26 nov 2023 - Erwin Asselman

Ieder probleem is ook een kans

Advies of ondersteuning nodig bij een complexe ontwikkelopgave? Tenman zorgt voor de realisatie van gebouwen en gebieden. Wonen, winkelen of werken, transformatie of de herontwikkeling van een monument: hoe complexer de opgave is, hoe leuker deze professionals het vinden. Wij spraken met partners Marc Bonekamp, Jos Wetters en Leo Kramer. ‘Problemen zijn er om opgelost te worden. Wij praten dan ook liever over kansen.’

Tenman is in 2005 opgericht door Boer & Croon, Bank Nederlandse Gemeenten en de RebelGroup als specialist op het gebied van (dbfm(o)) tendermanagement. Vandaar de naam Ten (tender) man (management). Sinds 2009 zijn deze partijen geen aandeelhouder meer. Vandaag de dag staat er een zelfstandig adviesbureau voor ruimtelijke economische vraagstukken op het snijvlak publiek-privaat. Een enthousiast en slagvaardig bureau met een schat aan kennis en ervaring aan zowel overheidszijde als aan private kant. Als team koppelt Tenman creativiteit aan overtuigingskracht en organisatietalent. Daarin is Tenman sturend. Dus geen bureau dat simpelweg uitvoert wat er gevraagd wordt, maar een partner die een wezenlijke bijdrage levert aan een optimaal resultaat.

Vernieuwend en creatief

Krijgen we dit project haalbaar? Welk product past bij de marktvraag? Is dit een tender voor ons? En zo ja, hoe contracteren we dan de markt? Voor er substantiële investeringen worden gedaan, adviseert Tenman hoe een project realiseerbaar wordt. Het bureau brengt ruime ervaring en kennis van het domein samen met vernieuwende en creatieve oplossingen. Zo begeleidt het bureau publieke en private partijen onder meer bij het bepalen van een aanbestedingsstrategie, het uitschrijven van de procedure, het vastleggen van afspraken na selectie, het formeren van een tenderteam, het ontwikkelen van het concept én het organiseren van de volledige inschrijving of selectie.

Suikerzijde in Groningen

In die hoedanigheid trad Tenman onder meer op als tenderorganisatie voor Dura Vermeer. Deze opdrachtgever won de tender voor de Suikerzijde in Groningen. In de komende twintig jaar wordt hier een compleet nieuwe stadswijk van circa 5.000 woningen gebouwd, vertelt Wetters: ‘Dura Vermeer is van oorsprong meer een bouwer dan een ontwikkelaar en was daarom – onnodig – onzeker over het binnenhalen van deze tender. Ik moet zeggen dat de uitvraag op dat moment ook relatief nieuw was. Zo vroeg de gemeente Groningen niet om een compleet uitgewerkt plan, maar om een visie op partnerschap: hoe kijk jij als samenwerkingspartner van de gemeente tegen deze opgave aan? Daarin was het belangrijk dat Dura Vermeer liet zien hoe zij dacht over de voorstellen van de gemeente. Wij zorgden ervoor dat we het enthousiasme van Dura Vermeer over deze plannen juist verwoordden richting de gemeente. We haalden de vraag achter de vraag boven tafel en koppelden daaraan de juiste kernwaarden van Dura Vermeer. Het resultaat? Een gewonnen tender en twee tevreden samenwerkingspartners.’

Volgens Bonekamp beseffen steeds meer gemeenten dat de oude manier van tenderen niet langer werkt: ‘Waar een gemeente vroeger een project zo risicoloos mogelijk probeerde weg te zetten, wordt er nu samen met de markt gekeken naar het benoemen en evenwichtig wegleggen van potentiële risico’s. Dat is een interessante ontwikkeling waar wij vanuit ons tendermanagement goed op in weten te spelen.’

Gezonde dosis lef

Na tendermanagement volgt ook geregeld een aanvraag voor proces- en projectmanagement. In die hoedanigheid geeft Tenman leiding aan complexe ruimtelijke projecten. Kramer: ‘Wij zetten ruimtelijke ordenings- en investeringsopgaven om in realistische, haalbare (deel)projecten. Dankzij onze onafhankelijke rol zijn we altijd in staat om vanuit het belang en de voortgang van het project te handelen. Zo weten we hoe een projectorganisatie moet worden ingericht en hoe je partijen enthousiasmeert en verbindt. Onze kracht zit hem in het kunnen maken van de vertaalslag tussen overheid en bedrijfsleven en vice versa. Wij brengen deze twee werelden, in een enorme versnelling, bij elkaar. Zo brengen we gebiedsontwikkelingen binnen een jaar van niets naar een bestemmingsplan. Dat danken wij aan onze ervaring, creativiteit en een gezonde dosis lef.’

