Hoe bewoners verduurzaming om armen dankzij strak participatie traject VORM en Hof Wonen

De slag om de verduurzaming wordt gewonnen in de bestaande woningvoorraad, weten Timo Stoopman van VORM en Ingeborg Klunne van woningcorporatie Hof Wonen. Dat lukt echter alleen als de bewoners goed worden meegenomen. De renovatie van de Haagse Lannoy Toren is het toonbeeld van wat bewonersparticipatie vermag. ‘We doen het voor en met de bewoners.’

In de Haagse wijk Morgenstond staat de Lannoy Toren, een robuust woongebouw uit de jaren zestig. Eigenaar is Hof Wonen, het voormalige Vestia, dat maar liefst 19.000 verhuurbare eenheden in voornamelijk regio Haaglanden bezit. De keuze voor renovatie en verduurzaming van het wooncomplex met 128 sociale huurwoningen was snel gemaakt, zegt teammanager Ontwikkeling Ingeborg Klunne. ‘De woningen hebben voornamelijk energielabel E en sommige D. We besloten in te zetten op hoogwaardige renovatie naar energielabel B en A. Daarmee garanderen we dat de bewoners hier nog jaren comfortabel en betaalbaar kunnen wonen.’

De partij die het renovatieproject uitvoert is VORM. Niet iedereen weet dat deze ontwikkelaar en bouwer van prestigieuze woontorens ook een stevige renovatietak heeft, verklaart hoofd Initiatief & Planontwikkeling Timo Stoopman. ‘VORM Renovatie heeft nu dertien projecten met 1.500 woningen in de pijplijn, waarvan 400 nu in renovatie. We werken veel voor woningcorporaties, die een grote impact met verduurzaming willen maken. De meeste projecten bevinden zich in de Drechtsteden, Rotterdam en Den Haag. Maar voor De Alliantie in Amsterdam transformeren we ook een jeugdgevangenis naar jongerenwoningen.’

Duurzame make-over

De opgave voor de Lannoy Toren is niet gering, vervolgt Stoopman. ‘Hof Wonen vraagt ons de Lannoy Toren energiezuiniger, comfortabeler en moderner te maken. Naar ontwerp van A3 Architecten hebben we een plan opgesteld dat daarin voorziet. Zo isoleren we het dak en vernieuwen de hele gevel van de toren met betere isolatie en steenstrips. We plaatsen in alle woningen nieuwe kunststofkozijnen met isolerend triple HR-glas en nieuwe voor- en balkondeuren. Ook de hekwerken op de balkons vernieuwen we. Waar nodig vervangen we de badkamer, keuken en toilet. Daarnaast installeren we mechanische ventilatie en gaan bewoners elektrisch koken. De Lannoy Toren gaat voor het koken van het gas af en wordt voorbereid om over enkele jaren aangesloten te worden op stadsverwarming.’

Voor Hof Wonen is de grondige renovatie en verduurzaming van groot belang, stelt Klunne. ‘Woningcorporaties mogen vanaf 2029 geen woningen meer verhuren met energielabels E, F en G. Deze woningen moeten minimaal energielabel D krijgen, maar voor ons is label-B de ondergrens. 4.500 woningen uit onze Haagse portfolio bestaat nog uit woningen met een E, F of G label. We zijn het ook aan onze bewoners verplicht te verduurzamen, zonder dat we hen opzadelen met hogere huurlasten.’

‘VORM RENOVATIE MAAKT DE HAAGSE LANNOY TOREN VAN HOF WONEN ENERGIEZUINIGER, COMFORTABELER EN MODERNER’

Bewonersparticipatie onontbeerlijk

Alles valt of staat met de bewoners, zeggen Stoopman en Klunne in koor. ‘Voordat we aan het project begonnen, zijn we alle bewoners langsgegaan. De reacties varieerden van verwachtingsvol, sceptisch en er een beetje tegenop zien. Daarop hebben we vanuit de bewoners een klankbordgroep opgericht die regelmatig bijeenkomt. Het is een mooie club mensen die oprecht betrokken zijn en meedenken vanuit het algemeen belang. Daar zijn wij als Hof Wonen de bewoners heel dankbaar voor. Hun wensen, inzichten en bezwaren zijn meegenomen in het uiteindelijke plan. Ook hebben we een modelwoning gemaakt, die is bezocht door bewoners. En om hen te laten wennen aan elektrisch koken, hebben we zelfs een kookworkshop georganiseerd’, aldus Stoopman.

Bovendien hebben zowel VORM als Hof Wonen een bewonersbegeleider ingezet, vult Klunne aan. ‘Bewonersparticipatie en goede communicatie zijn onontbeerlijk. Pas als je beseft wie je doelgroep is, kan een project slagen. In de Lannoy Toren is de betrokkenheid gelukkig groot. De meeste mensen wonen er al jaren en de sociale cohesie is hecht. Onze begeleiders hebben niettemin geïnventariseerd hoe de sociale en persoonlijke situatie van elke bewoner is. Persoonlijk contact is toch de beste manier hen te informeren en enthousiast te krijgen.’

