Hoe Laakhavens en MegaStores onherkenbaar veranderen in een groene metropolitaanse stadswijk

Na een paar valse starten is het zover. Nu de afspraken met de gemeente concreet worden, hebben MegaStores-eigenaren en ontwikkelpartners COD en Amvest eindelijk hun vastgoedprogramma kunnen bepalen, een concept stedenbouwkundig plan gemaakt en ook een naam bedacht. Waar nu nog het langgerekte 85.000 m2 grote winkelcentrum staat, wordt de komende jaren MRKT ontwikkeld; een groene, levendige stadswijk van 200.000 m2 met ruim 2.000 appartementen, een plint met stads woonwinkels, een wijkwinkelcentrum met een plein en zo’n 550 onder- en bovengrondse parkeerplaatsen. Dit project van ongeveer 700 miljoen euro stichtingskosten gaat gepaard met de even rigoureuze transformatie van Laakhaven Centraal waarin MRKT is ingebed. 

Startbouw

Langs het Laakkanaal, treinspoor en op de kop van het gebied komen in verschillende woontorens in totaal 7.500 woningen met vele voorzieningen. En in een brede diagonaal tussen MRKT en Laakkanaal maken verouderde bedrijfsruimten plaats voor een groot stadspark. Nadat in 2022 de ontwikkelvisie was herschreven, markeert 2025 de startbouw van de eerste projecten in Laakhavens, waar Laakhaven Centraal onderdeel van is. Aan de Rijswijkseweg maakt het zogeheten Spiegelpaleis plaats voor 1.300 appartementen van hoogbouwproject The Grace. Schuin tegenover MegaStores is de fundering gelegd voor Waldorp Four, vier woontorens met bijna 1.200 appartementen. Volgend jaar staat de sloop van meerdere gebouwen in de Verheeskade aan het Laakkanaal gepland; achter MegaStores ontwikkelen Ten Brinke, Myb en Atenor 2.500 woningen, terwijl MS Vastgoed drie woontorens tot 190 meter 1.400 appartementen zal realiseren. Dit najaar werd bovendien het bestemmingsplan van Esscher Gardens naast station HS onherroepelijk. De bouw van twee hoogbouwtorens met onder meer 1.250 appartementen kan daardoor in 2027 beginnen.

Sloop in fasen

Aan de vooravond van de immense metamorfose van de MegaStores-locatie en Laakhaven Centraal geven Klaas Verschuure, de kersverse wethouder Stedelijke Ontwikkeling en COD-directeur Enno Otten namens de ontwikkelcombinatie een doorkijkje naar de komende jaren. Allereerst wil Otten benadrukken dat de huidige retailers in MegaStores hun bedrijfsvoering voorlopig nog kunnen voortzetten.

‘Met alle voorbereidingen, procedures en politieke besluitvorming die nog moeten plaatsvinden, verwachten we halverwege 2027 met de sloop van MegaStores te kunnen beginnen. Let wel; we gaan MegaStores niet in één keer slopen. Tijdens de sloop en bouw in de eerste fase blijft een deel van het winkelcentrum nog draaien. Pas als fase 1 tegen 2030 of 2031 gereed is, beginnen we met de sloop en nieuwbouw van de laatste fase. Het ligt voor de hand dat we met het deel starten waar het wijkwinkelcentrum zal worden gerealiseerd. Zo kan het nieuwe winkelcentrum fungeren als een katalysator voor de hele gebiedsontwikkeling en kunnen bewoners gelijk profiteren van voorzieningen.’

Met MRKT ligt er een compleet plan dat flink is vergroend en in harmonieuze samenhang is met de omliggende vastgoedprojecten

Integraal ontwikkelen

Dat klinkt wethouder Verschuure als muziek in de oren. ‘De insteek van Den Haag is om Laakhavens Hollands Spoor – dat bestaat uit Spoorzone HS/HS Kwartier, Campuskwartier, Laakhaven Centraal en Schipperskwartier – met de ontwikkelaars in samenhang en integraal te ontwikkelen.

Op de foto Klaas Verschuure,
Wethouder Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Den Haag

Met de uitbreiding van het Central Innovation District leggen we de basis voor een nieuw en bijna twee keer zo groot centrum

Twee keer zo groot centrum

De handen van directeur Otten jeuken om spijkers met koppen te slaan. ‘In januari 2020 namen we samen met Amvest de MegaStores over van ontwikkelaar MRP Development. We dachten binnen drie jaar met de uitvoering van ons plan te kunnen beginnen. Dat de gemeente vervolgens op de rem trapte en de gebiedsontwikkelingen binnen Laakhavens Hollands Spoor integraal wilden benaderen, was een streep door onze rekening. Inhoudelijk konden we erin komen; door maatschappelijke voorzieningen en groen mee te nemen, wordt een gebied alleen maar beter. Maar procedureel vergde het veel tijd, met jaren vertraging tot gevolg. De eerste drie jaar konden we nog een positieve exploitatie voeren. Maar nadat het nieuws over de voorgenomen sloop van MegaStores bekend werd en de leegstand opliep, kostte de exploitatie meer geld dan dat het ons oplevert.’

