29 apr 2024 - Erwin Asselman

VG Visie Daily #43: We kunnen praten over beleggingsvolume, maar het is leuk om te kijken naar het gehele systeem

Natuurlijk is het goed om van ervaren vastgoedmensen te horen waar het heengaat met de commerciële vastgoedmarkt, maar nieuwe perspectieven zijn net zo belangrijk. Daarom nodigden we het jonge vastgoedanalisten team uit van Savills om te praten over de toekomst van het wonen, werk en leven in Nederland.

Die toekomst van wonen en werken bespreken we met Charlotte Harmsen (head of marketing & business intelligence), Wouter van ’t Grunewold (market intelligence analist, met de focus op de kantoren- en de life sciences markt), Raymond Frederiks (analist, focust op de logistiek & industrieel en retail) en Pascale Schellekens, de nieuwste aanwinst van het team die de woning- en hotelbeleggingsmarkt voor haar rekening zal gaan nemen. Vertrekpunt van het gesprek is het rapport ‘Market in Minutes’ waarin Savills de stand van zaken in de huidige markt samenvat en dat zijn niet hele positieve geluiden.

De verhuuractiviteit nam in 2023 met 25,8 procent af en ook het beleggen in commercieel vastgoed slonk: met 57,3 procent om precies te zijn. Van ’t Grunewold: ‘De stand van de economie is niet zo goed als hij geweest is: we zagen een sterk herstel na de COVID-19 pandemie, maar hierna zakte de economie weg door historisch hoge inflatie. Het wegzakkend effect zag je ook in commercieel vastgoed, met name bij logistiek en industrieel.’ Frederiks maakt wel een kleine nuance. ‘Vergeleken met de periode voor COVID-19 is de opname van logistiek en industrieel vergelijkbaar, dus deze getallen kun je ook heel anders interpreteren. Bovendien hebben deze sectoren goede vooruitzichten want de bevolking is nog groeiende, en  als de economie ook nog aantrekt dan zal het zeker weer beter gaan.’

Zien jullie, net zoals in de woonsector, dat internationale beleggers afhaken of valt het mee?

Charlotte: ‘Het beleggen in Nederlandse woningen ligt onder een vergrootglas door de plannen van Hugo de Jonge. maar wij horen, bijvoorbeeld op de recente MIPM, wel positievere geluiden over de kansen in commercieel vastgoed, omdat de groei op de lange termijn wel gewaarborgd lijkt hier.. Logistiek staat dan hoog op het wensenlijstje en kantoren enkel op de goede locaties bij OV-knooppunten.’

Kan je uitleggen waarom Nederland interessant is?

Wouter: ‘We hebben een goed geschoolde bevolking, sterke infrastructuur, en altijd een betrouwbare overheid gehad. Verder is er in commercieel vastgoed veel duidelijkheid over fiscale regelingen. Het enige wat investeren in Nederlands vastgoed onaantrekkelijk maakt is huidige politieke instabiliteit. Dit zien we echter ook op internationale schaal, waarbij bijna veertig procent van de wereldbevolking dit jaar naar de stembus gaat.’

Charlotte: ‘Wat steeds belangrijker wordt als belegger is de onderbouwing met data van de businesscase. Nederland heeft een extreem transparante vastgoedmarkt, wij kunnen onze klanten dus van veel informatie voorzien.’

De grote kansen liggen in het duurzame vastgoed, natuurlijk.

Charlotte: ‘Wij werken veel met ESG-data zoals hittestress en energielabels want dat is heel erg belangrijk voor de toekomstige waardevermeerdering. Wij lopen in Nederland best voor op het gebied van duurzaamheid en beleggers zien graag welk effect dat heeft. Het leuke is dat wij ook wat meer proberen te werken met voorspellende modellen. Daarom hebben we bijvoorbeeld ook data scientists toegevoegd aan het team.’

Voorspel even mee dan. Waar liggen vooral de mogelijkheden?

