VG Visie Daily #45: De Wet betaalbare Huur is een politiek plan, je kan het economisch niet uitleggen

Matthijs Korevaar, universitair docent financiering aan de Erasmus School of Economics, promoveerde op basis van onderzoek naar de lange termijn ontwikkeling van stedelijke woningmarkten. De Rotterdammer betoogde in verschillende bijdragen dat de Wet Betaalbare Huur geen goed plan is. Maar zijn er alternatieven?

Had jij verwacht dat die Wet er doorheen zou komen?

‘Ik denk dat Hugo de Jonge opgelucht was dat hij steun kreeg van de PVV. Het is natuurlijk ook een wet waarbij je politiek iets uit te leggen hebt als je de wet niet steunt. Meer betaalbare huur, dat klinkt goed.’

Jij liet in verschillende media weten dat je geen groot voorstander bent van deze wet omdat veel van deze woningen dan op de koopmarkt komen en een goed huurhuis vinden nog lastiger wordt. Welke reacties kreeg je vanuit de politiek?

‘Hugo de Jonge liet weten in de media dat het een grote misvatting is dat het woningtekort gaat toenemen door deze wet, maar als je onderzoek naar huurregulering doet dan is dit effect vrij duidelijk. Maar politiek gezien is dat verhaal misschien niet dé handigste boodschap als je een wet wil verkopen. Ach, het is wel duidelijk dat het meer een politieke wens is dan dat je het economisch kan uitleggen. Ik ben daar niet verbaasd over, maar wel dat er erg creatief met cijfers wordt omgegaan. Zo zou uitponding niet aan de orde zijn terwijl uit kadasterdata blijkt dat beleggers nu al meer woningen zijn gaan uitponden, en we het effect van de wet daarop pas in de toekomst zullen zien. En het is toch geen revolutionair inzicht dat meer mensen iets willen hebben als het goedkoper wordt?’

Welke gevolgen verwacht jij van deze wet?

‘Gemiddeld zullen de huren van getroffen huurwoningen ongeveer 20 procent omlaag gaan. Des te meer de huren omlaag gaan des te interessanter wordt verkopen voor particuliere beleggers. Dat zal wat druk zetten op de huizenprijzen in de verkoopsector, maar dat is niet te vergelijken met de mate waarin de huur omlaag gaat. Doordat de lagere huur meer kijker zal trekken kunnen particuliere verhuurders voor de resterende huurwoningen nog meer gaan kiezen voor bepaalde huurders. Mensen die minder snel verhuizen en een relatief hoger inkomen hebben zijn financieel vaak de aantrekkelijkste huurders. Mijn vrees is dan dat mensen met minder stabiele inkomens zoals arbeidsmigranten en jongeren dan nergens heen kunnen. Zij zouden normaal gesproken in aanmerking komen voor sociale huur, maar ze hebben geen inschrijftijd.’

Het gevaar is dus dat je de kwetsbare mensen die je wil beschermen juist minder kansen biedt?

‘Dat gaan we zien, maar het is vrij zeker dat de beschikbaarheid van huurwoningen omlaag gaat door huurregulering want dat blijkt uit elke studie die er is. Het is gek om dan een ander effect in Nederland te verwachten. En wat ook vrij zeker is, is dat sommige mensen groter kunnen wonen en andere mensen kleiner. Als jij immers nu 50 meter kan huren voor een lage prijs en straks 70 vierkante meter dan is er 20 meter minder voor een ander. Dus er is voordeel voor de mensen die groter kunnen wonen.’

Kan je wel iets doen om het eerlijker te maken?

‘Nederland kiest nu voor een systeem in de private huursector waarbij je niet de marktprijs mag vragen en dus ga je herverdelen met alle gevolgen van dien. Wat wel werkt is dat je huurders beschermt tegen tussentijdse huurverhogingen, je moet natuurlijk iets doen om huurders te beschermen. Daarom geloof ik wel in vaste huurcontracten. De vorm waar we nu voor kiezen, zorgt niet voor beschikbaarheid en op de lange termijn is de huurder niet beter af.’

Ben je in jouw onderzoek wel eens ergens in de wereld iets tegenomen wat wél werkt qua huurregulering?

‘Nee, althans niet wat betreft de strenge vorm van reguleren die Nederland nu voorstelt. Wat vooral werkt is veel woningen bouwen. Na de oorlog investeerden we jarenlang iets van 8 procent van het overheidsbudget in woningen. Je kan daar ook voor kiezen want dan regelt de markt de betaalbaarheid vanzelf. Je krijgt dan wel dat de stad te duur wordt voor veel mensen omdat bijbouwen daar duur is, dus dan kan je gereguleerde huur organiseren om gezinnen voor het centrum te behouden.’

Vind je het lastig om de woningmarktwetten uit te leggen aan een groot publiek?

‘Soms wel, maar de basis is dat de prijs als een verdelingsmechanisme functioneert. Ik kon in Amsterdam en Rotterdam werken, maar vind Amsterdam een leukere stad. Mijn salaris zou in beide steden hetzelfde zijn, maar mijn woonlasten zijn in Amsterdam het dubbele dus het werd Rotterdam. In de praktijk werkt dat mechanisme vrij goed en als je daarop wil ingrijpen dan is het de vraag of huurregulering de beste oplossing is, want daardoor winnen een paar gelukkigen en de rest vist naast het net.’

Is het lastig te accepteren dat de politiek geen keuzes maakt op basis van het gehele plaatje?

‘Soms wel, het probleem is dat het totale economische effect van zo’n maatregel niet wordt meegewogen, maar dat er alleen wordt gekeken naar de verwachte effecten voor een bepaalde groep mensen. Dat maakt het een hele populaire maatregelen voor de politiek om de achterban te plezieren en dat zie je in heel de wereld gebeuren.’

Persoonlijke vragen Matthijs Korevaar

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘De levensles van mijn moeder: het gaat erom wie je bent, niet om wat je doet.’
WAT IS JE LIEVELINGSBOEK?
‘Kruistocht in Spijkerbroek. Als kind last ik me suf.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
‘Wielrennen. Maar sinds ik uit Maastricht verhuisd ben doe ik het veel te weinig.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Ik vond wonen in New York geweldig. Maar ik heb ook een voorliefde voor oud Amsterdam.’
WAT VOOR TIJD STA JE OP?
‘Ik ben net vader geworden, dus aan ritme ontbreekt het nog.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Nu niet zo. Maar ik zou snel weer moeten gaan wielrennen.’