‘WIJ HALEN GRAAG DE VRAAG ACHTER DE VRAAG BOVEN TAFEL’

Winkelcentrum in Apeldoorn

Een mooi voorbeeld van een project waarin die creativiteit gecombineerd wordt met een gezonde dosis lef, is de transformatie van een verouderd winkelcentrum in Apeldoorn, vertelt Kramer. ‘Family office Bridges besloot dit winkelcentrum nieuw leven in te blazen. Een behoorlijke uitdaging, want we hebben het hier over zowel gebiedsontwikkeling als omgevingsmanagement, stedenbouw én een operatie in het hart van de binnenstad. Daarom benaderde Bridges ons voor het proces en projectmanagement. In minder dan een jaar tijd kregen wij er het ontwerpbestemmingsplan doorheen. En als het een beetje meezit, dienen we begin volgend jaar onze omgevingsvergunning in.’

Naast 450 woningen is er in dit plan ook ruimte voor het behoud van de bestaande winkels, voorzieningen, hotel en kantoren en dat boven op de bestaande parkeerbak én last but not least ook nog een stadspark. ‘Op die manier voldoen wij aan alle beleidsdoelstellingen die de gemeente stelt aan nieuwbouw, maar dan in de binnenstad, op een plotje van twee hectare. Ja, dat is enorm uitdagend, maar daar krijgen wij juist enorm veel energie van.’

Ieder probleem is ook een kans

Volgens Bonekamp hangt het succes van dit soort complexe opgaves vaak samen met snelheid en doorzettingsvermogen. ‘Wil je de vaart er bij dit soort complexe opgaves inhouden, dan moet je blijven doorgaan. Juist als er zich problemen voordoen. Je kunt daar wel een week van wakker gaan liggen met z’n allen, maar dat heeft helemaal geen zin. Je neemt een uitgangspunt en gaat door. En ja, dat is niet altijd even makkelijk, want in ieder project heb je mensen die vinden dat het niet door kan gaan, omdat er nog iets uitgezocht moet worden. Wij houden liever de vaart erin en zien een uitdaging niet als probleem, maar als kans.’

Een mooi voorbeeld van zo’n project waar anderen problemen zagen, maar Tenman kansen ziet, is Maasterras. Deze plek, direct gelegen aan de Oude Maas, maakt onderdeel uit van Stadsas Dordt, een aantal ontwikkelingen langs de Oude Lijn, met een opgave van circa 10.000 woningen. Bonekamp: ‘Hier komen wij zo’n beetje alle denkbare obstakels binnen de professie van gebiedsontwikkeling tegen. Van externe veiligheid, bommen en granaten tot minnelijke grondverwerving, onteigening en stakeholders zoals Provincie, Rijk, NS, Prorail en Waterschap Hollandse Delta. In opdracht van gemeente Dordrecht sturen wij hier een team van professionals aan, waarbij we ruimtelijke ordenings- en investeringsopgaven omzetten in realistische, haalbare (deel) projecten. Door onze onafhankelijke rol kunnen wij vanuit het belang van het project en de voortgang (bij)sturen, met tempo en zonder al te veel beren op de weg te zien.’

‘TENMAN IS GEEN BUREAU DAT SIMPELWEG UITVOERT WAT ER GEVRAAGD WORDT, MAAR EEN PARTNER DIE EEN WEZENLIJKE BIJDRAGE LEVERT AAN EEN OPTIMAAL RESULTAAT’

Maasterras, Gemeente Dordrecht, Stadsas Dordt, Mecanoo

Oranjerie, Apeldoorn Bridges | ZZDP

Suikerzijde Groningen DuraVermeer | De Zwarte Hond

Bajeskwartier, Amsterdam AM | OMA

Van begin tot eind

Tenman verzorgt ook projecten van ‘begin tot eind’. Neem bijvoorbeeld de Bijlmerbajes waar Tenman zowel als tendermanager als projectmanager optrad. Wetters: ‘Nadat wij onze opdrachtgever hielpen met het winnen van de tender, ondersteunden we haar in de eerste paar jaar ook met de start van de uitvoering. Datzelfde deden wij voor Hart van de Waalsprong in Nijmegen. Na de gewonnen tender hielpen wij tot eind 2021 de mooie plaatjes en ambities van dit eerste energieneutrale winkelcentrum van Nederland te vertalen naar een haalbaar project, wat in juni 2021 startte met de bouw van de eerste fase. Op 10 november vindt de opening plaats.’

