VG Visie Daily #51: We moeten de binnenstad niet kleiner maar juist groter en pluriformer maken

De eenzijdige focus op retail heeft binnensteden kwetsbaar gemaakt, stelt Arno Ruigrok. Om de binnenstad leefbaar te houden, moeten overheid en markt inzetten op een zo breed mogelijke programmering. ‘Waar winkels het probleem zijn, zijn ze niet de oplossing.’

Ruigrok (64) was jarenlang directeur Onderzoek en Conceptontwikkeling bij winkelcentrumontwikkelaar Multi Vastgoed. In 2018 zwaaide hij af en begon voor zichzelf. In 2022 vroeg het ministerie van Binnenlandse Zaken hem in de rol van kwartiermaker te helpen bij de transformatie van binnensteden. Dat leidde medio 2023 tot de City Deal Dynamische Binnensteden: regie op transformatie. Daarin trekken tien steden – waaronder de G5 – op met drie ministeries, onderwijsinstellingen en organisaties als Platform 31 en INretail om de transformatie van leegstand vastgoed en verpauperde locaties te versnellen. Jos Sentel nam medio 2023 het stokje over als programma-coördinator; Ruigrok blijft aan boord als inhoudelijk expert.

De aanstelling was koren op de molen van Ruigrok, vertelt hij. ‘Met deze City Deal brengen we markt en overheid nader tot elkaar. In mijn Multi-tijd zag ik dat er altijd veel misging in de interactie tussen markt en overheid, vooral door onderling wantrouwen en vooroordelen. Na Multi nam ik me voor met mijn eigen adviespraktijk die kloof te helpen overbruggen. Zo legde ik ambtenaren van Metropoolregio Eindhoven eens een businesscase van een winkelproject voor. Het bleek dat ze de basale rekensommen niet kenden. Dus niet alleen door wantrouwen maar ook gedreven door onwetendheid staan overheid en markt met de rug naar elkaar toe.’

‘DOOR WANTROUWEN EN ONWETENDHEID STAAN OVERHEID EN MARKT MET DE RUG NAAR ELKAAR TOE’

Geen krimp

Hij drukte gelijk zijn stempel op de City Deal. ‘Vooraf lag de focus teveel op het tegengaan van winkelleegstand. Ik wilde het vraagstuk breder trekken. Waar winkels het probleem zijn, zijn ze niet de oplossing. De oplossing voor de binnenstedelijke winkelleegstand zit hem niet in krimp van het winkelgebied. We moeten de binnenstad juist groot houden. Een kleiner winkelhart leidt tot hogere vastgoedprijzen, wat vernieuwing in de weg staat. Bovendien zorgt dat voor teveel bezoekers op een klein gebied, waardoor de leefbaarheid voor bewoners onder druk komt. Dan krijg je toestanden als in Barcelona. Mijn insteek was om de hele binnenstad mee te nemen.’

Hoewel de retailmarkt er beter voorstaat dan in coronajaar 2022, is de situatie volgens hem niet ideaal. ‘De paniek en dramatiek zijn verdwenen uit de retailmarkt. Maar voor sommige retailers blijft het nog wel even spannend door de hoge kosten en coronaschulden. Ketens kiezen of voor grotere en goedkopere locaties of kleinere en duurdere. De laatste cijfers suggereren weliswaar dat het totale winkelbestand constant blijft, maar de binnenstedelijke winkelkrimp houdt gewoon aan. Er is een shift van de binnenstad naar de stadsrand. De toename is namelijk het gevolg van groei van bouwmarkten en meubelboulevards. Een nieuwe Hornbach van 20.000 m2 in de periferie tikt aardig aan. Maar tegelijkertijd verdwijnen er honderd tot 200 winkeltjes in de binnenstad. Ook krimpt de non-foodsector en groeit de foodsector; door schaalvergroting en de komst van nieuwe supermarkten.’

