VG Visie Daily #47: We zouden eigenlijk een Wooncrisis Management Team (WMT) moeten vormgeven

Sander van Oss, partner en ontwikkelaar bij NEOO dat hij in 2015 begon met Eelco Nettinga, heeft natuurlijk best wat aan te merken op het woonbeleid van Hugo de Jonge. Maar hij vindt ook dat de vastgoedsector kritisch naar zichzelf moet kijken. Die lobby richting Den Haag en de media kan immers wel wat scherper en beter.

Het mag dan geen crisistijd zijn, maar de vastgoedmarkt zou volgens Van Oss veel van de aanpak tijdens de Corona-periode kunnen leren om het grote tekort aan woningen op te lossen. Destijds namen er immers allerlei experts uit verschillende vakgebieden plaats in een Outbreak Management Team waarbij er regelmatig overleg was over de maatregelen die ons uit de crisis moest helpen. Uiteindelijk rolden daar steeds allerlei standpunten uit – van anderhalve meter afstand tot de horeca sluiten – waarna de politiek vervolgens een beslissing nam. Het projectteam had een duidelijke projectleider, een aanvoerder die het standpunt in de media verdedigde; Jaap van Dissel. Zo’n expert in zijn vak vormde bovendien de directe lijn met de politiek waardoor het hele team met één mond sprak.  ‘Dat heb ik echt een beetje gemist de afgelopen periode in de aanloop naar de uiteindelijke beslissing in de Tweede Kamer om in te grijpen in de middenhuur. Politici als Hugo de Jonge schoven veel aan in talkshowtafels om hun verhaal te doen, maar de vastgoedsector was niet echt vertegenwoordigd. Natuurlijk is er wel een NVM of een NEPROM die regelmatig een mening geeft, maar die mensen heb ik eerlijk gezegd maar weinig gehoord aan de talkshowtafels terwijl bijna elke Nederlander zich Diederik Gommers of Jaap van Dissel kan herinneren. Daardoor hoorde je vooral de politieke mening dat mensen betaalbaar moeten wonen.’

Niet te bashen

Hij zegt het niet om Hugo de Jonge te bashen, dat vindt hij te gemakkelijk. ‘Ik heb De Jonge onder andere tijdens de Provada ook horen zeggen dat hij de kamer moet overtuigen en dat  een eenduidig geluid van de sector dan heel hard nodig is. Hij vertelde dat hij vooral mensen hoorde die vanuit hun eigenbelang redeneren, maar er was blijkbaar niemand die goed kon uitleggen dat het belang van de ondernemers en dat van de bewoners niet ver uit elkaar liggen op de lange termijn. Je zit nu eenmaal met een tekort aan woningen en omdat bijbouwen een tijdje duurt worden er tussentijds maatregelen genomen waarbij er dus ook verliezers zijn. Maar als je naar de lange termijn kijkt dan heeft iedereen baat bij een gezonde vastgoedsector gefundeerd op een consequent beleid. Dit trekt ook de benodigde buitenlandse investeerders en zorgt voor voldoende financiële middelen om het bouwen te financieren. Als de mening van de politiek, de wetenschap en de ondernemers samenkomen dan kan je echt verder.’

Lastig

Hij snapt dat zo’n ‘WMT’ van vertegenwoordigde partijen met een duidelijk boegbeeld lastig is. ‘In de supermarktbranche bijvoorbeeld heb je met Jumbo, Superunie en AH bij elkaar al een groot gedeelte van de markt, dat is relatief makkelijk te organiseren. Daardoor zijn zaken als het statiegeld of afspraken over gebruik van plastic sneller te regelen. Dat is in de vastgoedsector anders want er zijn veel meer bedrijven met allemaal hun eigen belangen. Het is gewoon verwarrend dat de afgelopen jaar iedereen iets riep over de middenhuur, overdrachtsbelasting en duurzaamheidsregels, maar we zijn niet als een geheel naar buiten gekomen. Iedereen weet dat je investeerders kwijtraakt als de voorwaarden in andere landen beter zijn, maar dat geluid moet je wel laten horen.’ De aanvoerder van dat WMT zou iemand moeten zijn die de branche én problematiek goed kent. ‘Maar die hoeft niet uit het bedrijfsleven te komen want dan kom je ongeloofwaardig over. Het moet wel iemand zijn die breder kijkt dan alleen het belang van bewoners en die met autoriteit over de materie praat: Prof. P.J. Boelhouwer zou dat goed kunnen.’

Merken jullie bij NEOO dat de vastgoedsector in een lastige fase zit?

‘Natuurlijk merken we dat. We hebben te maken met de hoge rentestand, forse bouwkosten, veel te hoge overdrachtsbelasting en met de onzekerheid van de regels die de politiek oplegt. Concreet lopen projecten daardoor vertraging op of gaan niet door, daar kom je niet onderuit.’

Welke middelen heb je in handen om daarmee om te gaan?

‘In onze ogen creativiteit en teamwork: creativiteit moet zorgen voor oplossingen die zorgen voor een haalbaar plan en teamwork voor het en draagvlak bij iedereen. Gelukkig zijn we daar toevallig heel goed in.’

Elk voordeel heb…

‘Zo is het natuurlijk, we hebben die flexibiliteit, creativiteit en dat communicatief vermogen in onze genen zitten. Daardoor lukt er ook een heleboel wél en krijgen we juist nu projecten in aanbouw, zoals RottaNova waar we recent gestart zijn met de bouw en Amstelvista waar we met de sloop van bestaande gebouwen gestart zijn. Bij projecten die nog op de tekentafel liggen voeren we ook wijzigingen door om ze toch rendabel of realiseerbaar te maken. Zo hebben we recent bijvoorbeeld een project opgeknipt in twee fases waardoor bouwers wél het risico durven te nemen. Zo moet je per project gaan schakelen. En ja, het helpt in deze tijd dat partijen zoals gemeenten weer open staan om over creatieve oplossingen het gesprek aan te gaan.’

Geloof je dat mixed use nog meer door-evolueert?

‘Zeker, winkelen, werken en wonen gaan steeds meer door elkaar lopen. Zo’n winkelcentrum met alleen winkels zie je steeds minder en dus zie je overal plekken ontstaan met woningen, winkels en kantoren door elkaar. Belangrijk daarbij is dat je het hele gebied altijd als uitgangspunt neemt en niet alleen het gebouw. Je begint met de betekenis van het gebied, een plein en de straat  en daarna ga je pas het gebouw zelf ontwikkelen. Omdat wij woningen, winkels en kantoren ontwikkelen weten wij wat bijvoorbeeld de huurder in de plint wilt om daar succesvol te kunnen ondernemen. Bij ons is de invulling van de plint en de beleving op straatniveau dan ook een belangrijk vertrekpunt en niet een restproduct onder een woontoren.’

Persoonlijke vragen Sander van Oss, partner en ontwikkelaar bij NEOO

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Doe waar je goed in bent en plezier in hebt.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Mijn gezin.’
WAT IS JE LIEVELINGSBOEK?
‘Tipping point van Malcom Gladwell. Mooi hoe kleine dingen een groot verschil kunnen maken.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
HOCKEY EN PADEL.
‘Dat probeer ik minimaal 5 uur per week te doen.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Parijs’
WAT VOOR TIJD STA JE OP?
‘6:30.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Ik probeer veel te sporten.’