‘ONZE KRACHT ZIT HEM IN HET KUNNEN MAKEN VAN DE VERTAALSLAG TUSSEN OVERHEID EN BEDRIJFSLEVEN EN VICE VERSA’

Hart van de Waalsprong, Nijmegen AM | VanWonen

Financieel partner

Met een blik op de toekomst denkt Tenman na over een nieuwe focus, vertelt Wetters: ‘Waar tot twee jaar geleden partijen nog geld hadden om locaties te kopen en mee te doen aan tenders, zie je nu dat ontwikkelaars wel mee willen doen aan tenders, maar nog niet de positie of grond willen afrekenen. Steeds meer partijen vragen zich af of zij nog wel in dit soort risicovolle projecten willen stappen, daar aan de voorkant geld voor te betalen om dan maar te hopen dat het goedkomt in de toekomst. Daarop inspelend kijken wij nu naar nieuwe verdienmodellen. Zo zouden we ook best naar een model willen waarin wij wat meer financieel betrokken zijn, zodat we ook op basis van onze inbreng bij het succes meeliften op het uiteindelijke resultaat. Wij zeiden het al eerder: wij hebben het niet graag over problemen, maar liever over kansen.’

Persoonlijke vragen Jos Wetters, Spin in het web Tenman

VOORAL BEZIG MET:
Tenders en Management
WIL BEREIKEN:
Geluk
OVER TIEN JAAR:
Nog net zo enthousiast als de
afgelopen 10 jaar
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Team Tenman overleg. Dit is het moment dat we een keer per week samen komen
LEUKSTE COLLEGA:
All off ‘m
BUITEN DE DEUR NAAR:
Persoonlijk buiten op de fiets! Zakelijk naar een van de vele mooie opdrachten
EEN DEAL MET/OVER:
De gemeente Rotterdam VORM en Amvest over de ontwikkeling van De Kaai
DE STAND VAN HET LAND:
Schraal op volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Jammer met zoveel traditie en talent
DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
De rente
DE BELANGRIJKSTE GEOPOLITIEKE ONTWIKKELING:
Schuiven der panelen, van stabiele globalisering naar een nieuwe machtsorde, inclusief gerommel aan de interne randen van de EU
UITKIJKEN NAAR:
Persoonlijk rondje Schotse Hooglanden op de fiets, zakelijke mooie nieuwe samenwerkingen
ZORGEN VOOR/OVER:
De toenemende bemoeienis met overgereguleerde volkshuisvesting
NIET VERGETEN:
De jeugd
ONMISBAAR:
Een team om op terug te vallen
BELANGRIJKSTE PERSOON/PERSONEN:
Friends & family
WEGGEVEN:
Kennis en ervaring
VERANDEREN:
Snelheid van gebiedsontwikkelingen
DURVEN:
Nee zeggen tegen “fysieke” meetings als het ook via teams kan
GOEDE VOORNEMENS:
Alleen nog leuke projecten met leuke mensen
NOOIT MEER DOEN:
Eigenlijk nergens spijt van
VRIJE TIJD:
Fietsen!
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
8
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Geen toekomst zonder geschiedenis
BESTE ZET:
Samenwerking met Gijs
MOOISTE DEAL:
Gaat nog komen dit jaar
BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
Er is geen slechte

GROOTSTE IRRITATIE:
De focus op randverschijnselen in de politiek waaronder beleggershuurmarkt
BESTE ZAKENBOEK:
Het Plan, Nando Boers
TOPSERIE:
Beckham
SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Transalp op de MTB
BESTE BOEK:
Alle Samuel Bjorks
VAKANTIE:
Roadtrip zomervakantie Berlijn, Oostzeekust, Malö, Kopenhagen
WELKE FILM MAAKTE INDRUK:
Lion
LEUKSTE DINER:
21 diner van mijn dochter
BESTE SONG:
Groter dan ik, Froukje (voor mij nieuw)
INSPIREREND:
Ontdekking van Jeux de Boules (naast Buut in Doorn)
AFSCHEID:
Mijn 10 jaar oude MTB
KIPPENVEL:
In de regen en kou de Passo di Gavia opfietsen
ONVERSLAANBAAR:
De maandelijkse burenborrel
SPORTMAATJE:
Ik heb er vele, dus zou ze allemaal tekort doen als ik er 1 uitpik
ZORGWEKKEND:
Mijn tuin
GELUK:
Eigenlijk altijd
AFZIEN:
Herfst- en winterweer
GROOTSTE ONDEUGD:
Drop
MEEST GELACHEN:
Op veel vriendenmomenten
GROOTSTE VERLIES:
Afscheid van de oude badkamer
GROOTSTE IRRITATIE:
Te weinig tijd voor teveel hobby’s
ALLERGEZONDSTE:
Jip de hond
WAT IS JE PLAN VOOR 2024:
Leuke projecten met leuke mensen
WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2023:
Meer thuis werken
WAAR ZIE JE HET MEEST TEGENOP:
Nix
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
Nee zeggen
WAT GA JE ANDERS DOEN IN 2024:
Echt een keer met die camper van mijn ouders op pad
WAAR VERHEUG JE JE OP:
Olympische spelen in Parijs
WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:
De tuin

