‘Met alleen woningcorporaties en koopwoningen ga je de enorme bouwopgave niet halen’

Edward Touw is sinds mei de nieuwe directeur van Vastgoed Belang. Hij is een bekende naam in de vastgoedmarkt: een erkend lobbyist met jarenlange ervaring op het snijvlak van vastgoed, beleid en politiek. Sinds zijn aantreden kijkt hij met een mengeling van verbazing en realisme naar de stapeling van overheidsingrepen in de particuliere huurmarkt. Tegelijkertijd weigert hij te blijven hangen in cynisme. In een uitgebreid gesprek vertelt Touw over zijn achtergrond, zijn eerste maanden bij Vastgoed Belang, de pijnpunten in het huidige beleid en waarom hij – ondanks alles – hoopvol blijft over de toekomst van de woningmarkt.

Je bent sinds 1 mei directeur van Vastgoed Belang. Waarom sprak deze functie je aan?

‘Ik kwam uit de institutionele beleggingswereld, waar ik onder andere verantwoordelijk was voor public affairs. Ik hield me daar dagelijks bezig met wetgeving, regulering en de gevolgen daarvan voor investeringen in huurwoningen. Vanuit die rol had ik al veel contact met Vastgoed Belang. Toen ik hoorde dat zij op zoek waren naar een nieuwe directeur, viel voor mij veel op zijn plek. De werkzaamheden sloten naadloos aan op wat ik al deed, maar hier kan ik meer impact maken. Niet namens één bedrijf, maar namens een hele sector.’

Je kende de branche dus al goed voordat je begon. Wat zag je als je belangrijkste opdracht?

‘De afgelopen vijf jaar is er een ongekende hoeveelheid maatregelen over de private verhuurmarkt uitgestort. Dat gaat over huurregulering, fiscaliteit, betaalbaarheidseisen: het is echt een lange lijst. Het gevolg is dat het investeringsklimaat zwaar is verslechterd. Mijn opdracht is om dat verhaal helder, feitelijk en consequent over het voetlicht te brengen. Niet alleen vanuit het belang van verhuurders, maar vanuit het bredere maatschappelijke perspectief.’

Wat is volgens jou het grootste probleem van die stapeling van maatregelen?

‘Het meest zichtbare probleem is dat de betaalbare huur in het middensegment vrijwel is verdwenen. De Wet betaalbare huur was bedoeld om meer middenhuurwoningen te creëren, maar heeft in de praktijk het tegenovergestelde effect gehad. Je ziet nu vooral sociale huur aan de onderkant en vrije sector aan de bovenkant. Daartussen zit een gapend gat en dat is funest voor woningzoekenden.’

Kun je dat concreet maken?

‘Neem een afgestudeerde student die gaat samenwonen. Te veel inkomen voor sociale huur, te weinig voor de vrije sector en kopen is onhaalbaar. Vroeger kon zo iemand terecht in het middensegment maar dat bestaat nu nauwelijks meer. Mensen blijven noodgedwongen langer thuis wonen of stellen grote levenskeuzes uit. Dat is geen abstract probleem, dat zie je dagelijks.’

Naast huurregulering speelt fiscaliteit een grote rol. Wat gaat daar mis?

‘In box 3 wordt belasting geheven op een fictief rendement, terwijl verhuurders in de gereguleerde sector te maken hebben met gemaximeerde huren. De overheid zegt aan de ene kant wat je maximaal mag vragen en belast je aan de andere kant alsof je de volle marktprijs ontvangt. Dat wringt fundamenteel. Je wordt belast op rendement dat je niet maakt.’

En dat geldt niet alleen voor particuliere verhuurders?

‘Nee, ook bij verhuur in een bv zie je vergelijkbare problemen, bijvoorbeeld door de renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting. Die maatregel was bedoeld om belastingontwijking via interne leningen tegen te gaan, maar raakt nu ook partijen die gewoon extern financieren. Het gevolg is dat zij belasting betalen over winst die er feitelijk niet is. Dat maakt investeren onaantrekkelijk.’

Je noemt vaak het uitponden van woningen. Hoe groot is dat probleem?

‘Dat is inmiddels substantieel. Sinds halverwege 2023 zijn er zo’n 80.000 huurwoningen verkocht. Vooral woningen in het sociale en middensegment verdwijnen. Dat wordt bevestigd door cijfers van het Kadaster en door de piek in uitpondingen die we zien vanaf het moment dat de belastingdruk en regulering verder werden opgevoerd.’

Je kunt ook zeggen: dat is toch goed voor starters op de koopmarkt?

‘Op korte termijn profiteren sommige kopers inderdaad, maar het is pure kannibalisatie. Je lost een probleem tijdelijk op door een ander probleem te vergroten. De betaalbare huurvoorraad wordt uitgehold, terwijl dat juist een cruciale schakel is in de woningmarkt. Op de lange termijn verliest iedereen.’

Wat betekent dit voor nieuwbouw en transformatie?

‘Private partijen voegden jarenlang tienduizenden woningen toe via nieuwbouw, transformatie en splitsing. Dat valt nu grotendeels stil. Projecten worden afgeblazen, investeerders trekken zich terug. Dat is economisch verlies, maar vooral maatschappelijk problematisch. Met alleen woningcorporaties en koopwoningen ga je de enorme bouwopgave niet halen.’

