VG Visie Daily #44: We moeten veel bouwen met de schaarse middelen die we hebben

Ronald Huikeshoven, directievoorzitter bij AM Gebiedsontwikkeling, heeft een vrij brede visie op wonen, werken en leven waarin duurzaamheid een grote rol speelt. Maar ja, kan je daarmee verder als het in de politiek vooral om de korte termijn lijkt te gaan?

Kan je eens uitleggen wat jouw visie is op wonen?

‘Uiteindelijk kom je dan op mixed used gebiedsontwikkeling terecht; het creëren van gebieden waar mensen willen wonen, werken en leven. Het is natuurlijk een  mooi vakgebied waar veel meer bij komt kijken dan vastgoed en stenen. Het gaat over duurzaamheid, energie, landbouw en bereikbaarheid en het mooie is dat we nu al die elementen bij elkaar moeten brengen want in Nederland hebben we maar beperkt de ruimte.’

Hoe zie jij wonen, werken en leven in 2050?

‘Wij hebben onszelf als bedrijf het doel opgelegd dat alles wat we doen vanaf 2035 klimaatpositief is. Dat kan alleen maar als je de nieuwe ontwikkelingen op gebiedsniveau benadert en bij elke ontwikkeling profiteert de omgeving daarvan mee. Dat kan door de duurzame energie of door een OV-netwerk dat er komt met als gedachte: we moeten het wel samen doen.’

Zie je zo’n gebied al helemaal voor je als je aan de slag gaat met een project?

‘Je moet altijd beginnen met de vraag: wat is de geschiedenis van het gebied en welke verhalen leven daar? Je gaat op zoek naar de identiteit en wij gaan dan het gesprek aan met de bewoners en stellen een soort DNA op: wat typeert deze plek en hoe ziet het er over 20 jaar uit? Wij formuleren dan een DNA-boekje met tien gouden regels die de plek typeren. Die regels nemen we mee in de planvorming. Door die regels houd je het karakter voor de lange termijn vast en daar moet je elkaar op aanspreken.’

Wat kan zo’n regel zijn?

‘Wij hadden bijvoorbeeld een project met de regel: Dit gebied moet het vakantiegevoel in zich hebben. Een andere regel kan zijn dat je wonen combineert met werken. Zo hebben wij bij elk project een boekje en iedereen ondertekent dat. Je hebt elkaar allemaal nodig en dus is het belangrijk dat je richting hebt, dat er een gedachte achter zit.’

En dat gaat verder dan een dak boven je hoofd?

‘Zeker, eenzaamheid is bijvoorbeeld een groot probleem en daar moet je over nadenken. Zo heb je veel appartementen waarbij je vanuit de parkeergarage direct naar jouw appartement kan gaan met de lift. Maar wij streven er naar projecten te realiseren waarbij je altijd eerst naar een centrale plek gaat en van daaruit de lift pakt zodat je andere mensen kan tegenkomen. Vaak bedingen we ook dat we de openbare ruimte onderdeel wordt van de VVE zodat er een community-idee ontstaat.’

Vind jij het jouw verantwoordelijkheid om daar over na te denken?

‘Zeker want je wil een wijk creëren die toekomstbestendig is. Zeker nieuwe bewoners zijn heel erg betrokken, maar dat wil je ook op de lange termijn realiseren.’

Is er een strijd gaande tussen de focus op duurzaamheid voor de lange termijn en de behoefte aan woonruimte voor morgen?

‘In mijn ogen mag dat niet botsen. Ja, we moeten veel bouwen en tegelijk moet je dat doen met de schaarse middelen die we hebben. En als je dat doet op basis van gebiedsontwikkeling dan werkt dat beter dan per gebouw. Als je aan gebiedsontwikkeling doet, vindt er een soort uitwisseling plaats tussen de gebouwen. Dan kan je zeggen: in het ene gebouw gaat het om de energie en in het andere gebouw gaat het om biodiversiteit. Volgend jaar gaat de MPG naar 0,5 en wij zullen daar steeds een stapje bovenop doen. Door elke keer de lat hoger te leggen, verleg je de grenzen.’

Hebben jullie veel last van terugtredende beleggers die de case niet meer kunnen rondmaken?

‘Dat merken we wel degelijk. Beleggers zijn afwachtend en dat heeft te maken met de onduidelijkheid over de regelgeving en door de hoge rentestand kiezen ze eerder voor een ander soort investeringen, zoals obligaties. Dat  het ABP wel vijf miljard gaat investeren is een goed signaal, maar de internationale investeerders zijn ondertussen verdwenen van de markt terwijl we hen ook nodig hebben.’

