VG Visie Daily #3: Investeren in vastgoed blijft de komende decennia lonen

Ook in deze tijd van geopolitieke turbulentie en klimaatcrisis zijn genoeg redenen om optimistisch te zijn over de vastgoedmarkt, zegt adjunct-professor en Rabo REF-manager Maarten Donkers. Investeren in nieuw vastgoed is volgens hem hard nodig en zal lonen. Ook op de kantorenmarkt is ruimte voor innovatieve nieuwbouw.

Maarten Donkers (1970) is een van de meest gezaghebbende denkers over de vastgoedmarkt. Sinds 2001 is hij verbonden aan Rabobank, eerst bij FGH Bank en vanaf 2016 als manager Kennis en Portefeuillestrategie bij Rabobank Real Estate Finance. Zijn kennis zet hij sinds mei 2023 ook in als adjunct-professor Real Estate bij Tias Business School en vanaf 2020 als voorzitter bij de vereniging van vastgoedonderzoekers (VOGON). Donkers roept sectorgenoten op het chagrijn van zich af te schudden en te doen wat nodig is.

‘Begrijp me niet verkeerd. Marktpartijen in de woningmarkt hebben alle recht zich onbegrepen te voelen. Na de financiële crisis is de sector gevraagd voluit te investeren en lokte de minister buitenlandse beleggers. Tien jaar later is Leiden plots in last en staat het kabinet een tegengesteld beleid voor. Het sentiment in de samenleving en politiek is weliswaar anti-bedrijfsleven. Maar markt en overheid kunnen niet langer tegenover elkaar staan. De enige oplossing is water bij de wijn doen. Gebeurt dat niet, dan brokkelt het vertrouwen verder af.’

'WE ZITTEN IN EEN PERIODE WAARIN ONZE BESTAANSZEKERHEID OP HET SPEL STAAT'

Bestaanszekerheid

En dat kan Nederland zich volgens hem zeker nu niet permitteren. ‘We zitten in een periode waarin onze bestaanszekerheid op het spel staat. Een aanval van Rusland op een NAVO-land is niet langer ondenkbeeldig. De klimaatcrisis is voor ons als diep gelegen deltaland een existentiële crisis. In deze tijd moeten we bereid zijn om dienstbaar aan elkaar te zijn. In plaats van ons te beroepen op onze individuele rechten moeten we collectief offers brengen. Ik wil ook liever geen woonwijk rond mijn achtertuin. Maar als ik daarmee honderden mensen een woning ontzeg, geef ik dat recht op. Een projectontwikkelaar moet op zijn beurt in mindere tijden genoegen kunnen nemen met een lagere winstmarge; bouw die betaalbaardere woningen in plaats van te wachten totdat je lucratiever uit bent.’

Overheidsingrijpen

De markt moet wat hem betreft bij voorkeur niet de hand ophouden bij de overheid. ‘Wat ik mis in een deel van de markt is een erkenning van de eigen verantwoordelijkheid. Marktpartijen dienen in goede tijden een potje te maken om middelen uit vrij te maken voor slechte tijden. Zo kunnen we doorbouwen tijdens een conjuncturele neergang zoals nu. Wat we echter sinds 2008 doen is de overheid om hulp vragen, zoals eerst met het kantorenfonds en nu de doorbouwsubsidie. Als je tegenstander van ingrijpen in de woninghuurmarkt bent, moet je hier ook tegen zijn. De huidige dip behoort tot het gewone ondernemersrisico. De steun tijdens de covidpandemie is een ander verhaal; dat was geen gewone maar een existentiële crisis. Wat je wel aan de overheid kunt vragen, is te voorzien in snellere procedures en investeringen in infrastructuur; wegen, openbaar vervoer of energiecapaciteit.’

De malaise op de commercieel vastgoedmarkt is niettemin heel relatief, betoogt hij. ‘Ik word zenuwachtiger als ik lees over beleggingsrecords van 22 miljard euro zoals in 2020 dan van de 8 miljard van vorig jaar. We zitten nu eenmaal in de neergaande fase van de vastgoedcyclus. De komende jaren zullen we weer opkrabbelen naar een gezonde balans van 12 tot 14 miljard euro. Het goede nieuws is dat er veel minder gedwongen verkopen zijn zoals na 2008. Afwaarderingen zijn logisch; een investeerder gaat geen vastgoedrisico nemen met een aanvangsrendement dat dicht tegen de marktrente zit. Maar discounts tot 40 procent zijn niet het beeld dat bij Rabobank REF herkend wordt.’