‘WE ZIJN HET OOK AAN ONZE BEWONERS VERPLICHT TE VERDUURZAMEN, ZONDER DAT WE HEN OPZADELEN MET HOGERE HUURLASTEN’

Denken vanuit de bewoner

Renovatie is een vak apart, benadrukt het VORM Renovatie-hoofd. ‘Bij nieuwbouw is de uitvoerder koning, bij renovatie is dat de bewoner. Onze mensen hebben een hele andere mindset nodig; ze moeten denken vanuit de bewoner. Je kan niet zomaar elk moment binnenlopen, de bouwradio in de galerij aanzetten of in het trappenhuis zomaar de leuning eraf schroeven. Het is je netjes voorstellen, altijd je voeten vegen en de deur nooit zomaar openlaten. Een keer waren daardoor de katten van een bewoner weggelopen en waren we de hele middag buiten zes katten aan het zoeken. In de Lannoy kunnen bewoners met een deurhanger aangeven of er huisdieren zijn.’

Nu de verbouwing is begonnen, is de hamvraag hoe het de bewoners vergaat. Het participatietraject betaalt zich uit, constateert Klunne. ‘De bewoners zijn erg tevreden. De verbouwing is impactvol, maar we helpen de bewoners er zo goed mogelijk doorheen. Per woning is VORM gemiddeld 2,5 week bezig. Voor wie wil, heeft Hof Wonen een logeerwoning klaarstaan. Pak een tas in alsof je op vakantie gaat, raden we aan. Bewoners die extra hulp nodig hebben, ondersteunen we waar nodig. VORM biedt ook hulp aan, zoals met het verplaatsen van zware spullen als een wasmachine. Intussen zijn er ook energiecoaches opgeleid die de bewoners na oplevering praktisch helpen en energiebesparingstips geven. Een heel goed geïsoleerde en mechanisch geventileerde woning vergt namelijk een andere manier van gebruik.’

‘BIJ NIEUWBOUW IS DE UITVOERDER KONING, BIJ RENOVATIE IS DAT DE BEWONER’

Oplevering augustus 2024

De bewonerservaring wordt hier dan ook goed vastgelegd, weet Stoopman. ‘VORM maakt bewonersvideo’s voor, tijdens en na de renovatie. Daarin volgen we bewoners die eerlijk vertellen hoe alles gaat. Die video’s willen we ook intern gebruiken. Zo zien onze mensen met eigen ogen hoeveel impact zo’n project heeft. Dat leidt bij ons tot bewustwording en nog betere projecten. Hof Wonen heeft het Centrum voor Woononderzoek ingezet om te achterhalen hoe bewoners het project, de participatie, communicatie maar ook de logeerwoningen ervaren. Indien nodig kunnen we dan bijsturen gedurende het project. Centrum voor Woononderzoek meet op drie momenten; voordat de renovatie begint, tijdens de renovatie en tot slot de woonbeleving na oplevering. Zo wordt onafhankelijk bepaald hoe wij het hebben gedaan. Op dit moment staat de score op een mooie 8,5. Eind november zijn de eerste woningen opgeleverd. In augustus 2024 hebben Hof Wonen en zijn bewoners een toekomstbestendige Lannoy Toren.’

Intussen zijn zowel VORM Renovatie als Hof Wonen volop bezig met nieuwe verduurzamingsprojecten. ‘Met ons Warm Thuistraject pakken we onze woningen met energielabel E, F en G aan. Om er nog meer vaart in te krijgen hanteren we een strak programma waar we niet teveel van afwijken en werken we met vaste bouwpartners’, aldus Klunne. Ook VORM neemt initiatieven om de vaart er in te houden. ‘In Dordrecht hebben we ook meerdere projecten lopen. Om genoeg logeerwoningen te hebben, is het idee van VORM hier een klein woondorpje met dertig prefabwoningen realiseren. Zo kunnen bewoners gegarandeerd in de wijk blijven en houden we ook geen woningen bezet van woningcorporaties’, legt Stoopman uit.

Vertraging woningbouw

Vaart maken is niet altijd eenvoudig, stelt Klunne. ‘De doorlooptijden van vergelijkbar grote renovaties zijn over het algemeen lang. De uitvoering neemt uiteraard een groot deel van deze tijd in beslag. Maar daarnaast ook de interne besluitvorming en de wet- en regelgeving zoals de ontheffing van de wet natuurbescherming en omgevingsvergunning. Natuurlijk kunnen we kijken, samen met andere partijen, hoe we dit sneller voor elkaar kunnen krijgen.’ Volgens Stoopman is de realisatie het probleem niet. ‘Het gaat om de hele aanloop naar de bouwstart. Door trage besluitvorming binnen gemeenten kan het wel 1,5 jaar duren voordat we kunnen renoveren. Ik vind dat onbegrijpelijk als je weet dat er mensen zes jaar lang op een wachtlijst voor een woning staan.’

De Hof Wonen-manager heeft haar hoop op een nieuw kabinet gevestigd. ‘Woningcorporaties moeten nog vele woningen verduurzamen. De krapte op de arbeidsmarkt, hoge bouwkosten en rente helpen niet. Helaas zie ik dat daardoor op veel plekken in Nederland de stekker uit zowel nieuwbouw als renovatieprojecten wordt getrokken. Ik zou de nieuwe woonminister graag uitnodigen om te laten zien hoe goed we het hier doen met de Lannoy Toren, maar hoe moeilijk het is onder de huidige financiële omstandigheden en tijdrovende procedures.’

Persoonlijke vragen Ingeborg Klunne, Teammanager Ontwikkeling Hof Wonen

Persoonlijke vragen Timo Stoopman, Hoofd initiatief en planontwikkeling VORM Renovatie