Hoe krijg je die internationale beleggers weer terug?

‘De eerste stap is duidelijkheid over de middelduurhuur en als tweede zie je dat de fiscale regels best zwaar zijn qua woningbouw; de overdrachtsbelasting en de renteaftrek. Je zal daarin een gelijk speelveld moeten creëren in vergelijking met de andere landen. Ik heb wel het gevoel dat het Rijk daarvoor openstaat trouwens.’

Want je hebt het kapitaal gewoon nodig.

‘In de woningbouw is de opgave een derde sociaal, een derde middelduurhuur en een derde is vrije sector. En voor de eerste twee heb je investeerders nodig en als dat spaak loopt dan gaan projecten stoppen.’

Hebben jullie daar concreet mee te maken? Bij Nieuwsuur werd het project in de oude Bijlmerbajes als voorbeeld genoemd van een ontwikkeling die verschuift van middenhuur naar verkoop. Dat is jullie project toch?

‘Zeker, wij doen een project in de Bajeskwartier waar een woningbelegger zijn bieding voor de middenhuur introk op basis van de regelgeving. Toen hebben we deze woningen omgezet naar koopwoningen.’

Dat zijn de middelen die jullie hebben om soortgelijke projecten vlot te trekken?

‘Wij konden dit doen omdat het eigen grond is, maar als het grond van de gemeente is dan wordt dat lastiger.’

Maak je je zorgen om die wet van Hugo de Jonge die door de kamer is?

‘De enige zorgen die ik maak is dát er een besluit wordt genomen want dan hebben we een vertrekpunt. Nu zitten we al een geruime tijd te wachten op duidelijkheid die er nu lijkt te zijn.’

Kan je vertellen hoe jij het bedrijf leidt op moment zoals nu? Welke ondernemerstools heb je in handen om te dealen met de onzekerheid van de markt?

‘Daar is wel in te bewegen. Onze kracht moet zijn om op tijd te zien wat er gebeurt, wat het betekent voor de projecten en de organisatie en hoe je daar op kan inspelen. Zo’n ontwikkeling is dat twee derde van de woningbouw betaalbaar moet zijn plus duurzaamheid is essentieel. Dan kan je bijvoorbeeld kijken hoe je industrialisatie en houtbouw combineert zodat de kosten acceptabel blijven. Daar zijn we samen met moederbedrijf BAM mee aan de gang gegaan. Door het nieuwe houtbouwconcept Flow is het mogelijk een woning neer te zetten in twee maanden die duurzaam is. Inspelen op wat er gebeurt is het allerleukste en daar haal je energie uit.’

En die snelheid is een belangrijk element hoewel je niet alles in eigen hand hebt altijd natuurlijk. Veel ondernemers klagen over de lange doorlooptijd als er vergunningen nodig zijn.’

‘Fakton en Annius Hoornstra hebben goed werk geleverd met het rapport dat gaat over parallel ontwikkelen. Ons team heeft dat gedaan bij een project in Amsterdam Noord en zij gingen van niets naar de aanvraag van de omgevingsvergunning in vier maanden terwijl je daar normaal anderhalf jaar over doet. Geweldig dat het lukt en de vraag is hoe je dit kan herhalen.’

Heb je het antwoord klaar?

‘Het begint met commitment en het is ook een kwestie van focus aanbrengen. Normaal gesproken doe je veel projecten tegelijk, maar nu zeg je op dinsdag tegen elkaar: we zien elkaar weer op donderdag en dan kun je het woensdag uitwerken. Op die manier pak je door. Het vraagt ook om keuzes maken.’

Persoonlijke vragen Ronald Huikeshoven

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Geniet van het leven en vooral nu!’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Mijn zoons!’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘Eckart’s notes: een absolute must voor iedere ondernemer.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE?
‘Elke week hardlopen en yoga is voor mij de ideale combinatie van sportief bezig zijn.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD?
‘Londen is een geweldige stad om te zijn. Een echte metropool en dat ervaar je als je de stad bezoekt. Het bruist volop en alle delen van de stad.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘Dat is afhankelijk van de agenda natuurlijk. Door de weeks circa 7 uur en in het weekend veel later.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Door bewust te zijn van wat ik eet en drink ben ik zuinig op mijn lichaam. En dat maak ik compleet met wekelijks yoga te doen.’
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING
‘Op dit moment Sant Feliu de Guixols in Spanje.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Dit is voor mij een combinatie van sfeer en het eten. Kan heel blij worden van een diner in Hotel de Goudfazant of Kaagman & Kortekaas.’