Box 3: kabinet schrapt forfaitverhoging voor verhuurders.

Box 3: kabinet schrapt forfaitverhoging voor verhuurders.

Particuliere verhuurders ontlopen in box 3 de hogere rekening die het kabinet in september voor 2027 had aangekondigd. Minister Eelco Heinen en staatssecretaris Eelco Eerenberg van Financiën schrappen de voorgestelde verhoging van het forfait voor overige bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed. Ook de verlaging van het heffingsvrij vermogen en het heffingsvrij rendement gaat van tafel. Dat staat in de Kamerbrief ‘Aanpassingen Belastingplan en box 3’ die het kabinet op dinsdag 3 november 2026 naar de Tweede Kamer stuurde.

Tegelijk schuift de overstap naar een vermogenswinstbelasting op. De uitbreiding van de vermogenswinstbelasting in box 3 gaat volgens de brief uiterlijk per 2029 in. Alleen als uit gesprekken met de banken blijkt dat het haalbaar is, wordt de invoering vervroegd naar 2028.

Forfait voor huurinkomsten blijft gelijk

In de Kamerbrief van 29 september 2026 wilde het kabinet de versnelde overstap op vermogenswinst nog deels betalen uit box 3 zelf. Het forfait voor overige bezittingen, ‘waaronder ook de huurinkomsten en voordelen uit eigen gebruik van onroerende zaken’, zou in 2027 met 1,5 procentpunt stijgen. Opgeteld bij de al verwachte stijging zou het forfait daarmee uitkomen op 7,87 procent voor verhuurders. Daarnaast zou het heffingsvrij vermogen per 2027 terug naar het niveau van 2020, 30.846 euro, en zou per 2028 een heffingsvrij resultaat van 1.000 euro gelden.

Juist die forfaitverhoging stuitte in de woningsector op verzet. Zeven brancheorganisaties, van corporaties tot institutionele beleggers, vroegen de Tweede Kamer in oktober in een gezamenlijke brief om de forfaitverhoging te stoppen. Met de nieuwe brief verdwijnt de maatregel uit het pakket. Voor particuliere beleggers in huurwoningen betekent dat in 2027 geen extra lastenstijging in box 3 bovenop het bestaande systeem.

Vermogenswinstbelasting uiterlijk in 2029

Het oorspronkelijke plan was ambitieus. Via een novelle op het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 wilde het kabinet per 2028 de vermogenswinstbelasting uitbreiden naar alle financiële instrumenten, zoals aandelen, obligaties en opties. Daarmee zou volgens de septemberbrief circa 90 procent van het vermogen met waardeontwikkeling in box 3 onder een vermogenswinstbelasting vallen. Voor de overige vermogensbestanddelen volgde de volledige overstap in 2030.

Dat tijdpad hield geen stand. De Raad van State noemde invoering in 2028 in zijn advies, dat op maandag 2 november werd gepubliceerd, ‘op basis van de beschikbare informatie niet verantwoord’. Banken kunnen de gegevens over beleggingswinsten voor 2028, en mogelijk ook 2029, niet tijdig aanleveren, waardoor aangiften niet vooraf kunnen worden ingevuld. De Belastingdienst achtte het voorstel ten minste voor 2028 onuitvoerbaar. Het kabinet schrijft dat het met de verschuiving naar uiterlijk 2029 tegemoetkomt aan de zorgen van de Raad van State en de uitkomsten van de uitvoeringstoets.

Box 2 vangt de dekking op

Het schrappen van de lastenverzwaring in box 3 heeft een prijs. In de budgettaire tabel bij de brief kost de regel ‘Geen WWR, VWB per 2029’ de schatkist tussen 2,4 en 3,8 miljard euro per jaar, met een structureel effect van 100 miljoen euro. In plaats van de box 3-maatregelen verlaagt het kabinet het lage tarief in box 2 tijdelijk van 24,5 naar 23,5 procent, van 2027 tot en met 2030. In de tabel staat ook een tijdelijke verlaging van het hoge box 2-tarief van 31 naar 29 procent.

De afbouw van excessief lenen bij de eigen bv blijft in het pakket. De grens daalt vanaf 2027 in vijf stappen van 80.000 euro van 500.000 naar 100.000 euro; leningen voor de eigen woning tellen volgens de septemberbrief niet mee. Verder herrekende het kabinet op advies van de Raad van State de kosten van de tegenbewijsregeling op basis van de actuele realisaties. Dat levert een meevaller op die in de tabel oploopt van 550 miljoen tot ruim 1 miljard euro per jaar.

Verhuurders blijven in het oude systeem

Voor particuliere verhuurders betekent het uitstel ook dat het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijsregeling langer blijft gelden. Vastgoed Belang wijst er al langer op dat verhuurders in dat stelsel kosten voor onder meer onderhoud, beheer en verzekeringen niet kunnen aftrekken. De brancheorganisatie waarschuwde in september dat verder uitstel van een box 3-hervorming funest kan zijn voor de particuliere huursector.

De krimp van die sector is inmiddels goed zichtbaar. Particuliere verhuurders hadden op 1 januari 2026 nog 492.000 huurwoningen in bezit, 37.000 minder dan een jaar eerder, zo meldde het CBS op dezelfde dag als de Kamerbrief. Over 2024 en 2025 samen gingen per saldo 57.000 woningen van particuliere verhuurders naar de koopsector.

Vooruitblik

De Tweede Kamer debatteert op woensdag 4 november over het Belastingplan 2027, waarin de novelle voor de vermogenswinstbelasting in box 3 meeloopt. Het minderheidskabinet van D66, VVD en CDA zoekt steun bij onder meer ChristenUnie, 50PLUS en de groep Markuszower en heeft in de Eerste Kamer nog geen meerderheid.

Voor vastgoedbeleggers blijft de kernvraag openstaan: wanneer en hoe verhuurd vastgoed onder een vermogenswinstbelasting valt. Volgens de septemberbrief stond de overstap voor de overige vermogensbestanddelen gepland voor 2030. Of dat jaartal na het advies van de Raad van State overeind blijft, maakt de nieuwe Kamerbrief niet duidelijk. Tot die tijd blijft het rendement op verhuurde woningen in box 3 forfaitair belast, zonder de verhoging die voor 2027 in de planning stond.

Foto: Tukka via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0). Bron: Ministerie van Financiën, Kamerbrief ‘Aanpassingen Belastingplan en box 3’ (3 november 2026) en ‘Voorstellen op box 3, koopkracht werkenden en sociale zekerheid’ (29 september 2026), Raad van State, Vastgoedjournaal, TPO, Vastgoed Belang, CBS