Op de foto Enno Otten, directeur COD

Daarmee veranderen we het aanzicht van Den Haag en komt de verantwoordelijkheid om er een aantrekkelijk, leefbaar gebied van te maken met voldoende voorzieningen, groen, openbaar vervoer en parkeeroplossingen. Dat rechtvaardigt de tijd die de Haagse politiek neemt om een zo goed mogelijk plan te maken. Ook voor de gemeenteraad is het niet zomaar een besluit dat je even neemt.’

Verbeterd plan

Otten is het daarmee volmondig eens. ‘Vergeleken met vijf jaar geleden ligt er nu een compleet plan. Wij hebben ons plan flink vergroend, met alleen al 9.500 m2 aan daktuinen. Daar komt nog het groen van de tussenstraatjes en pleinen bij. Ook is er een harmonieuze samenhang met de omliggende vastgoedprojecten en de nieuwe openbare ruimte, met Park Laakhaven als groen middelpunt. Met MRKT realiseren we een gemengd woongebied voor allerlei doelgroepen. COD en Amvest maken een mix van sociaal, middeldure huur, betaalbare koop en vrijesector. Geen monotone bouwblokken maar warme bakstenen woongebouwen tot 35 meter aan de park- en pleinzijde en 70 meter aan de Waldorpstraat. De sociale woningen zullen verhuurd worden door een Haagse woningcorporatie. De intentie is dat Amvest de middeldure woningen in belegging neemt. Het precieze aantal koopwoningen bepalen we nog; we willen zo flexibel mogelijk blijven. Het commercieel programma omvat ongeveer 30.000 m2. Het wijkwinkelcentrum wordt zo’n 10.000 m2 met horeca, winkels voor dagelijkse boodschappen en niet-dagelijkse winkels. Het retailplan kan het centrum van Laakhavens worden. Verder creëren we nog twee andere pleinen, waaronder een cultuurplein. In de woongebouwenplint voorzien we 10.000 tot 14.000 m2 aan woonwinkels. Tot slot zijn een zorgcluster, dienstverlenende voorzieningen en leisure gepland.’ 

Oordeel gemeenteraad

In de laatste weken van 2025 volgen nog enkele spannende politieke bijeenkomsten, verklaart de wethouder Stedelijke Ontwikkeling. ‘De afgelopen jaren hebben mijn voorgangers hard gewerkt aan een integrale ontwikkelvisie en beeldkwaliteitsplan voor Laakhavens Hollands Spoor. Dat werken we nu uit tot een ontwikkelstrategie en een buitenruimteplan die we medio december gereed hebben. Met onze regie op leefbaarheid en voorzieningen hebben we de kritische noot van de gemeenteraad ingevuld. Voor Laakhaven Centraal, waar MegaStores zich bevindt, ligt nu een heel goed plan. Ik ga hard mijn best doen de gemeenteraad daarvan te overtuigen. Stemt de gemeenteraad er in het nieuwe jaar mee in, dan kunnen ontwikkelaars van de eerste deelplannen in het eerste kwartaal de omgevingsvergunning aanvragen.’

Artist Impression MRKT

Den Haag gaat een stenig gebied met bedrijfsgebouwen en veel onbenutte ruimte veranderen in een veiligere, levendige, aantrekkelijke en groene stadswijk

Geleerde lessen

Verschuure is zeer te spreken over de woningprogramma’s van de ontwikkelaars in Laakhavens. ‘Voor Den Haag is het heel belangrijk dat er veel woningen en vooral betaalbare woningen bijkomen. Daarin zijn we in Laakhavens Hollands Spoor en op de MegaStores-locatie geslaagd. We gaan een stenig gebied met bedrijfsgebouwen en veel onbenutte ruimte veranderen in een veiligere, levendige, aantrekkelijke en groene stadswijk om te wonen, werken, leren en ontspannen. We hebben geleerd van de eerste fase van Binckhorst, waar losse eilandjes zonder samenhang werden ontwikkeld. In de tweede fase van Binckhorst en in Laakhavens Hollands Spoor ontwikkelen we de buitenruimte, de woningen en voorzieningen integraal en met meer regie op de onderlinge samenhang. Den Haag zal de fasering nauwgezet afstemmen met de ontwikkelaars en zorgen dat de bereikbaarheid tijdens de ontwikkeling goed blijft.’