Persoonlijke vragen Leo Kramer, Alleskunner Tenman

VOORAL BEZIG MET:
Gebiedsontwikkeling
OVER TIEN JAAR:
Lekker aan het werk met jonge mensen
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Opstaan
LEUKSTE COLLEGA:
De jongste medewerker
BUITEN DE DEUR NAAR:
Huis en haard
DE STAND VAN HET LAND:
Elkaar meer ruimte gunnen
DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
Immigratie
DE BELANGRIJKSTE GEOPOLITIEKE ONTWIKKELING:
Gewoon normaal gaan doen
UITKIJKEN NAAR:
Elke dag weer naar mijn echtgenoot
ZORGEN VOOR/OVER:
Oorlogen
NIET VERGETEN:
Humeur
ONMISBAAR:
Mijn collega’s
BELANGRIJKSTE PERSOON/PERSONEN:
Kinderen
WEGGEVEN:
Liefde en zorgzaamheid
AANVAARDEN:
Leeftijd
VERANDEREN:
Oei, een heleboel
DURVEN:
Alles
GOEDE VOORNEMENS:
Minder streng zijn
VRIJE TIJD:
Wandelen, jagen, honden, koken en gezelligheid
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
Acht
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Vasthouden
MOOISTE MOMENT:
Niet echt zakelijk maar een nest van 10 puppies!
BESTE ZET:
Is geheim
MOOISTE DEAL:
Deze ook
BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
Elke
OPVALLENDSTE NIEUWS:
1 miljoen woningen gaan we niet halen, dat wisten we nog niet

GROOTSTE IRRITATIE:
Politici in verkiezingstijd
LEUKSTE SPONTANE ONTMOETING:
Paul en Nathalie Bellaart
SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Wandelen met 40 graden over romeinse paden
BESTE BOEK:
Geen tijd voor gehad dit jaar
BESTE AANKOOP:
Bosmaaier
VAKANTIE:
Reisje naar Florence
WELKE DOCU MAAKTE INDRUK:
Donna Summer
LEUKSTE DINER:
Bij de Gebroeders Haltering
BESTE SONG:
Jerusalema – Master KG Nomcebo Zikode
INSPIREREND:
De Jeugd
AFSCHEID:
Gelukkig niemand
KIPPENVEL:
De kunstwerken van mijn dochter Lieve
ONVERSLAANBAAR:
Thijs en Pipi Nederlands Kampioenschap ORC 1
ZORGWEKKEND:
De polarisatie in de maatschappij
GELUK:
Anouk
HELDINNEN VAN 2023:
Mijn drie dochters
AFZIEN:
Zelf blijven nadenken en eigen beslissingen nemen
GROOTSTE ONDEUGD:
Jagen
MEEST GELACHEN:
Weekeindje bomen snoeien met jaarclub dochter Riva
WAT IS JE PLAN VOOR 2024:
Tenman uitbreiden
WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2023:
Zaken loslaten
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
De grillige economie
WAT GA JE ANDERS DOEN IN 2024:
Luisteren
WAAR VERHEUG JE JE OP:
Weer een goed jaar
WAAR ZIE JE HET MEEST TEGENOP:
De heg snoeien
WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:

