Rabobank: einde van de prijsrally — woningmarkt koelt af naar 2,8% prijsgroei in 2026

Na jaren van sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt zet Rabobank de verwachting bij naar 2,8% voor 2026. De bank wijst op uitpondingen, hogere rentes en geopolitieke onzekerheid als remmende krachten.

De Nederlandse koopwoningmarkt verlaat de fase van historisch hoge prijsstijgingen. In het Kwartaalbericht Woningmarkt van juni 2026 stelt Rabobank de verwachting bij: bestaande koopwoningen worden dit jaar gemiddeld 2,8% duurder dan vorig jaar. Dat is een aanzienlijke terugval ten opzichte van de 8,7% prijsstijging die in 2024 werd gemeten. Voor 2027 voorziet Rabobank een verdere matiging naar 2,0%.

Drie factoren liggen ten grondslag aan de afkoeling. Ten eerste zorgt de golf van uitponding — het verkopen van voormalige huurwoningen — voor een tijdelijk ruimer aanbod op de koopmarkt. Dit effect zal naar verwachting afnemen na juli 2026, wanneer de laatste tijdelijke tweejarige huurcontracten aflopen. Ten tweede remmen hogere hypotheekrentes de financieringsruimte van kopers. Ten derde drukken geopolitieke spanningen, met name het aanhoudende conflict in het Midden-Oosten, het consumentenvertrouwen.

Tegelijkertijd benadrukt Rabobank dat de Nederlandse markt structureel onder druk blijft door het woningtekort. Het tekort bedraagt momenteel circa 396.000 tot 410.000 woningen. De nieuwbouwproductie loopt achter: in het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen 7,6% lager dan een jaar eerder, aldus ABN AMRO. Netcongestie, lange vergunningstrajecten en bezwaarschriften vertragen de uitvoering.

Voor de bovenkant van de markt zijn de eerste tekenen van afkoeling al duidelijk zichtbaar. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen laten de sterkste dalingen in transactievolume zien. In Amsterdam zijn de woningprijzen al vier kwartalen op rij gestabiliseerd — een patroon dat zich historisch gezien via een ‘rimpeleffect’ naar andere steden en regio’s verspreidt.

Voor beleggers en ontwikkelaars betekent de afkoeling een ander speelveld: minder prijsspeculatie, meer focus op locatie, kwaliteit en gebruikersvraag. De Rabobank-analyse signaleert ook dat de verkoopgolf van huurwoningen de piek heeft bereikt en geleidelijk terugzakt, wat op middellange termijn druk op het koopwoningaanbod kan verminderen.

Foto: Unsplash (Unsplash License). Bron: Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt, juni 2026.