Propina investeert op hoog tempo in horecavastgoed

Propina is een jonge vastgoedbelegger met een scherpe focus: investeren in horecavastgoed in de beste horecasteden van Nederland. Vanuit hun vestiging aan de Amsterdamse Prinsengracht bouwt het team onder leiding van Pieter de Graaff gestaag aan een portefeuille die kwaliteit, karakter en rendement verenigt. Hun missie: binnen enkele jaren een portefeuille van institutioneel volume opbouwen – en ondertussen de horecasector versterken met professioneel en duurzaam vastgoedmanagement.

Het interview vindt plaats in het bruine café De Binnenstad, midden in het sfeervolle centrum van Utrecht – net aangekocht door Propina. Terwijl Boris Brummelhuis begint met een punt verse appeltaart, laat Pieter cappuccino en verse muntthee aanrukken.

Propina is een initiatief van Quan Investors en Nederlandse Vastgoed Participatie (NVP), twee ervaren vastgoedpartijen die hun krachten bundelen om horecavastgoed naar een hoger niveau te tillen. Ze combineren de professionele structuur van institutionele beleggers met de snelheid, kennis en flair van ondernemers die de horeca écht begrijpen. ‘Sinds april 2025 timmeren we aan de weg’, trapt Boris af.

De portefeuille groeit intussen gestaag in steden als Utrecht, Gouda en Maastricht, met panden op toplocaties waar de exploitatie levendig en gezond is. Propina koopt niet in bulk, maar pand voor pand, zorgvuldig geselecteerd op locatie, exploitatie en toekomstwaarde. De focus ligt op de ‘top 25 horecasteden’: plekken waar de levendigheid van een mooie binnenstad samenkomt met economisch potentieel.

Dit is een sector met enorme maatschappelijke waarde

Pieter: ‘Wij investeren in panden waar de horeca floreert. Plaatsen waar mensen elkaar ontmoeten, waar iets gebeurt. Daar zit de duurzame waarde van de stad. Propina begon met de overtuiging dat horecavastgoed beter verdient. Het is een sector met enorme maatschappelijke waarde – mensen ontmoeten er elkaar, steden blijven levendig – maar in de vastgoedwereld werd er volgens ons te weinig professioneel naar horeca gekeken. Wij brengen daar verandering in door horecavastgoed als volwaardig beleggingsproduct te zien en te optimaliseren, te verduurzamen en op schaal te organiseren. Dat maakt van Propina een interessante partner om horecavastgoed aan te verkopen.’

Boris: ‘Banken vonden horecapanden jarenlang te risicovol. Dat imago van “moeilijke huurders” en “onzekere exploitatie” klopt allang niet meer. Als je het goed organiseert, de juiste huurders kiest en het vastgoed duurzaam maakt, is het juist een heel solide beleggingscategorie.’

Waar richt Propina zich precies op?

Pieter: ‘Wij kijken naar binnenstedelijke horecagebieden in de 25 sterkste horecasteden van Nederland. Dus echt de markten, pleinen en hoofdstraten waar morgen een nieuwe ondernemer klaarstaat als de huidige stopt. We kopen panden in verhuurde staat – we willen dat er reuring in zit, dat iemand er geld verdient. Zo blijft het vastgoed waardevol en levendig.’

Boris: ‘We zijn niet op zoek naar lege objecten of speculatieve herontwikkelingen. Onze kracht zit in de exploitatie die loopt, in panden die bewezen goed functioneren. En omdat we weten wat een goed horecapand is, kunnen we ook snel beslissen. Dat waarderen verkopers en makelaars.’

Hoe ziet jullie investeringsstructuur eruit?

Boris: ‘We werken met een aantal Nederlandse private investeerders, mensen die snappen hoe horeca en vastgoed in elkaar grijpen. Het is geen fonds, maar eerder een joint venture-structuur. Daardoor kunnen we snel schakelen en kopen zonder logge besluitvorming. Ons doel is om binnen drie à vier jaar een portefeuille van zo’n honderd miljoen euro te hebben – het niveau waarop ook institutionele beleggers geïnteresseerd zijn.’

Pieter: ‘We bouwen een portefeuille die schaalbaar is, met goed vastgoed en solide huurders. Daarmee kunnen we straks aantonen dat ook horecavastgoed geschikt is voor institutioneel geld. Nederland loopt daarin nog achter op landen als Engeland, waar bijvoorbeeld pensioenfondsen al volop in hospitality investeren.’

Wij geloven in de duurzame waarde van ontmoetingen in de horeca

Wat zijn de grootste uitdagingen in deze markt?

Pieter: ‘De schaarste aan goede locaties. Horecagebieden zijn nu eenmaal compact. Bovendien heeft elke aankoop die wij doen verschillende aandachtspunten, van een brouwerij als tussenhuurder tot de bank die verduurzaming aan het pand wil zien. Maar dat vinden wij juist leuk. We kennen de dynamiek, weten wat kan en wat niet.’ Boris: ‘En de financiering is nog steeds een uitdaging. Banken moeten wennen aan dit type vastgoed. Wij proberen te laten zien dat horeca prima financierbaar is, mits professioneel beheerd. Door onze ervaring met brouwers, exploitanten en vastgoedfondsen spreken we de taal van alle partijen.’

