Hoe Greenvision netcongestieproblematiek omzet in rendement

Als logistiek vastgoedontwikkelaar ontdekte Niels Baartman hoe hij netcongestie slimmer en goedkoper kon oplossen. Die ontdekking vormde de basis voor zijn eigen bedrijf Greenvision dat energieoplossingen ontwikkelt, financiert en exploiteert. ‘Het blijkt dat nieuwbouw en uitbreiding meestal mogelijk zijn zonder netverzwaring en vervuilende aggregaten.’

Als transporteurs nu investeren in e-trucks, draaien ze vanaf medio 2026 een hoger rendement.

In een nog vrij recent verleden was Niels Baartman projectontwikkelaar bij Intospace, een van de grootste landelijke logistieke ontwikkelaars. Hij werkte maar liefst zeven jaar voor Intospace en rechtsvoorganger Somerset, daarvoor bij logistiek dienstverlener Kuehne + Nagel en Heembouw. Zijn overstap naar de energiesector is minder verrassend voor wie Baartman goed kent. ‘Installatietechniek heb ik altijd heel fascinerend gevonden. Als 13-jarige ging ik bij het installatiebedrijf van mijn oom meehelpen. Tot mijn twintigste heb ik daar van alles geïnstalleerd; van cv-ketels, sanitair, elektriciteit tot ventilatie en warmtepompen. Nadat ik vastgoedkunde had gestudeerd en mijn MBA behaalde, ging ik hem met de bedrijfskundige kant van de zaak helpen. Nog steeds ben ik zijn strategisch adviseur.’

Pragmatisch oplossen

Baartman begon zich zeven jaar geleden in de energiemarkt te verdiepen. ‘Destijds werd ik als ontwikkelaar bij een logistiek project in Amsterdam voor het eerst met netcongestie geconfronteerd. Hoewel we geen passende stroomaansluiting hadden, besloten we gewoon te bouwen en zelf te zoeken naar een oplossing. Dat lukte ons met de juiste engineering en pragmatische aanpak. Vanaf dat moment ben ik zelf energieoplossingen voor onze vastgoedprojecten gaan bedenken. Met mijn mindset van ontwikkelaar bleek ik goedkoper en sneller uit dan met de oplossing van een installateur. Hoe ik een vastgoedproject ontwikkel, zo realiseer ik ook de energieoplossing. Als ontwikkelaar wil ik weten wat het probleem is, hoe het opgelost wordt en wat het rendement is. Ik zag dat veel vastgoedpartijen er hetzelfde instaan.’

In 80 procent van de gevallen is een grotere energieaansluiting niet noodzakelijk.

Dat besef leidde tot zijn vertrek bij Intospace en de oprichting van zijn eigen bedrijf Greenvision. De start-up, sinds voorjaar 2025 gevestigd in het Paleiskwartier in Den Bosch, profileert zichzelf als allround ontwikkelaar van energieoplossingen voor (logistiek) vastgoed. Greenvision biedt batterijoplossingen – trading & peak shaving -, netcongestieoplossingen en elektrische laadoplossingen voor onder andere de logistieke sector en vakantieparken. Behalve dat het bedrijf energieoplossingen ontwikkelt, financiert en exploiteert het die ook. ‘Met onze slimme geïntegreerde energieoplossingen ontlasten we niet alleen het energienet, maar leveren deze ook economische waarde op. Greenvision versnelt de energietransitie en voegt waarde en duurzaamheid toe aan (logistiek) vastgoed’, vat de ondernemer samen.

Opvangen energiepiek

Wat hij ontdekte, is dat netcongestie een minder groot probleem is dan vaak gedacht. ‘Het probleem zijn de pieken, niet het totaalverbruik. Maar vastgoedpartijen krijgen vaak niet de beste oplossing geadviseerd. Vaak wordt een ontwikkelaar of belegger geconfronteerd met een te kleine energieaansluiting om de verwachte energiepieken op te vangen. Een installateur stelt soms een te uitgebreide energieoplossing voor. Die kost de ontwikkelaar onnodig veel geld, wat resulteert in een te lange terugverdientijd.’ Totaal onnodig, stelt de Greenvision-oprichter. ‘Wat ik zelf deed als ontwikkelaar en wat ik andere vastgoedpartijen dringend adviseer; durf een beetje risico te nemen. In 80 procent van de gevallen is de piekbelasting prima op te vangen. Op basis van de gebouwoppervlakte en het toekomstige energieverbruik kunnen we modelleren wat de piek zal zijn. Onze slimme software voorkomt een energietekort en de piek vangen we op met een batterijsysteem. Tot nu toe konden na onze inbreng van expertise alle projecten doorgang vinden, zonder dat er een zwaardere aansluiting nodig was. Zo bleek een logistieke opdrachtgever geen energieaansluiting van 5 megawatt nodig te hebben, maar prima toe te kunnen met een aansluiting van 1 megawatt.’

