Netcongestie dwingt logistiek vastgoed tot eigen stroom.

Netcongestie dwingt logistiek vastgoed tot eigen stroom.

Netcongestie is uitgegroeid tot een van de hardnekkigste knelpunten voor de ontwikkeling van logistiek vastgoed in Nederland. Vastgoedjournaal beschreef op 8 september 2026 hoe belegger-ontwikkelaar Prologis en gebiedsontwikkelaar SADC de wachtrij op het elektriciteitsnet omzeilen met eigen opwekking, opslag en gedeelde capaciteit. Volgens Melchert Duijve van Prologis betekent het ontbreken van vermogen niet dat er niet ontwikkeld kan worden.

Daarmee verschuift de discussie over netcongestie van vertraging naar techniek. Waar bedrijven jarenlang op een zwaardere aansluiting wachten, ontstaan op bedrijventerreinen constructies waarin vastgoedeigenaren, huurders en gebiedsontwikkelaars de beschikbare capaciteit onderling verdelen of buiten het net om opwekken. Voor beleggers verandert daarmee ook de vraag wat een pand courant maakt.

Microgrid Almere levert vierhonderd kilowatt

Het meest concrete voorbeeld staat op bedrijvenpark Stichtsekant in Almere. Prologis nam daar een distributiecentrum van circa 23.000 vierkante meter in gebruik dat het moest doen met een netaansluiting van 55 kilowatt. Via een microgrid met zonnepanelen op het dak, batterijopslag, een generator op groen gas en een aggregaat op HVO100 komt het pand uit op circa 400 kilowatt beschikbaar vermogen, aangestuurd door een slim energiemanagementsysteem.

Volgens de beschrijving van het project in november 2025 haalt de installatie een beschikbaarheid van 99,9 procent en geldt het als het eerste microgrid van Prologis in Europa; een vergelijkbaar systeem draait al bij een Amerikaanse vestiging van de belegger. Marijn van den Heuvel, director capital deployment bij Prologis, stelt dat op deze manier een logistieke hub in gebruik is genomen op een plek waar een reguliere netaansluiting jaren op zich zou laten wachten. De Almeerse wethouder Alexander Sprong noemde het een bijdrage van bedrijven zelf aan het congestievraagstuk.

Energy hub deelt capaciteit op De President

SADC kiest op bedrijvenpark De President bij Hoofddorp voor een collectieve route. Sinds 4 juni 2026 draait daar een energy hub waarin bedrijven met een grootverbruikaansluiting hun capaciteit delen. Volgens SADC kan op dit moment ongeveer de helft van de gevestigde bedrijven meedoen, met uitbreiding naar de overige bedrijven in het vooruitzicht.

Slimme meters lezen realtime uit hoeveel vermogen er wordt afgenomen, waarna het systeem bijstuurt binnen de ruimte die netbeheerder Liander afgeeft en batterijen op strategische momenten laadt. Projectmanager Abe Ferwerda van SADC wijst erop dat losse oplossingen per bedrijf leiden tot gescheiden systemen die niemand wil, terwijl een collectieve aanpak goedkoper uitpakt. Zijn collega Bart Blokland stelt dat de toekomst van het energiesysteem niet alleen ondergronds ligt, maar vooral bovengronds, bij bedrijven die elkaar opzoeken en samen verantwoordelijkheid nemen.

Schiphol Trade Park als vroege proef

De aanpak bouwt voort op een eerdere proef van SADC op Schiphol Trade Park, waar twaalf bedrijven via een virtueel stroomnet hun aansluitingen bundelden. Volgens SADC kon daarmee een ongeveer drie keer hoger vermogen worden afgenomen dan de fysieke infrastructuur op papier toeliet, omdat de aangesloten bedrijven hun piekvraag niet gelijktijdig hebben. Batterijen, zonnestroom en aggregaten vangen de pieken op.

Die constatering, dat netcongestie deels een papieren probleem is, verklaart waarom energy hubs zich snel over Nederlandse bedrijventerreinen verspreiden. Tegelijk laat de eerdere berichtgeving over netcongestie in Noord-Holland zien dat de fysieke schaarste voor een groot deel van de plannen wel degelijk bindend blijft.

Huurders financieren de elektrificatie mee

Op pandniveau verschuift de investering steeds vaker naar de gebruiker. Vastgoedmarkt beschreef op 8 september 2026 een distributiecentrum van 60.000 vierkante meter bij Haps, waar huurder Willems Logistics zelf investeerde in een energieplein. Daar ligt 2,2 megawattpiek aan zonnestroom, terwijl het dak volgens de betrokken partijen technisch acht tot negen megawattpiek zou kunnen dragen; de rest blijft onbenut door gebrek aan netruimte.

Een batterij van ruim 1.000 kilowattuur en vier laadpunten met samen 720 kilowatt maken het laden van elektrische trucks mogelijk, gestuurd door een energiemanagementsysteem dat per kwartier optimaliseert. Roger Holterman van Greenchoice Integrated stelt dat onzeker is of het pand er significant meer waard door wordt, maar dat het wel couranter wordt om te verhuren. Een langjarig huurcontract maakt de investering rond.

Marktinzicht

Voor ontwikkelaars en beleggers in logistiek vastgoed verschuift de aandacht daarmee van de vraag of er een aansluiting komt naar de vraag hoe een pand zonder volwaardig vermogen toch te exploiteren is. Eigen opwekking, opslag en gedeelde capaciteit worden onderdeel van de businesscase, naast locatie, vrije hoogte en het aantal dockdeuren. Eerder benadrukten sectorpartijen al het belang van proactieve regie op energie als voorwaarde voor groei.

Dat raakt ook de waardering. Panden met een werkend energieconcept blijven verhuurbaar in gebieden waar netschaarste nieuwe vestiging blokkeert, terwijl locaties zonder perspectief op vermogen risico lopen op een structureel kleinere huurdersgroep. De schaarste op het net wordt zo een onderscheidend criterium binnen de beleggingscategorie, en niet langer alleen een vertragende factor.

Foto: Jeroen van de Water via Unsplash. Bron: Vastgoedjournaal / SADC / PropertyNL / Vastgoedmarkt, 8 september 2026