Logistiek vastgoed groeit door vraag naar automatisering.

Logistiek vastgoed groeit door vraag naar automatisering.

De markt voor logistiek vastgoed in Nederland is in de eerste helft van 2026 duidelijk aangetrokken. Volgens onderzoek van vastgoedadviseur CBRE werd in het eerste halfjaar circa 1,1 miljoen vierkante meter logistieke ruimte opgenomen, 28 procent meer dan in dezelfde periode van 2025. Warehouse Totaal maakte de cijfers op 1 september 2026 bekend.

Daarmee is het volgens CBRE het sterkste eerste halfjaar sinds 2023. Opvallend is dat de groei niet zozeer voortkomt uit uitbreiding, maar uit verhuizingen van verouderde panden naar moderne distributiecentra die geschikt zijn voor automatisering.

Opname stijgt naar 1,1 miljoen vierkante meter

De stijging is vooral zichtbaar bij de grotere transacties. Het aantal deals van meer dan 10.000 vierkante meter nam volgens CBRE toe van 31 in het eerste halfjaar van 2025 naar 43 in dezelfde periode van 2026.

De netto-opname bleef daarbij vrijwel vlak, op 372.000 vierkante meter tegenover 366.000 vierkante meter een jaar eerder. Dat verschil tussen bruto- en netto-opname bevestigt het beeld van een verplaatsingsmarkt: gebruikers ruilen bestaande meters in voor betere meters, zonder hun totale footprint sterk uit te breiden.

Kwaliteit bepaalt de huisvestingskeuze

Volgens CBRE wordt de kwaliteit van het distributiecentrum steeds bepalender voor de huisvestingskeuze. Vrije hoogte, vloerbelasting, stroomcapaciteit en de mogelijkheid om shuttlesystemen of robotica in te bouwen wegen inmiddels zwaarder dan de huurprijs per vierkante meter alleen.

Die verschuiving raakt direct de waarde van bestaande voorraad. Panden die niet geschikt zijn te maken voor automatisering, komen in een ander segment terecht en zijn gevoeliger voor leegstand zodra een huurcontract afloopt.

Netcapaciteit speelt daarbij een groeiende rol. Automatisering vraagt aanzienlijk meer vermogen dan handmatige processen, waardoor de beschikbaarheid van een zware aansluiting in toenemende mate onderdeel is van de locatiekeuze. VG Visie beschreef eerder hoe proactieve regie op energie een voorwaarde wordt voor groei bij vastgoedgebruikers.

Beleggers keren terug naar logistiek vastgoed

Ook aan de beleggingskant trekt de markt aan. In het eerste halfjaar van 2026 werd volgens CBRE circa 1 miljard euro in Nederlands logistiek vastgoed belegd, 5 procent meer dan een jaar eerder. Voor heel 2026 rekent de adviseur op een volume van circa 2,95 miljard euro.

Het prime netto aanvangsrendement kwam in juli licht hoger uit, op 4,75 tot 4,80 procent. Die lichte stijging duidt op een markt die herstelt in volume, maar waarin de prijsvorming nog niet terugveert naar het niveau van voor de renteschok.

Voor institutionele partijen betekent dat een markt waarin het rendement voorlopig uit de kasstroom moet komen en niet uit waardegroei. De opgave verschuift daarmee naar het vasthouden van de bezettingsgraad en het tijdig verduurzamen en upgraden van bestaande hallen.

Recente transacties passen in dat beeld. Zo werd eind augustus 58.000 vierkante meter logistiek vastgoed in Veghel verhuurd aan een fabrikant van elektrische voertuigen, een deal waarin schaal en technische inrichting samenvielen.

Schaarste dreigt bij modern aanbod

De keerzijde van de groeiende voorkeur voor moderne meters is dat het aanbod ervan krimpt. Nieuw modern logistiek vastgoed wordt schaarser en de speculatieve ontwikkelpijplijn loopt volgens CBRE naar verwachting in 2027 terug.

Tegelijk verwacht 51 procent van de Europese logistieke gebruikers de eigen Europese footprint binnen drie jaar uit te breiden. Dat is volgens CBRE de eerste stijging van dat percentage sinds 2023 en wijst op een aantrekkende vraag op een moment dat de aanvoer van nieuw aanbod juist afneemt.

Marktinzicht

Voor beleggers in logistiek vastgoed verschuift het rendementsvraagstuk daarmee van locatie naar techniek. Panden die automatisering aankunnen en over voldoende netcapaciteit beschikken, houden naar verwachting hun verhuurbaarheid, terwijl verouderde hallen sneller afhankelijk worden van herontwikkeling.

Voor ontwikkelaars betekent de krimpende pijplijn dat wie in 2027 wel oplevert, in een dunner aanbod terechtkomt. Dat kan de huurgroei in het bovenste segment ondersteunen, maar vergroot ook de druk om vooraf een gebruiker aan het project te binden.

Foto: Peter Xie from Pexels