Stan Adams, Lieke Alberts & Niels Baartman

Vastgoed met een slimme energieoplossing is 10 procent meer waard.

Kleinere aansluiting voldoet

Een belangrijke pijler van het Greenvision-model vormt de slimme software, legt hij uit. ‘Ons energiemanagementsysteem ofwel EMS stuurt de batterijen, laadpalen, zonnepanelen en warmtepompen aan, weet wat de beste momenten zijn om energie te verkopen en gebruiken en voorkomt piekbelasting. Dit EMS stelt ons in staat met een kleine aansluiting veel stroom te leveren. Zo ontwikkelden we in een netcongestiegebied in Noordwijk voor een vakantiepark met 110 huisjes een passende energieoplossing. Dit hele park loopt op een aansluiting van 3 x 80 Ampère met lokaal opgewekte energie. Ter vergelijking: een doorsneewoning heeft een aansluiting van 3 x 25 Ampère. Ook een ontwikkelaar van een groot logistiek complex van 18.000 m! konden wij dankzij ons EMS uit de brand helpen. Hem was verteld dat de bouw vanwege de beschikbare aansluiting van 127 kW onmogelijk was. Maar met ons EMS en een koppeling met warmtepompen lukte het toch.’ De directeur benadrukt dat Greenvision zelf de producten niet maakt. ‘Wij bedenken alleen de oplossingen, de productie en installatie gebeurt door onze vaste partners. Met hen zijn we continu bezig onze producten te verbeteren. De data uit het EMS stelt de eigenaren in staat om het energiesysteem steeds efficiënter af te stellen. Die kennis en inzichten stellen ons dan weer in staat slimmer te modelleren en onze energieoplossingen te verbeteren.’ Dat netbeheerders de komende jaren tientallen miljarden gaan investeren in verzwaring en uitbreiding van het elektriciteitsnet noemt Baartman positief.

Terugverdientijd

‘Netcongestie moeten we structureel oplossen. Maar het zijn wel de energieverbruikers die de prijs betalen van de hogere netwerkkosten, via verhoging van het vastrechttarief. Vergeleken met vijf jaar geleden is de vastrechtprijs al verdubbeld en die wordt richting 2030 alleen maar hoger. Vastgoedpartijen en huurders kunnen het beste inzetten op besparing en een slimmer gebruik van het energienet. De energiekosten van een logistiek pand vormen 10 tot 20 procent van de exploitatiekosten. Greenvision realiseert een besparing tot 20 procent op de energiekosten. Onze energieoplossing is bovendien in de meeste gevallen in vijf tot zes jaar terugverdiend. Zolang de netwerk- en energiekosten blijven stijgen, wordt deze terugverdientijd zelfs alleen maar korter’, merkt Baartman met een knipoog op.

Greenvision ontwikkelt op 25 logistieke plekken laadpleinen voor e-trucks.

Hij schetst hoe vastgoedbeleggers verder kunnen profiteren van de Greenvision-oplossing. ‘De kosten liggen nu bij de verhuurder. Het voordeel komt terecht bij de huurder die dankzij onze energieoplossing veel minder vastrecht betaalt. Het is eerlijker als de verhuurder zijn investering deels kan terugverdienen met een iets hogere huur. Ik verwacht dat steeds meer verhuurders die stap gaan zetten en huurders dat redelijk vinden. Dit resulteert in hogere huurprijzen waardoor het vastgoed soms wel met meer dan 10 procent stijgt. Bovendien steunt de overheid investerende bedrijven hierbij met de EIA, de energie-investeringsaftrek, en Flex-eregeling. Met deze subsidies kan een belegger tot 45 procent van de investering terugkrijgen. Daarnaast beschikken logistieke vastgoedeigenaren soms over onbenutte ruimte op hun terrein. Greenvision wil hier graag laadpleinen ontwikkelen; we hebben al 25 logistieke plekken op het oog zoals de A2 truckparking in Echt. Ofwel we kopen er zelf grondposities of ontwikkelen het in opdracht van de grond- en gebouweigenaar. Dit kan al vanaf 5.000 m2 en een gecontracteerd vermogen van 200 kW. Dat biedt beleggers een extra verdienmodel.’

