Logistiek vastgoed: topsegment profiteert van onrust.

Logistiek vastgoed: topsegment profiteert van onrust.

Beleggers schatten de risico’s van het topsegment in logistiek vastgoed en industrieel vastgoed lager in dan vijf jaar geleden. Dat concluderen analisten van ABN Amro in een analyse binnen de Stand van vastgoed van oktober 2026, die op 15 oktober 2026 bekend werd. Opvallend is dat de verwachte rendementen nauwelijks zijn veranderd, ondanks een gestegen leegstand en een hogere rente.

Volgens de bank profiteert juist het beste deel van de markt van drie ontwikkelingen waar de rest van de sector last van heeft: geopolitieke en economische onrust, netcongestie en stikstof, en margedruk bij logistieke huurders. Het onderzoek baseert zich onder meer op cijfers van MSCI, Stivad, Savills, de NVM, het CBS en het CPB.

Risicopremie logistiek vastgoed daalt

Het aanbod van logistiek en industrieel vastgoed is sinds 2022 snel gegroeid, terwijl de opname niet meegroeide. Volgens vastgoedadviseur Savills steeg de leegstand daardoor van 2,66 procent in 2022 naar 6,34 procent eind juli 2026. Volgens de NVM piekte de opname in 2021, toen een lage rente en de groei van e-commerce een investeringsgolf op gang brachten die in de jaren daarna tot veel nieuwbouw leidde.

Toch is de risicopremie in het topsegment volgens de MSCI Netherlands Quarterly Property Index en Stivad sinds 2022 met circa 3 procentpunt gedaald. De risicopremie is de extra vergoeding die een belegger ontvangt boven op een risicovrije rente, zoals die op hoogwaardige staatsobligaties. Omdat het verwachte rendement stabiel bleef en de risicovrije rente flink opliep, is de premie medio 2026 zo’n 3 procentpunt lager dan begin 2022.

ABN Amro rekent tot het topsegment panden die strategisch liggen bij nationale en internationale logistieke knooppunten, voldoende stroomcapaciteit met uitbreidingsmogelijkheden hebben en een modern, flexibel ontwerp met genoeg oppervlak en volume. Die bronnen weerspiegelen vooral de portefeuilles van institutionele beleggers, die zich voornamelijk op dit segment richten.

Handel en industrie blijven groeien

De beleggingen in het topsegment zijn geconcentreerd rond handels- en industriehubs als Schiphol, Rotterdam, Venlo en Eindhoven, die renderen wanneer industrie, import en export goed presteren. Ondanks het conflict in het Midden-Oosten en de Amerikaanse importheffingen groeide de industriële productie volgens het CBS in juni met 9 procent op jaarbasis, gedreven door investeringen in AI.

Het economisch bureau van ABN Amro raamt de volumegroei voor 2026 op 2,3 procent voor de Nederlandse export en 2,2 procent voor de import. Het CPB verwacht dat het wereldhandelsvolume in 2026 met 3,3 procent groeit en in 2027 met 3,0 procent. Volgens de bank zijn de signalen voor logistiek vastgoed rond de grote knooppunten daarmee onverminderd positief.

Netcongestie beschermt bestaand topsegment

Stikstof en netcongestie beperken nieuwbouw en herontwikkeling van bedrijfsgebouwen, wat de positie van bestaande toppanden versterkt. Ook herontwikkeling vraagt vaak om een stikstofvergunning. CBS-cijfers tonen dat de orders voor hallen, loodsen en bedrijfsgebouwen afnemen, en een analyse op basis van Cobouw Bouwberichten laat volgens de bank een beperkte pijplijn zien. Beleggers hoeven daardoor weinig nieuwe concurrentie te vrezen.

Logistiek en industrieel vastgoed is gevoeliger voor netcongestie dan woningen, winkels of kantoren, omdat huurders veel stroom gebruiken en hun bedrijfsvoering moeilijk kunnen aanpassen. Volgens Savills heeft 67,6 procent van al het logistiek vastgoed te maken met beperkingen van het stroomnet, en is de leegstand in regio’s met netcongestie bijna twee keer zo hoog als elders. Dat onderstreept hoe regie op energie en netcongestie een bepalende factor voor vastgoedwaarde is geworden.

Margedruk vraagt om grotere panden

De marges van logistieke huurders staan onder druk door drie kostenposten: de sterk gestegen dieselprijs door de oorlog in Iran, personeelskosten die in 2025 met 5,5 procent stegen en de vrachtwagenheffing die sinds 1 juli 2026 geldt voor vrachtwagens boven 3.500 kilo. Vooral third party logistics providers, die opslag, assemblage en transport voor andere bedrijven verzorgen, voelen die druk.

Huurders zoeken het antwoord in robotisering, automatisering en consolidatie, bijvoorbeeld door drie kleinere locaties te vervangen door één grote. Daarvoor zijn panden met voldoende oppervlak, hoogte en stroomvoorziening nodig, precies de eigenschappen van het topsegment.

Marktinzicht

De analyse sluit aan bij het kwartaalbeeld van NVM Business, waarin de hogere rente het herstel van commercieel vastgoed remt terwijl de bedrijfsruimtemarkt juist sterk presteerde. Voor beleggers in logistiek vastgoed betekent dit dat de markt zich verder splitst: goed aangesloten, moderne panden bij de grote knooppunten houden hun waarde, terwijl verouderd aanbod zonder stroomcapaciteit de stijgende leegstand opvangt. Volgens ABN Amro versterken de drie dominante ontwikkelingen van dit moment per saldo de positie van het topsegment.

Foto: Greenport Venlo via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0). Bron: ABN Amro, Stand van vastgoed oktober 2026 / Vastgoedjournaal, 15 oktober 2026