'IN DEZE EXISTENTIËLE CRISIS MOET DE VASTGOEDSECTOR DIENSTBAAR ZIJN AAN DE SAMENLEVING'

Vastgoedcyclus

Donkers benadrukt dat de vastgoedcyclus geen vaststaand natuurverschijnsel is. ‘Vastgoedprofessionals leren dat er een korte termijncyclus van grofweg tien jaar bestaat. Vastgoedcycli met een voorspelbaar patroon, waaruit ze concluderen dat de markt maakbaar is. Dat klopt echter niet, houd ik mijn Tias-masterstudenten voor tijdens het onderdeel Vastgoeddynamiek. De duur is niet te voorspellen. Bovendien zetten beleggers de cyclus zelf mede in gang door het elastiek van het rendement steeds verder op te rekken. Omdat alle schakels iets willen verdienen en de rekening bij de eindgebruiker wordt gelegd, kan het elastiek knappen. Een plotse rentestijging als in 2022 is dan alleen de katalysator.’

'DE RUIMTE OM VASTGOED TE BOUWEN WORDT SCHAARSER EN DE TOEGEWEZEN PLEKKEN STEEDS KLEINER'

Herfinancieringsrisico

Het herfinancieringsrisico vindt hij de komende jaren wel spannend. ‘Veel tussen 2018 en 2020 afgesloten financieringen lopen de komende jaren ook weer af. Het is een feit dat de lasten voor vastgoedbeleggers omhoog gaan. Rabo REF ziet het in algemene zin wel uitkomen. De meeste partijen kunnen vanuit stijgende huurinkomsten de extra rente en aflossing betalen. Individuele probleem gevallen kunnen we oplossen. Wij gaan klanten zeker niet het vel over de oren trekken. Voor een kantorendrama dat zich in de VS en Duitsland voltrekt, hoeft Nederland niet te vrezen. We hebben lering getrokken uit de vorige crisis om niet speculatief te bouwen. De afgelopen vijftien jaar is 8 miljoen vierkante meter kantoor aan de markt onttrokken. De gemiddelde leegstand is van meer dan 15 procent in de crisisjaren tot onder de 10 procent gedaald.’

Op de kantorenmarkt ziet hij zelfs ruimte voor nieuwbouw.  ‘Er is kwalitatieve schaarste. Nieuwbouw moeten we concentreren op plekken waar veel mensen samenkomen. Hier moeten we mixed-use-projecten op pand- en gebiedsniveau faciliteren. Niet alleen in de G5 maar ook in andere grotere steden; ook Groningen heeft recht op nieuwe, moderne kantoorruimte. Rabobank staat absoluut open voor projectfinanciering. De impact van hybride werken is beperkt. Alleen overheden en corporates zijn hun huisvestingsconcept aan het heroverwegen. Dat leidt tot minder werkplekken maar meer samenkomstruimten. Per saldo zal zo’n 10 procent minder kantoorruimte nodig zijn. Maar in het MKB – veruit de meeste bedrijven met een hele gevarieerde ruimtebehoefte – verandert er weinig tot niets.’

'BEHALVE DE G5 HEBBEN OOK STEDEN ALS GRONINGEN RECHT OP NIEUWE MODERNE KANTOORRUIMTE'

Drijvende steden

Zijn conclusie: er is geen reden om met angst naar de vastgoedsector te kijken. ‘De hamvraag is of we nieuw vastgoed nodig hebben of niet. Er zijn twee redenen waarom we nog ontzettend veel nodig hebben. De groeiende bevolking is de eerste, de ruimtelijke component de tweede. Er zijn enorm veel en conflicterende ruimteclaims: we hebben plek nodig voor noodzakelijke infrastructuur maar ook voor natuur, klimaat en defensie. De bestaande vastgoedvoorraad moet energieneutraal worden. Dat betekent dat de bouwcapaciteit de komende decennia is ingevuld, terwijl we nu al de nieuwbouwvraag naar woningen en logistiek niet aankunnen. De ruimte om vastgoed te bouwen wordt ook schaarser en de toegewezen plekken steeds kleiner, met stijgende prijzen tot gevolg. Investeren in vastgoed voor de lange termijn is dus een no-brainer.’

Innovatie kan Nederland volgens Donkers uit de klimaatcrisis helpen. ‘Dat doen Nederlandse ingenieurs nu al overal in de wereld. De zeespiegelstijging van de komende honderd jaar kan Nederland ondervangen, óók in de grote steden. Dat geeft ons tijd te bouwen aan een klimaatbestendig Nederland. Wellicht gaan we toe naar drijvende steden, net zoals we vroeger terpen bouwden.’