Risicopremie vastgoed: JLL ziet de buffer verdwijnen.

Risicopremie vastgoed: JLL ziet de buffer verdwijnen.

De risicopremie op Nederlands vastgoed is historisch laag. Volgens vastgoedadviseur JLL ligt het verschil tussen het aanvangsrendement op toplocaties en de Nederlandse tienjaarsrente in alle grote sectoren ver onder het langjarig gemiddelde. Beleggers kijken daardoor kritischer naar rendementen en aankoopprijzen. JLL publiceerde de analyse op 27 oktober 2026 in het rapport De markt vraagt om realisme, geen optimisme.

Tegelijk is het beleggingsvolume flink hersteld. In de eerste drie kwartalen van 2026 werd volgens JLL voor ruim 10,9 miljard euro in Nederlands vastgoed belegd, bijna evenveel als in heel 2025. De activiteit verschuift echter van traditionele core-beleggingen naar core plus- en value-addtransacties.

Risicopremie vastgoed ver onder gemiddelde

JLL zet in het rapport het aanvangsrendement op toplocaties af tegen de tienjaarsrente, die begin oktober op circa 3,6 procent stond. Voor kantoren op de Amsterdamse Zuidas bedraagt die spread nu 116 basispunten, tegen gemiddeld 280 basispunten sinds 2014. Voor logistiek vastgoed in de regio Amsterdam gaat het om 121 basispunten, tegen een gemiddelde van 341 basispunten.

Bij winkels in Amsterdamse winkelstraten resteert 31 basispunten, tegen 212 basispunten gemiddeld. Voor huurwoningen in Amsterdam is de risicopremie met 16 basispunten volgens JLL nagenoeg verdwenen; het langjarig gemiddelde ligt daar op 232 basispunten. De recente stijging van de kapitaalmarktrente heeft de aanvangsrendementen tot nu toe nauwelijks in beweging gebracht.

Volgens JLL kan de premie alleen weer toenemen door een lagere rente of hogere aanvangsrendementen. Omdat een renteverlaging niet in zicht is, verwacht het adviesbureau dat de aanpassing vooral via hogere aanvangsrendementen verloopt, met de meeste druk in het topsegment. Buiten dat segment is die beweging in de transacties van dit jaar al zichtbaar.

Wonen drijft het beleggingsvolume

Woningen zijn goed voor ongeveer de helft van het beleggingsvolume, met ruim 5,4 miljard euro. Dat is na drie kwartalen al meer dan in welk volledig jaar sinds 2020 ook. Uitponden is daarbij de belangrijkste strategie, terwijl buitenlands kapitaal, vooral private equity, langzaam terugkeert. In logistiek vastgoed werd volgens het rapport circa 2 miljard euro belegd, in kantoren 1,4 miljard euro en in winkels 1,1 miljard euro.

Ook de cijfers van NVM Business wijzen op een markt in herstel. Die organisatie meldde half oktober dat het beleggingsvolume in het derde kwartaal 26 procent hoger lag dan een jaar eerder, maar dat de hogere rente de prijzen onder druk zet en het herstel van commercieel vastgoed remt.

Van core naar value-add

Volgens JLL zijn core-transacties schaars, omdat verkopers vasthouden aan waarderingen uit de periode van lage rente, terwijl kopers de dunne risicopremie en de hogere financieringskosten zwaarder laten wegen. De activiteit verschuift naar core plus en value-add, met een andere kopersgroep: private beleggers en Franse beleggingsfondsen die met meer eigen vermogen werken.

Per sector verschilt het beeld. In de kantorenmarkt ligt core vrijwel stil, terwijl realistisch geprijsde core plus- en value-addkantoren veel bieders trekken. De logistieke markt is volgens JLL een kopersmarkt geworden. Bij winkels werken hogere financieringskosten het meest direct door in de prijzen, al zijn Nederlandse institutionele beleggers en family offices bereid iets meer te betalen voor een goede supermarkt of een sterk wijkwinkelcentrum. In de woningmarkt is core-kapitaal voor nieuwbouw grotendeels verdwenen. De overdrachtsbelasting van 10,4 procent raakt value-add bij een korte houdperiode bovendien dubbel.

Financiering duurder, maar beschikbaar

De Europese Centrale Bank verhoogde de depositorente in juni en september naar 2,5 procent. Volgens JLL rekenen economen op een verdere verhoging naar 2,75 procent in december. De all-in financieringskosten voor core-kantoren en core-woningen liggen bij een loan-to-value van circa 55 procent rond 4,75 tot 5,00 procent.

Sven Bertens, hoofd research van JLL in Nederland, wijst erop dat banken, verzekeraars en debt funds nog ruimte op de balans hebben, maar kritischer kijken naar de vraag of een lener eigen vermogen kan bijstorten als de waarde van het onderpand daalt.

Marktinzicht

De analyse van JLL laat zien dat de prijsvorming in Nederlands vastgoed nog niet is aangepast aan de hogere rente. Zolang de tienjaarsrente rond 3,6 procent blijft, biedt vooral het topsegment nauwelijks extra rendement boven een staatsobligatie. Dat verklaart waarom kopers uitwijken naar core plus en value-add, waar een hoger rendement tegenover meer risico staat.

Voor institutionele beleggers en eigenaren van topvastgoed betekent dit dat de kans op hogere aanvangsrendementen, en daarmee lagere waarderingen, toeneemt. Die druk raakte eerder al woningbelegger Vesteda. Volgens Bertens wint realisme het daarbij van optimisme.

Foto: Guilhem Vellut via Wikimedia Commons (CC BY 2.0). Bron: JLL, De markt vraagt om realisme, geen optimisme, 27 oktober 2026; PropertyNL en Vastgoedmarkt, 27 oktober 2026; Vastgoedjournaal, 28 oktober 2026; PropertyNL (NVM Business), 15 oktober 2026