Vigo wil kantoorruimte ontwikkelen en activeren

Terwijl de vraag naar kantoorruimte in vierkante meters afneemt, hebben bedrijven steeds meer behoefte aan een dynamische omgeving waarin medewerkers elkaar kunnen ontmoeten en inspiratie kunnen opdoen. Ontwikkelaar Vigo speelt hierop in, met een nieuwe visie op kantoren waarin community en hospitality centraal staan, vertellen ontwikkelpartners Roderick van Houwelingen en Simon de Kruyff.

De wereld om ons heen verandert steeds sneller en zekerheden nemen in rap tempo af. Ondernemers, groot en klein, hebben te maken met een toenemende volatiliteit en daarmee een kortere horizon. ‘Bedrijven moeten snel kunnen schakelen’, zegt Roderick van Houwelingen, ontwikkelpartner bij Vigo. ‘Afslanken als door de toepassing van AI minder medewerkers nodig zijn maar ook uitbreiden om toe te slaan bij aantrekkelijke kansen. Voeg daarbij dat vrijwel alle bedrijven hybride werken. De bezettingsgraad is daardoor sterk gedaald, met veel verborgen leegstand als gevolg.’

‘Juist omdat medewerkers niet fulltime op locatie werken, verandert de rol van het kantoor. Het wordt de plek waar collega’s elkaar kunnen ontmoeten en inspiratie kunnen opdoen. Een duurzame omgeving van hoge kwaliteit, die het aantrekkelijk maakt om naar kantoor te komen. Een levendige plek, waar altijd iets gebeurt en waar je verzekerd bent van ‘little work comforts’ zoals goede koffie, een gezonde lunch en sportfaciliteiten. Het is ook steeds vaker een locatie dichtbij OV-knooppunten, vanwege de stijgende filedruk en de groeiende noodzaak om ‘groener’ te opereren.’

Het is in een kantoor essentieel dat elke huurder – van groot tot klein – zich verbonden voelt met het geheel

Betrokkenheid

‘Er is dan ook de afgelopen jaren een mismatch ontstaan tussen wat bedrijven nodig hebben en wat een traditioneel kantoor ze kan bieden. Dat zie je bij bestaande kantoren en bij nieuwe ontwikkelingen – ook als er sprake is van mixed-use om de gewenste levendigheid te garanderen. De oplossing ligt in weten wat mensen beweegt én alle verschillende functies op de juiste manier in elkaar te passen om daarin te voorzien.’ Daarom pakt Vigo het anders aan, legt Van Houwelingen uit. ‘Elke ontwikkelaar zal zeggen dat hij voor de gebruiker ontwikkelt. Maar dat wordt zelden echt waargemaakt. Meestal weet de ontwikkelaar nog niet wie de eindgebruiker wordt. Daarna gaat het gebouw naar de belegger en houdt de betrokkenheid van de ontwikkelaar op. Daardoor kan het concept achter het gebouw niet of niet goed worden uitgerold waardoor het geheel niet optimaal functioneert, met alle gevolgen van dien voor de exploitatie. Uit ervaring weet ik dat betrokkenheid van de ontwikkelaar in de exploitatiefase cruciaal is. Vigo doet het daarom anders; wij ontwikkelen innovatieve woon-, werk- en leefomgevingen en activeren ze door betrokken te blijven in de exploitatie ervan.’

Met deze integrale aanpak onderscheidt Vigo zich van andere partijen, legt ontwikkelpartner De Kruyff uit. ‘Wij ontwikkelen samen met de gebruiker en eigenaar een project. Dan maak je vaak net andere keuzes, die de exploitatie ten goede komen. Dat beperkt zich overigens niet alleen tot kantoren; we zien dit terug bij alle projecten waaraan we werken, zoals hotels, woningen, studentenhuisvesting en musea. Bij de uitbreiding van een pitcomplex in Zandvoort namens mijn vorige werkgever, bijvoorbeeld, wisten we te voldoen aan de gestelde eisen en meerwaarde te creëren door multifunctioneel gebruik mogelijk te maken. En het Hartwig Museum dat we nu ontwikkelen is zowel ‘host’ en ‘home’ voor de culturele sector. Dát is de kracht van een goed concept.’

Roderick van Houwelingen & Simon de Kruyff

Gebruikers hebben minder kantoorruimte nodig, maar wel werkplekken van hogere kwaliteit en op betere locaties, waar het om beleving en ontmoeting draait

Hospitality en activatie

Een goed concept moet ook op de juiste manier geactiveerd worden. Daarom blijft Vigo graag na oplevering betrokken bij een ontwikkeling. Die aanpak is goed te zien in 5TRACKS Breda, een van de grootste projecten waaraan de ontwikkelaars momenteel werken en onlangs uitgeroepen tot Kantoorgebouw van het Jaar tijdens de Architectenweb Awards 2025. Het is een mixed-use ontwikkeling van J.P. van Eesteren en Synchroon van 55.000 m2 pal naast station Breda Centraal met kantoren, woningen, hotel, horeca, gym, openbare parkeergarage en een park. Van Houwelingen was jarenlang betrokken bij het project als ontwikkelaar namens de samenwerkende partijen. ‘Ontmoeting en verbinding staan hier centraal. Tijdens de ontwikkeling is daarom al goed nagedacht over de exploitatiefase en de voorwaarden voor het creëren van de gewenste community van ondernemende mensen – bewoners, kantoorgebruikers en bezoekers. Hospitality speelt daarin een belangrijke rol. Vanuit die visie was het logisch dat Vigo de exploitatie van de 15.500 m2 kantoorruimte – 5TRACKS Offices – op zich zou nemen, met een eigen hospitalityteam dat niet alleen activiteiten faciliteert maar ook stimuleert. Denk aan lezingen, borrels en bootcamps.’

