld

Als het lukt om passend woonaanbod voor senioren te maken, brengt dat een enorme doorstroming op gang

Nieuw kabinet

Van een nieuw kabinet rekent de Timpaan-directeur op visie en daadkracht. ‘Voor de woningmarkt is het essentieel dat er een oplossing van het stikstofvraagstuk en de netcongestie komt. Het nieuwe kabinet moet ook de Nota Ruimte – waarin grote binnen- en buitenstedelijke woninglocaties zijn vastgelegd – snel gaan uitvoeren en daarbij oog houden voor de ruimtelijke kwaliteit. Een duurzame ontsluiting van buitenstedelijke woonwijken is daarbij cruciaal. Steeds vaker bezuinigen vervoersbedrijven haltes weg, zodat bussen alleen maar provinciale wegen aandoen en dorpen overslaan. Door de overheid gefaciliteerd openbaar vervoer is een rijk en beschaafd land als Nederland aan zijn stand verplicht is mijn mening. In de tussentijd kan de politiek de aanbevelingen van de commissie Stoer implementeren. Met het schrappen van onnodige regels en procedures kunnen we de woningbouw versnellen; bezwaarprocedures zijn prima maar dan alleen op een eigenlijke manier.’

Oostzijderpark Zaanstad

Als alle actoren op de woningmarkt samenwerken, is volgens De Jong veel mogelijk. ‘Het invullen van de sociale en betaalbare kant op de woningmarkt moet geen verplicht nummertje worden. Industrialisatie en standaardwoningen mogen zeker niet het enige antwoord zijn op de woningcrisis. Timpaan zelf werkt het liefst met partijen die een intrinsieke motivatie hebben om een goede wijk te maken. Als marktpartijen, zorginstellingen en overheden daarin samenwerken kunnen we doelgroepen, functies en omliggende wijken met elkaar verbinden en vitale communities creëren. Dat is ons ook gelukt in Oostzijderpark in Zaanstad. In deze gemengde wijk met 1.000 woningen rond een groene allee zijn door Timpaan met zijn partner inmiddels ruim 500 woningen gebouwd, plus voorzieningen als kraamzorg, een school, buitenschoolse opvang en supermarkt. We werken hierbij innig samen met gemeente Zaanstad, woningcorporaties Rochdale en Parteon en beleggers MN en Green Real Estate. Met elkaar hebben we slagkracht en kunnen we kwaliteit maken.’

Ingeborg de Jong

Algemeen Directeur

VOORAL BEZIG MET:
Waar we naartoe willen als organisatie en hoe we daar vandaag mee beginnen.

WIL BEREIKEN:
Nog meer impact met het realiseren van betaalbare woningen, in het bijzonder voor doelgroepen als starters, senioren en singles.

DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
Zie ik in de digitalisering en het effect op de wijze waarop we samenleven, op het organiseren van ons werk en natuurlijk de inrichting van woongebieden. We moeten meer ontmoeting gaan organiseren in onze wijken.

OVER TIEN JAAR:
Kijk ik met tevredenheid hoe de visie van Timpaan nog altijd zichtbaar is in de woningbouw in Nederland.

HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Is als een collega enthousiast vertelt over zijn project, bijvoorbeeld recent over de tender met zorgwoningen in Vlaardingen.

BUITEN DE DEUR NAAR:
Een Timpaan project, bijvoorbeeld het mooie Oostzijderpark in Zaanstad.

DE STAND VAN HET LAND:
Daar willen we op onze manier aan bijdragen, onder andere door betaalbare woningen te bouwen, want iedereen verdient een thuis.

DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
En blijft, dat projectontwikkeling teamwork is.

MOOISTE MOMENT:
De winst van de tender WEST//in Vlaardingen, waar we een ambitieus zorg-woonconcept gaan realiseren in de Westwijk.

MOOISTE DEAL:
De koopovereenkomst samen met BPD met de gemeente Enkhuizen voor circa 800 woningen, waarvan 30% in de sociale categorie.

BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
Op de PROVADA komen de meeste van onze zakelijke relaties. We kunnen daar dan ook gelukkig vaak mooie mijlpalen samen vieren.

LEUKSTE COLLEGA:
Dat is elke dag iemand anders.

HET MEEST GELEERD VAN:
Mijn eerste baas in het vastgoed, over de wijze waarop je goede samenwerkingen smeedt en vasthoudt.

SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Met vriendinnen etappes van het Marskramerpad lopen, gezond en gezellig. En we gaan over die 350 km en 60 etappes een aantal jaren doen.

WAT IS JE PLAN VOOR 2026:
Hopelijk is er snel een nieuw kabinet en gaan we aan de slag met onze 4.000 woningen die ‘op de plank liggen’. En dat wens ik alle andere ontwikkelaars en bouwers ook toe.

WAAR VERHEUG JE JE OP:
Reizen door het prachtige Europa, hopelijk met de trein.