Meer tijd aan mijzelf

Persoonlijke vragen Marc Bonekamp Manager pur sang

VOORAL BEZIG MET:
Projectmanagement in gebiedsontwikkelingen
WIL BEREIKEN:
Een gezonde en maatschappelijke balans in de altijd weer beperkte tijd
OVER TIEN JAAR:
Aantal ingewikkelde gebiedsontwikkelingen mogelijk gemaakt, gestart en/of een of meerdere stappen verder gebracht
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Niet, we zitten overal en nergens, kost al moeite genoeg om elkaar voldoende te zien
LEUKSTE COLLEGA:
met zo’n klein team, allemaal…
BUITEN DE DEUR NAAR:
Familie en vrienden
DE STAND VAN HET LAND:
Niet voorbereid, lange termijn visies ontbreken
DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
De zoektocht naar voldoende mensen die het werk kunnen doen zal moeten plaatsvinden in de lokale netwerken. En in het anders organiseren van het werk
DE BELANGRIJKSTE GEOPOLITIEKE ONTWIKKELING:
De voor mij ongrijpbare en onvoorstelbare krachten die spelen tussen de ‘nieuwe’ grote spelers als China en India en de ‘oude’ machten als Amerika en Europa. Terwijl het ook maar mensen zijn die het voor het zeggen hebben
UITKIJKEN NAAR:
De volgende maaltijd met zoveel mogelijk van het gezin aan de grote tafel
ZORGEN VOOR/OVER:
Of de wereld, en de problemen, niet te complex zijn/worden voor de hersens die bij iedereen ongeveer evenveel kunnen
ONMISBAAR:
Annemarie, mijn vrouw
BELANGRIJKSTE PERSOON/PERSONEN:
Familie
WEGGEVEN:
Steeds makkelijker
AANVAARDEN:
Bril op en af en af en op
NOOIT MEER DOEN:
Basketballen, de mooiste sport ter wereld, maar niet goed voor mijn rug
VRIJE TIJD:
Veel hobby’s in en om het huis
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
Een 8
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Je verplaatsen in de ander, je kunt het niet alleen
MOOISTE DEAL:
Vastgelopen onderhandeling vlot getrokken en rondgemaakt. Een helder proces, nakomen van afspraken en vertrouwen winnen doen het in zo’n situatie
BESTE SPEECH:
Op de radio gehoord: betoog dat de vrijheid van het individu zo gestimuleerd is (subsidiëren van de auto, 40% van de werkelijke kosten betalen we met elkaar) dat het voor hetzelfde individu juist onvrijheid heeft opgeleverd (de afhankelijkheid van de auto omdat de buurtwinkel er niet meer is)

BESTE ZAKENBOEK:
Net gelezen: Tweede gids voor Natuurinclusief ontwerp van Maike van Stiphout, inspirerend!
TOPSERIE:
Wheeler Dealers, ik blijf een auto een buitenaards stuk techniek vinden, zo doordacht, zo bedrijfszeker en zo ‘natuurlijk’ in gebruik. En ik heb zelf een klusauto
SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Verliezend finalist in het vader – jongste zoon clubtennis toernooi
BESTE BOEK:
‘Als je het licht niet kunt zien’ van Anthony Doerr, indrukwekkend, je blijft lezen
BESTE AANKOOP:
Nieuw koffiezet apparaat
VAKANTIE:
Gelukkig alsnog met het hele gezin de uitgestelde reis na eindexamen oudste zoon kunnen doen
WELKE FILM MAAKTE INDRUK:
The Unlikely Pilgrimage of Harold Fry, een mooie reminder voor mannen van een bepaalde leeftijd die gaan terugkijken
LEUKSTE DINER:
Het 21 dinner van de oudste zoon bij ons in de tuin
BESTE SONG:
Sing van Pentatonix, live in Amsterdam na 3 jaar uitstel vanwege corona
AFSCHEID:
Enkele, we schuiven zo langzamerhand echt een generatie op
HARTVERWARMEND:
Als ik onze dochter en beide zonen zie sporten en lol zie maken met hun team
HELD VAN 2023:
Mijn moeder die een ballonvaart nog op haar bucketlijst had staan
GROOTSTE ONDEUGD:
Borrelnootjes lust ik altijd en overal
ALLERGEZONDSTE:
Na onze fietsvakantie naar Parijs in 2022 mocht mijn semiracefiets met pensioen. Nu wordt een gravelbike ‘ingefietst’ voor een volgende tocht met mijn vrouw naar Praag
WAT IS JE PLAN VOOR 2024:
Alle creativiteit inzetten op het werkelijk realiseren van (met name) woningbouwplannen, linksom of rechtsom
WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2023:
Mijn kennis en ervaring op meer manieren inzetten dan alleen als projectmanager. En meer nadenken over de lokale invulling van de maatschappelijke vragen op het gebied van zorg, wonen en voorzieningen
WAAR ZIE JE HET MEEST TEGENOP:
Het waarschijnlijk steeds meer moeten constateren dat iedereen wel wil maar er niet genoeg menskracht is: specialisten, beslissers, adviseurs, uitvoerders
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
De meerwaarde ontdekken van alle partijen betrokken bij een gebiedsontwikkeling, en dat inzetten voor de realisatie van de plannen
WAAR VERHEUG JE JE OP:
Op een winter waarin volop geschaatst kan worden en daarna weer geschikt weer om te fietsen, te wandelen en pizza’s te bakken in de tuin
WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:
Muziek maken: piano spelen en zingen