Het is essentieel dat elke huurder zich verbonden voelt met het geheel, vult De Kruyff aan. ‘Steeds meer kantoren bieden een losstaand co-work concept aan. Met Vigo ontwikkelen we juist één kantoorconcept voor alle gebruikers; of je nu vier etages of een werkplek huurt.’ Van Houwelingen: ‘Ons hospitality team zorgt dat iedereen zich welkom en gezien voelt. Wie in onze kantoren komt, vindt beleving, inspiratie en heeft toevallige ontmoetingen. Zo is in 5TRACKS Offices dankzij een breed scala aan werkplekken – van flexdesk, dedicated desks, private office, meetingrooms en gezellige ontmoetingsplekken – zowel rust als reuring te vinden. We merken duidelijk dat de huurders het sociale aspect belangrijk vinden. Met onze app kan je natuurlijk alles regelen, maar de helft van de huurders schakelt liever via onze host.’

De betrokkenheid van de ontwikkelaar in de exploitatiefase is cruciaal

Gebruikers en exploitatie centraal

De aanpak van Vigo kan volgens Van Houwelingen eigenaren helpen om hun vastgoedportefeuille toekomstbestendig te houden. ‘Gebruikers hebben minder kantoorruimte nodig, maar wel werkplekken van hogere kwaliteit en op betere locaties, waar het om beleving en ontmoeting draait. Het gaat niet langer alleen om de ‘stenen’ maar ook om het achterliggende concept en hoe je dat activeert. Je moet vanaf dag één de wensen van gebruikers centraal stellen én nadenken over de exploitatiefase. Dat maakt het verschil tussen vierkante meters die iedereen wil hebben en vierkante meters die leeg blijven.’

Meer flexibiliteit cruciaal

Beleggers zijn zich bewust van de veranderende vraag, maar de mismatch op de kantorenmarkt blijft bestaan, constateert De Kruyff. ‘Beleggers willen een stabiele cashflow en geven daarom de voorkeur aan grote huurders met langlopende contracten. Maar om op gebouwniveau de reuring, beleving en verbinding te brengen die grote huurders zoeken, zijn coworking plekken onmisbaar. Diversiteit in huurders en huurcontracten voegt iets toe; het is geen waarde-verlagend risico, zoals veel beleggers denken. Als Vigo verwachten wij op kantoorpandniveau steeds meer diversiteit aan type huurcontracten. Wij geloven in binding en commitment creëren met een goed gebouw en een goed hospitality concept, niet in commitment afdwingen met lange termijn huurcontracten. Flexibiliteit verkleint juist het risico en vergroot de veerkracht; als belegger beweeg je met je huurders mee.’

Flexibiliteit verkleint juist het risico en vergroot de veerkracht; als belegger beweeg je met je huurders mee

Dubbelgebruik

Ontwikkelpartner Van Houwelingen verwacht dat het nog een stapje verder zal gaan. ‘In de praktijk staan kantoren de helft van de tijd leeg. Deze verborgen leegstand zou je met slim dubbelgebruik ook moeten kunnen oplossen. Dat is vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk, maar vanuit de duurzaamheidsgedachte en zuinig omgaan met CO2- budgetten eigenlijk een noodzaak. En als de gemiddelde bezetting maar de helft is, kun je beter minder kantoorruimte huren en de piek opvangen met gedeelde faciliteiten. Dit is ook wat we doen bij 5TRACKS Offices.’

Risicodragend participeren

Vigo is klaar om de volgende stap te zetten: eigen projecten ontwikkelen in samenwerking met ontwikkelaars en beleggers en vervolgens risicodragend participeren in de exploitatie. Met een totaalconcept voor het hele gebouw waarbij de publiek gedeelde ruimte het kloppend hart is. ‘We hebben alle expertise in huis’, stelt De Kruyff. ‘We verzorgen het ontwikkelmanagement van het gehele project, leveren het op en zorgen dat de hospitality, cowork en horeca goed draaien. Hiermee verhogen we de gebruikservaring, creëren we een lange-termijn commitment vanuit de gebruikers, verhogen we de bezettingsgraad én het rendement. Zo ontstaat een omgeving waarin gebruikers het beste uit zichzelf kunnen halen en hun ambities waar kunnen maken: space for your dreams. Dat is waar we als Vigo voor staan.’

DIT IS VIGO

Vigo is in 2023 opgericht door drie vastgoedveteranen, met ieder 20 tot 25 jaar ervaring in de vastgoedsector. Corstiaan Verschoor heeft ruim twintig jaar ervaring met technisch projectmanagement. Roderick van Houwelingen werkte lange tijd bij Deloitte Real Estate Advisory en kantorenontwikkelaar OVG, het huidige Edge en medeontwikkelde als zelfstandige Little C in Rotterdam in opdracht van ERA Contour en J.P. van Eesteren. Simon de Kruyff was eerder ontwikkelaar bij Pinnacle, Provast en Ballast Nedam. Het snelgroeiende team werkt vanuit het Vigo-kantoor in het WTC op Centraal Station Utrecht.