Artist Impression MRKT

Financieel degelijk

Ook financieel zien de plannen voor Laakhaven HS er goed uit, vervolgt hij. ‘In de ontwikkelstrategie hebben we afspraken gemaakt over de samenwerking met marktpartijen, de invulling van hun vastgoedprogramma’s, de bouwfases en het inrichten van de openbare ruimte. Daarin zijn alle financiële aspecten verwerkt, zoals de middelen die de gemeente inzet en de bijdragen van de ontwikkelaars. Hoewel ik geen cijfers kan vrijgeven, hebben we een complexe puzzel weten te leggen. Dat is ook te danken aan het Rijk, in de vorm van woningbouw impulsen aan Den Haag en startbouwimpulsen aan individuele projecten.’

Complexe puzzel

De hamvraag is of COD en Amvest met alle gemeentelijke eisen over groen, maatschappelijke voorzieningen en betaalbaarheid tot een rendabele businesscase komen. Otten is optimistisch gestemd. ‘Ook wij hebben lang gerekend en getekend. Tijdens de planvorming is de eis van de helft betaalbare woningen opgeschroefd. Op woongebied is het ons gelukt een positieve businesscase te maken; op de sociale woningen moeten we toeleggen, de middeldure woningen hebben we door de oppervlakte wat te verkleinen net rendabel weten te maken, terwijl de koop- en vrijesectorhuurwoningen geld opleveren. Het wijkwinkelcentrum met supermarkten en een horecaplein ontwikkelen we eveneens rendabel. Met de zorgvoorzieningen komen we eerder neutraal uit. Over de geplande 10.000 tot 14.000 m2 aan woonwinkels kunnen we nog geen voorspellingen doen. De plannen daartoe moeten we nog met de retailers uitontwikkelen. Het is duidelijk dat het cash & carry-concept met megawoonwinkels niet terugkomt. We werken samen aan een nieuw concept dat beter aansluit bij een hoogstedelijk gebied. Het formaat van de winkels zal 500 tot maximaal 1.000 m2 beslaan.’

Het nieuwe wijkwinkelcentrum van MRKT kan fungeren als een katalysator voor de hele gebiedsontwikkeling

Nieuwe spoorondergang

De COD-directeur vermoedt dat de woonretailers er warm voor zullen lopen. ‘Ze komen terecht in een hoogwaardige, drukke centrumwijk. We tekenen de woonwinkels in langs de Waldorpstraat, in een stedelijke plint van twee verdiepingen onder de woongebouwen. Nu is de Waldorpstraat nog een stenige bedoening vol autoverkeer. Maar deze straat wordt een groene fiets- en wandelboulevard met minder autoverkeer en aan weerszijden een levendige stedelijke laag met veel voorzieningen. Dankzij de ruim 11.000 nieuwe woningen, kantoren en scholen neemt het aantal passanten exponentieel toe. Ook de nieuwe doorgangen naar Laakhavens en verbindingen met het centrum en Binckhorst zorgen voor extra toeloop. Zo komt ter hoogte van ons project en Waldorp Four een wandel- en fietsverbinding onder het spoor naar het centrum en wordt een wandel- en fietsbrug over de Trekvliet naar Binckhorst en over het Laakkanaal richting Laakkwartier aangelegd.’ 

Hoogwaardige ontwikkelprincipes

Wethouder Verschuure stelt dat niemand zich zorgen hoeft te maken over de toekomstige levendigheid in Laakhavens HS. ‘Den Haag breidt met deze gebiedsontwikkeling het centrumgebied uit. Dat betekent dat we ook deelgebied Laakhaven Centraal met de MegaStores gaan ontwikkelen aan de hand van hoogwaardige principes die we in het huidige centrum hanteren. Met station Hollands Spoor op steenworp afstand, een nieuw park en tienduizenden nieuwe mensen die hier komen wonen, werken en studeren ben ik ervan overtuigd dat dit straks een gewild stuk centrum is.’ Of hij dat als bestuurder mee gaat maken, lijkt uitgesloten. ‘In principe ben ik tot de gemeenteraadsverkiezingen van eind maart 2026 wethouder. Maar de collegeformaties in Den Haag neigen nogal lang te duren, dus wie weet zit ik er nog een vol jaar. Of ik wethouder blijf als D66 in een nieuwe coalitie komt? Zeg nooit nooit.’