Charlotte: ‘We kijken bijvoorbeeld naar de waarde van duurzaamheid en over toekomstige huurgroei. Bijvoorbeeld in logistiek is veel interesse in objecten waar een kort huurcontract op zit, al dan niet in combinatie met mogelijke verduurzamingsslag, met de businesscase dat na afloop contract huurgroei gerealiseerd kan worden. Door een robuust huurgroeimodel te ontwikkelen kunnen wij beleggers beter onderbouwd beeld bieden welke huurgroei ze kunnen verwachten en wij hopen zo die belegger in beweging te krijgen. Je ziet dat die data-afdelingen zich enorm ontwikkelen; vroeger was het ondersteunend en nu is het core.’

Zien jullie ergens positieve geluiden in de woningbeleggingsmarkt die hoopvol stemmen?

Raymond: ‘De vraag blijft maar stijgen en dus is het risico om te investeren vanuit fundamenten bekeken is minimaal. Het probleem blijft wel de onzekerheid in de politiek want beleggers willen helderheid. Als de Wet Betaalbare Huur daadwerkelijk wordt ingevoerd dan zullen veel beleggers echter wel weer instappen omdat ze dan duidelijk de businesscase kunnen bepalen. Nederland is daarnaast geen uitzondering voor wat betreft regulering, ook in andere landen zie je dat er door schaarste meer regels komen. Dat krijg je nu eenmaal als je volle bal op de economische ontwikkeling van de stad concentreert.’

Het is in jullie ogen belangrijk dat er anders naar vastgoed gekeken gaat worden? 

Wouter: ‘Zeker, laatst las ik weer het mooie voorbeeld dat er in leegstaande kantoren maatschappelijke bedrijven werden gevestigd en dat is mooi. Vastgoed kan je gebruiken om waarde aan de maatschappij toe te voegen; economisch en sociaal.’

Charlotte: ‘Ik denk sowieso dat het separaat kijken naar de woning-, kantoren- en retailmarkt een beetje ouderwets is. Zo kom je immers niet tot de beste oplossingen.’

Raymond: ‘Als je bijvoorbeeld een gemeentelijke woonvisie leest dan gaat het vaak over een bepaalde verdeling van de soorten woningen zoals huur en sociaal, maar als je tegelijk inzet op het binnenhalen van bedrijven dan is die samenhang weg natuurlijk.’

Je zou dan eerder een wat bredere ambitie als basis moeten nemen?

Wouter: ‘Natuurlijk, jouw ruimtelijk economische beleid als gemeente hangt samen met jouw beleid op het gebied van vastgoed. Dat geldt ook voor landen: de politiek moet een keuze maken over bedrijvigheid. Willen wij een kenniseconomie hebben, of juist een economie die leunt op veel goedkope arbeidskrachten? Een ambitie op een zelfs hoger schaalniveau zouden we misschien zelfs wel als basis moeten nemen. De krapte op de woningmarkt is het grootst in de grote gemeenten en zal daar in de toekomst alleen nog maar groter worden. Door te kijken buiten de gemeentegrenzen kan samen met locaties dicht bij grotere gemeenten bijvoorbeeld een gezamenlijke aanpak bedacht worden waarin aanbod en vooral landgebruik beter op elkaar afgestemd kan worden.’

Dat je als land zegt: wij willen geen landbouwexportland zijn en dus hebben we minder weilanden? Als voorbeeld dan..

Charlotte: ‘Zo werkt dat toch ook als je een bedrijf aanstuurt? Dan heb je een bepaalde visie en die visie werkt door in de strategie. Dan is makkelijk uit te leggen waarom je iets wel of niet doet.’

Raymond: ‘Er moet samenhang tussen werken en wonen zijn want bedrijven vestigen zich uiteindelijk op de plekken waar mensen wonen en andersom. Nu blijven de grote steden daardoor groeien en komen er bedrijven bij, wat de druk op de woningmarkt aldaar vergroot. Maar als je een visie hebt dat dat anders moet dan heeft dat gevolgen voor de economie.’

Misschien is het wel een pleidooi voor wat meer visie en wat minder handen op basis van politiek gewin?

Charlotte: ‘De vastgoedmarkt wordt beïnvloed door heel veel maatschappelijke en economische factoren. Dus het is belangrijk om het in een breder perspectief te plaatsen. We kunnen het hebben over beleggingsvolume, maar het is leuk om het wat breder te trekken en te kijken naar het gehele systeem.’

All rights reserved © 2024 Young Media