Je hebt onderzoek gedaan naar wat verhuurders doen met hun vrijgekomen kapitaal. Wat blijkt daaruit?

‘Meer dan 90 procent investeert niet opnieuw in de Nederlandse woningmarkt. Een groot deel kiest voor andere vastgoedlanden, anderen voor heel andere beleggingscategorieën. Dat geld is dus weg. En dat is misschien wel het grootste probleem: investeerders vertrekken structureel uit Nederland.’

Er wordt vaak gezegd dat de sector dit onvoldoende duidelijk heeft gemaakt in Den Haag. Deel je die kritiek?

‘Ik deel de verbazing, maar niet dat het verhaal niet is verteld. Niet alleen de sector, maar ook de Raad van State, De Nederlandsche Bank, het IMF en de OESO hebben gewaarschuwd. Toch is er gekozen voor korte termijn populariteit. Sommige effecten zie je pas later en dan is de politieke verantwoordelijkheid vaak al vervlogen.’

Zie je inmiddels een kentering in het politieke sentiment?

‘Voorzichtig wel. Je ziet dat ook partijen die eerder voor deze maatregelen stemden, nu erkennen dat het zo niet verder kan. Bijvoorbeeld bij box 3, waar verdere verzwaring voorlopig van tafel is. Ook het gesprek over aanpassingen in de Wet betaalbare huur komt op gang. Dat stemt hoopvol.’

Waar haal je die hoop vooral uit?

‘Uit het groeiende besef dat de woningmarkt één ecosysteem is. Je kunt niet steeds één schakel aanpakken zonder gevolgen voor de rest. Die erkenning zie je nu langzaam terugkomen, ook in programma’s van politieke partijen. Daarnaast werken brancheorganisaties steeds meer samen. Dat deden we te weinig.’

Wat bedoel je met die samenwerking?

‘We trekken nu vaker gezamenlijk op met institutionele beleggers, corporaties en ontwikkelaars. Recent hebben we samen een integraal pakket aan oplossingen gepresenteerd, dus geen winkelwagen waar je maatregelen uit kunt kiezen, maar een samenhangend geheel. Alleen zo kun je de woningmarkt weer vlot trekken.’

Wat is volgens jou de kern van dat pakket?

‘Rechtvaardige en doelmatige fiscaliteit, behoud en beter gebruik van de bestaande voorraad, en ruimte voor investeerders om weer te bouwen en te transformeren. Dat vraagt om beleid gebaseerd op feiten, niet op sentiment of ideologie.’

Tot slot: wat wil je de komende jaren bereiken bij Vastgoed Belang?

‘Ik wil dat we weer toewerken naar een woningmarkt waarin private verhuur een volwaardige, geaccepteerde rol speelt. Niet als tegenstander van huurders of overheid, maar als noodzakelijke partner. Als we dat inzicht terugbrengen, ben ik ervan overtuigd dat we ook de woningnood beter kunnen aanpakken.’

Grootste les uit 2025
‘Dat we onszelf niet uit een woningcrisis kunnen reguleren. In de vastgoedsector zelf wisten we dat natuurlijk al, al is het maar omdat huurprijsregulering overal ter wereld altijd en zonder uitzondering averechts uitpakte. Maar 2025 was het jaar waarin dat gelukkig ook buiten de sector steeds beter werd begrepen.’

Grootste risico in 2026
‘In 2026 gaan we ontwikkelingen zien die erop lijken te wijzen dat het investeringsklimaat verbetert, terwijl het in werkelijkheid alleen om cosmetisch herstel gaat. Zo zal het tempo waarin wordt uitgepond dalen. Niet omdat verhuurders niet meer uitponden, maar omdat de doorstroming op de woningmarkt afneemt. Het risico bestaat dat politici dit onterecht zullen zien als een teken dat het ergste achter de rug is.’

Kans die niemand mag missen
‘Het beter benutten van de bestaande voorraad. Door splitsen, optoppen en transformeren kunnen we in korte tijd een enorm aantal nieuwe woningen realiseren binnen de bestaande voorraad. Met daarbij veel minder problemen met netcongestie en stikstof.’

Samenwerking die het verschil maakt
‘De Woontop, waar tussen overheden en brancheorganisaties afspraken zijn gemaakt om tot de realisatie van 100.000 woningen per jaar te komen. Natuurlijk zijn we daar nog lang niet en zijn nog lang niet alle problemen opgelost, maar door de Woontop-overleggen weten de verschillende partijen elkaar wel beter te vinden om problemen op te lossen.’

Eén project waar je trots op bent
‘Ik vind het moeilijk om één project te kiezen. Het Bureau van Vastgoed Belang bestaat uit vijf FTE, dat samenwerkt met een groep gedreven leden die zich vrijwillig inzetten voor een gezonde woningmarkt. Onze middelen zijn in vergelijking met sommige andere organisaties dus beperkt. Toch weet het team met een flinke dosis creativiteit en flexibiliteit elke keer weer topprestaties te leveren. Daar ben ik vooral trots op.’