Middenhuur Rotterdam trekt institutioneel kapitaal terug.

Middenhuur Rotterdam trekt institutioneel kapitaal terug.

Woninginvesteerder Heimstaden heeft 529 nieuwbouw huurwoningen en circa 5.400 vierkante meter commerciële ruimte gekocht in het Max Euwe Kwartier in Rotterdam. Verkoper is ontwikkelaar Bakkers|Hommen. Van de woningen vallen er 343 in het middenhuursegment. De transactie werd op 31 augustus 2026 bekend.

De aankoop valt op omdat Heimstaden nog geen drie jaar geleden aankondigde het grootste deel van zijn Nederlandse portefeuille af te willen stoten. Dat de belegger nu opnieuw middenhuur in Rotterdam aan de portefeuille toevoegt, wijst op een voorzichtige kentering in het investeringssentiment op de Nederlandse huurwoningmarkt.

Heimstaden koopt in drie gebouwen

Naast de 343 middenhuurwoningen gaat het om 186 vrijesectorwoningen. Ze maken deel uit van de eerste fase van het Max Euwe Kwartier, die in totaal 741 appartementen telt, verdeeld over vier woongebouwen met commerciële functies in de plint en circa 220 parkeerplaatsen. Heimstaden neemt woningen af in drie van die vier gebouwen.

De bouw is inmiddels gestart en duurt naar verwachting ongeveer drie jaar. De gebouwen krijgen een gedeelde warmte-koudeopslag voor verwarming en koeling, waarmee de woningen zonder aardgas worden verwarmd.

Heimstaden werd juridisch en fiscaal begeleid door Loyens en Loeff en commercieel door Made Real Estate. Bakkers|Hommen liet zich bijstaan door Capital FIT, Dirkzwager, Joanknecht en Winston Taylor. Over de koopsom is niets bekendgemaakt.

Brainpark verandert in een woonwijk

Het Max Euwe Kwartier is onderdeel van de transformatie van Brainpark I, het kantorengebied tussen de Erasmus Universiteit en de A16 bij metrostation Kralingse Zoom. De bouw van de eerste fase begon op 18 december 2024; bouwer is Boele en van Eesteren, onderdeel van VolkerWessels.

Volgens Boele en van Eesteren telt het Max Euwe Kwartier uiteindelijk circa 3.000 huur- en koopwoningen, waarvan 30 procent sociaal, 40 procent middenhuur en 30 procent in het duurdere segment. Daarnaast is 7.600 vierkante meter gereserveerd voor voorzieningen in de plint en 90.000 vierkante meter voor kantoren en bedrijven. Het stedenbouwkundig plan is van GroupA, de openbare ruimte is ontworpen door landschapsarchitect Okra.

Voor de versnelling van de middenhuur in het gebied ontving Rotterdam 7,65 miljoen euro van het Rijk. Het kwartier valt binnen de Oostflank, waar de gemeente op termijn ruimte ziet voor circa 30.000 woningen. Volgens De Havenloods komen er in Brainpark naast woningen ook 240 short-stayverblijven, werkplekken en horeca. Daarmee volgt het gebied een route die eerder werd ingezet op andere monofunctionele kantoorlocaties, zoals de omvorming van de Zuidas van kantoorgebied tot levende stad.

Middenhuur Rotterdam als beleggingsproduct

Volgens Michiel Vrijman, directeur van Heimstaden in Nederland, zijn midden- en vrijesectorhuurwoningen cruciaal voor de woningmarkt en slaat het complex een brug tussen sociale huur en koop. Investment director Simon Kuijs noemt het opmerkelijk dat partijen tot overeenstemming kwamen, gezien het lastige investeringsklimaat.

De transformatie van verouderde kantoorgebieden naar gemengde woonmilieus is inmiddels een van de belangrijkste bronnen van binnenstedelijke woningbouw. Tegelijk blijft de Rotterdamse kantorenmarkt in beweging: elders in de stad verlengde ABB deze zomer zijn huurcontract op de Lotus Campus, een signaal dat kwalitatief goede kantoorlocaties hun gebruikers vasthouden.

Omslag na aangekondigde verkoop

In oktober 2023 maakte Heimstaden bekend circa 12.000 van zijn destijds 13.500 Nederlandse huurwoningen te willen verkopen. De onderneming wees daarbij op de marktomstandigheden, de hogere financieringslasten en gewijzigde regelgeving.

Dat dezelfde partij nu 529 nieuwbouwwoningen aankoopt, markeert een andere beweging. Nieuwbouw in het gereguleerde middensegment krijgt in de acquisitiestrategie opnieuw een plaats, terwijl het beheer van de bestaande voorraad onverminderd onder druk staat.

Marktinzicht

Voor institutionele beleggers onderstreept de transactie dat nieuwbouw in het middensegment financierbaar blijft wanneer schaal, locatie en energieprestatie op orde zijn. Een pakket van ruim vijfhonderd woningen met een gedeelde energievoorziening en een directe metroverbinding biedt de voorspelbare kasstromen waar institutioneel kapitaal naar zoekt.

Voor ontwikkelaars en gemeenten betekent dit dat de transformatie van kantoorlocaties niet alleen een ruimtelijke opgave is, maar ook een financieringsvraagstuk. Wie het middensegment vroeg in de plannen verankert, houdt de kans op een institutionele afnemer open, juist nu de bouwstromen elders haperen.

Foto: Marcel Douwe Dekker via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)