Zien jullie nieuwe trends in de horeca zelf?

Pieter: ‘Zeker. De verschuiving van nacht naar dag is opvallend. Steeds meer ondernemers kiezen voor all-dayconcepten: ontbijt, lunch, borrel, diner. De klassieke bruine kroeg is juist weer populair onder jongeren – vaak met een frisse twist. En het sociale karakter van horeca is sterker dan ooit. Mensen willen elkaar echt blijven ontmoeten.’

Boris: ‘Daarnaast wordt de sector professioneler. Je ziet minder eenpitters en meer ketens met een goed georganiseerde backoffce. Dat helpt ook ons als beleggers – het maakt de sector stabieler en beter voorspelbaar.’

David van Goudoever, Pieter de Graaff, Cédric van Heck en Boris Brummelhuis

Wij begrijpen het hele speelveld van horecavastgoed: van de exploitant tot en met de bank

Hoe belangrijk is duurzaamheid voor jullie portefeuille?

Boris: ‘Heel belangrijk. We willen ESG-proof vastgoed in onze portefeuille opbouwen. Horecagebouwen zijn vaak oud, dus er is veel winst te halen met energiebesparing en slim hergebruik. Bovendien scoort horeca hoog op de sociale component van ESG: het verbindt mensen, bestrijdt eenzaamheid en houdt binnensteden leefbaar.’

Pieter: ‘Wij geloven in de duurzame waarde van ontmoeting. Een café of restaurant blijft, ook onder nieuwe generaties, een plek van betekenis. Dat maakt dit vastgoed toekomstbestendig, zowel maatschappelijk als financieel.’

Wat maakt Propina de juiste koper van horecavastgoed?

Pieter: ‘Wij snappen het hele speelveld, van de exploitant tot en met de bank en de brouwerijen. Daardoor kunnen we snel handelen, reëel waarderen en zorgvuldig managen. En we houden van de sector. Dat merk je.’

Boris: ‘Wie een horecapand wil verkopen, wil een partij die begrijpt wat er in dat pand gebeurt. Wij weten hoe je rendement haalt zonder de ziel eruit te halen. Dat is het verschil.’

Wij weten hoe je rendement kan maken zonder de ziel van de zaak kwijt te raken

Tot slot, wat willen jullie dat de vastgoedwereld over Propina onthoudt?

Pieter: ‘Dat wij een betrouwbare en professionele partij zijn die horecavastgoed begrijpt. En dat we altijd geïnteresseerd zijn in mooie horecapanden op goede locaties.’

Boris: ‘Precies. Dus als iemand denkt: ik heb een horecapand dat perfect in die visie past: laat het weten. Wij zijn altijd bereikbaar om mee te denken.’

Pieter de Graaff

Managing Partner

WIL BEREIKEN:
Een horeca vastgoed portefeuille bouwen van institutionele kwaliteit en volume

OVER TIEN JAAR:
Doe ik nog steeds hetzelfde!

LEUKSTE COLLEGA:
Bart van Hoof die onlangs als commercieel directeur van NVP is aangesteld, en waar ik nu voor de tweede keer mee samen mag werken

EEN DEAL MET:
Ferry Sint, iemand met veel ervaring in horecavastgoed

ONMISBAAR:
Humor. Het leven is kort dus neem het niet te serieus

MOOISTE DEAL:
De aankoop van onze eerste horecapanden in Maastricht en Utrecht

VERANDEREN:
De professionaliteit in het horecavastgoed

DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
Voor de horeca vastgoedsector is dat de veranderende box-3 fiscaliteit

ZORGEN OVER:
De lakse houding die sommige bedrijven innemen ten opzichte van AI

BESTE ZET:
Propina op te zetten met Nederlands privaat kapitaal, en niet met buitenlands privateequity kapitaal

WELK CIJFER GEEF JE 2025:
Een 9

BELANGRIJKSTE PERSONEN:
Mijn ooms kan ik altijd bellen voor advies

VRIJE TIJD:
Hardlopen, golfen en reizen

WEGGEVEN:
Mijn ‘zwart-wit’ mentaliteit, soms is grijs ook wel fijn

DURVEN:
Groot durven dromen, groter dan je initieel voor mogelijk houdt

DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Nooit opgeven

MOOISTE MOMENT:
Het closing diner van onze eerste transactie

BESTE ZAKENBOEK:
Grit van Angela Duckworth

WAT IS JE PLAN VOOR 2026:
Propina uitbouwen en echt op de kaart zetten

BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
De bijeenkomst in Café de Eland waar we overeenstemming bereikten met de investeerders van Propina

WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2025:
Nog sneller beslissingen nemen. Liever een slechte beslissing dan een langzame

WAAR ZIE JE HET MEEST TEGENOP:
Acquisities waar veel tijd in zit die uiteindelijk niet lukken

WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
Op hoog tempo te blijven investeren zonder in te leveren op kwaliteit