Woningmarktbeleid: CPB pleit voor afbouw woonvoordelen.

Woningmarktbeleid: CPB pleit voor afbouw woonvoordelen.

Woningmarktbeleid dat één groep op de woningmarkt helpt, gaat bij een gelijkblijvende woningvoorraad vrijwel altijd ten koste van een andere groep. Dat stelt het Centraal Planbureau (CPB) in de publicatie Verdelingseffecten van woningmarktbeleid, die op 12 november 2026 verscheen. Als alternatief noemt het planbureau het gericht afbouwen van bestaande voordelen, zoals de fiscale steun voor eigenwoningbezit en de lage huren in de sociale huursector.

De publicatie bevat volgens het CPB geen nieuwe onderzoeksresultaten, maar bundelt inzichten uit eerdere studies van het planbureau. Ze verscheen in aanloop naar de CPB Lecture van Stijn Van Nieuwerburgh, hoogleraar aan de Columbia Business School, op dezelfde dag. Vastgoedjournaal en Binnenlands Bestuur berichtten op 13 november over de analyse.

Toegankelijkheid koopmarkt sterk gedaald

Het CPB schetst eerst de krapte. De verkoopprijs van een mediane koopwoning is meer dan verdubbeld, van 197.500 euro in 2015 naar 405.000 euro in 2024, terwijl het mediane besteedbare huishoudinkomen in die periode met 46 procent steeg. Een huishouden met een mediaan inkomen kon in 2015 op basis van de leenruimte nog 61 procent van de beschikbare koopwoningen kopen; in 2024 was dat 21 procent. Voor een eenpersoonshuishouden met een mediaan inkomen daalde dat aandeel van 15 naar 2 procent.

Ook in de huursector loopt de druk op. De wachttijden voor corporatiewoningen zijn in de meeste gemeenten en regio’s toegenomen en de private huursector krimpt sinds 2024. Het statistische woningtekort bedraagt volgens ABF Research in 2026 4,6 procent van de voorraad, ofwel 384.000 woningen, terwijl het kabinet streeft naar maximaal 2 procent. Eerder bleek al dat minder starters de stap naar de koopmarkt zetten.

De woningmarkt als ladder

Het planbureau beschrijft de woningmarkt als een ladder waarop woningen naar aantrekkelijkheid zijn gerangschikt: grote woningen met tuin en penthouses in het centrum bovenaan, kleine en slecht geïsoleerde woningen op ongunstige locaties onderaan. Bij een woningvoorraad die zich niet snel aanpast, betekent een duwtje omhoog voor de één dat een ander lager uitkomt. Concurrentie om de minst aantrekkelijke woningen drijft bovendien de prijs van de woningen daarboven op.

Drie voorbeelden van woningmarktbeleid

Het eerste voorbeeld betreft de corporatiesector. Grotere huishoudens wonen daar ruimer dan op basis van hun voorkeuren in de markt te verwachten is, alleenstaanden juist kleiner. Gerichte toewijzing van grote woningen aan gezinnen speelt daarbij volgens het CPB waarschijnlijk een belangrijke rol. Ook oudere huishoudens wonen relatief groot, omdat zij meer wachttijd opbouwden en minder vaak doorstromen, mede door de lage huur en de begrensde huurstijgingen voor zittende huurders.

Het tweede voorbeeld zijn de leennormen. Een verruiming helpt koopstarters bij een gelijkblijvend aanbod nauwelijks: de extra leenruimte drijft de prijzen op, waardoor starters meer betalen en een hogere hypotheek afsluiten. Het voordeel komt vooral terecht bij bestaande eigenaren, die overwaarde opbouwen. Pas op de lange termijn kan een groter woningaanbod ook toekomstige starters helpen.

Het derde voorbeeld raakt ontwikkelaars en beleggers direct: betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw. Gemeenten kunnen eisen dat een deel van de woningen sociale huur of betaalbare koop wordt, zodat bijvoorbeeld leraren en verpleegkundigen in de stad kunnen wonen waar ze werken. Die eisen drukken echter de opbrengsten, vooral op locaties met waardevol bestaand grondgebruik, waardoor investeerders projecten kunnen uitstellen of ervan afzien. Subsidies kunnen helpen, maar als ontwikkelaars verwachten dat de overheid tekorten bij gebiedsontwikkeling blijft afdekken, kan dat volgens het CPB leiden tot hogere grondprijzen en nieuwe tekorten. Bovendien komen betaalbare woningen niet vanzelf bij de beoogde ‘beknelde’ huishoudens terecht; een mix van woningtypen kan die concurrentie verminderen.

Marktinzicht

Voor de vastgoedsector is vooral de slotsom relevant. Steun aan steeds een nieuwe groep vergroot de totale vraag naar woonruimte en daarmee de krapte voor iedereen, en brengt het risico van een ‘race to the top’ in steunmaatregelen mee. Bijna alle huishoudens ontvangen nu al ondersteuning, via de fiscale behandeling van de eigen woning of via lage huren in de sociale huur. Het gericht afbouwen daarvan verbetert volgens het CPB de woonkansen van groepen die nu moeilijk toegang krijgen en drukt de totale vraag. Het planbureau wees eerder al op de rol van fiscale voordelen in het vermogensverschil tussen huishoudens. Het CPB pleit ervoor woningmarktbeleid voortaan in samenhang te beoordelen, met oog voor de gevolgen voor andere groepen, andere delen van de markt en de woningbouw.

Foto: Igor Passchier via Pexels (woningen in Hellevoetsluis). Bron: CPB, Verdelingseffecten van woningmarktbeleid, 12 november 2026 / Vastgoedjournaal en Binnenlands Bestuur, 13 november 2026