Duurzamere wereld

Baartman ziet in de eerste ontwikkelingen een bevestiging dat hij met zijn bedrijf op de goede weg is. ‘Momenteel realiseren we een derde van onze projecten in logistiek vastgoed, een derde in vakantieparken en de rest in ander vastgoed zoals supermarkten en selfstorage of de agrarische sector. We hebben nu diverse projecten opgeleverd en een handvol in ontwikkeling.’

‘Ik ben een ontwikkelaar en vind het fascinerend om het telkens wat slimmer en beter te doen. Het gaat daarbij altijd om het creëren van toegevoegde waarde. Als dit op een goede financieel en juridisch gestructureerde manier gebeurt, dan zien ook de institutionele fondsen dit als een grote toegevoegde waarde. Dit zal ertoe leiden dat er meer geld beschikbaar komt om onze duurzame ambities waar te maken. Juist de combinatie van ontwikkeling van (logistiek) vastgoed en het ontwikkelen van energie ontwikkelen komen heel goed samen. Daarom blijf ik zelf actief op de ontwikkeling van logistiek vastgoed en de ontwikkeling van geïntegreerde energieoplossingen. Bovendien wil ik bijdragen aan een duurzamere en leefbare wereld. Dat doe ik vooral voor mijn twee kleine kinderen.’

EEN DEAL OVER:
Vastgoed waarin de energieoplossing een grote rol speelt (of andersom)

DE STAND VAN HET LAND:
Zeer onrustig, behoefte aan politieke stabiliteit en concrete oplossingen voor stikstof

DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Niet te snel willen groeien en geduld hebben

UITKIJKEN NAAR:
De volgende deal

ZORGEN VOOR:
De oplossing van de netcongestieproblematiek

ONMISBAAR:
Ondernemerschap en doorpakken

BELANGRIJKSTE PERSONEN:
Mijn lieve vriendin en mijn twee kleine helden

AANVAARDEN:
Hulp van anderen

VERANDEREN:
Alles zelf willen doen

DURVEN:
Ga voor hetgeen waar je goed in bent en geloof in jezelf

GOEDE VOORNEMENS:
Geniet van het leven

NOOIT MEER DOEN:
Je leven of keuzes laten bepalen door anderen

VRIJE TIJD:
Met mijn gezin leuke dingen doen en met vrienden erop uit

WELK CIJFER GEEF JE 2025:
10

MOOISTE MOMENT:
Het betrekken van nieuwe mensen en partners

BESTE ZET:
Met een paar leuke mensen een nieuw bedrijf opzetten

LEUKSTE DINER:
In Singapore ‘King Crab’ eten

MOOISTE DEAL:
Drie mooie deals in het (logistiek) vastgoed

BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
Closing dinner

GROOTSTE IRRITATIE:
Te veel afspraken op een dag en arrogantie, doe maar gewoon normaal

HET MEEST GELEERD VAN:
Joep Jongen

VASTGOEDMAN VAN HET JAAR:
Tom Moeskops

VASTGOEDVROUW VAN HET JAAR:
Marjolein van Grinsven

TALENT VAN HET JAAR:
Stan Adams

TOPSERIE:
Niet nadenk TV met mijn verloofde

SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Gym Race gedaan in iets meer dan een uur

BESTE AANKOOP:
BMW Oldtimer

AFSCHEID:
Bestaat niet, je komt elkaar altijd weer tegen

KIPPENVEL:
De lieve woorden van collega’s bij mijn afscheid bij Intospace

SPORTMAATJE:
Maartje Peters

VAKANTIE:
Het liefst verre reizen maken

GELUK:
Mijn gezin en de bruiloft die op komst is

HELD VAN 2025:
Mijn grote steun en toeverlaat Marjolein

GROOTSTE VERLIES:
Mijn hechte team

GROOTSTE IRRITATIE:
Te veel details in een gesprek

ALLERGEZONDSTE:
Trainen voor Hyrox en Gym Race

WAT IS JE PLAN VOOR 2026:
Greenvision laten groeien van startup naar scale-up

WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2025:
Meer delegeren en meer deals doen

WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
Niet te snel willen groeien

WAT GA JE ANDERS DOEN IN 2026:
Alleen nog maar met mensen samenwerken waar ik een klik mee heb en die ik vertrouw

WAAR VERHEUG JE JE OP:
Op een volwassen team binnen Greenvision en binnen de ontwikkeling van het logistiek vastgoed

WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:
Het zelfstandig maken van beide teams