‘HOEWEL HET TOTALE WINKELBESTAND TOENEEMT HOUDT DE BINNENSTEDELIJKE WINKELKRIMP AAN’

Ambachtelijke dienstverlening

Dat de binnenstad kwetsbaar is voor winkelleegstand, hebben we aan onszelf te wijten. ‘Het probleem met Nederlandse binnensteden is dat we ze enkel zien als winkelstad. Door die eenzijdige focus op commercie zijn andere diensten verwaarloosd en verdwenen. Ambachtelijke bedrijvigheid is naar de stadsrand geduwd. Het hele maatschappelijke voorzieningenprogramma is vergeten. Willen we binnensteden toekomstbestendig maken, moeten we terug naar die brede programmering. Ook al omdat het aantal woningen en bewoners in de binnenstad sinds eind jaren negentig enorm is toegenomen. Met die brede, pluriforme programmering speel je in op de echte behoefte van de bewoners en blijft de binnenstad levendig en dynamisch. Veel ambachtelijke dienstverlening is niet meer vervuilend, dus kan prima terugkeren.’

Die brede programmering vergt wel een omslag in het denken van ontwikkelaars en beleggers, stelt Ruigrok. ‘Ontwikkelaars willen nu dolgraag woningen realiseren in het centrum, maar ze hebben geen idee wat ze met de plint aan moeten. Tot voor 2008 was het andersom; er werden graag winkels gemaakt, terwijl de ruimte daarboven vaak het stiefkind was. Het probleem is dat er in de grond- en opstalexploitatie nog altijd een veel te hoge waarde aan de plint wordt toegerekend. Gemeenten en ontwikkelaars moeten er een maatschappelijke waarde aan geven, zodat de huurprijzen behapbaar zijn voor nieuwe gebruikers. Deels is dat al het geval dankzij de fors gedaalde winkel- en huurwaardes. In overeenkomsten met marktpartijen moet meer ruimte gecreëerd worden om de gewenste brede programmering mogelijk te maken.’

Silofondsen

Vanuit institutionele beleggers ziet hij al animo daarvoor. ‘Na de vastgoedfraudezaak van 2007 en de financiële crisis van 2008 is de vastgoedsector verandert en krijgen beleggers meer oog voor de maatschappelijke kant van de opgave. Gedreven door hun ESG-beleid zijn zij meer bereid transformatieprojecten vanuit een maatschappelijk belang  in te steken. Niet winstmaximalisatie maar een fatsoenlijk rendement met maatschappelijke impact wordt steeds meer doel. Als alle partijen water bij de wijn doen of helpen, kan er een mooi gemengd programma uitkomen. Zo kunnen overheden beleggers helpen de risico’s te verminderen door langlopende huurcontracten aan te bieden bij maatschappelijk vastgoed. Het is me wel een lief ding waard als we stoppen met silofondsen; de toekomst is mixed-use dus beleggers moeten met gemengde fondsen komen. Namens de City Deal zullen ook op dit gebied initiatieven genomen worden.’

‘IN DE GROND- EN OPSTALEXPLOITATIE WORDT NU EEN VEEL TE HOGE WAARDE AAN DE PLINT TOEGEREKEND’

Lokale commitment

Feit is evenwel dat grote beleggers zich steeds meer uit de retailmarkt terugtrekken, erkent hij. ‘Institutionele beleggers stoten hun bezit in middelgrote steden inderdaad af en blijven alleen in de tien tot vijftien grootste steden. Tegen forse verliezen verkopen ze hun bezit aan lokale en regionale investeerders. Dat blijkt echter een blessing in disguise. Deze spelers zijn bereid veel energie te steken in transformatie, hebben lokale betrokkenheid en kennen de ondernemers en bestuurders. Dankzij de enorme afwaardering is er ook financiële ruimte voor een meer maatschappelijke invulling.’

De eerste pilots en samenwerkingsverbanden uit de City Deal beloven al veel goeds, constateert Ruigrok. ‘De steden die zijn aangesloten leren van elkaars successen en mislukkingen en wisselen effectief ervaringen uit. Zo krijgen ze transformaties veel sneller voor elkaar. Wonen boven winkels is zo’n onderwerp. Een belangrijke stad als Amsterdam krijgt grip op zijn winkelbranchering door toeristenwinkels te beperken. In de betrokken binnensteden is er ook meer bereidheid om samen op te trekken. Waar eerst retailers zich organiseerden doen vastgoedbeleggers dat nu ook. Het gaat simpelweg ook om betere communicatie. Niet meer; wat moet hij van me. Maar: hoe kunnen we elkaar helpen.’ Ook kan blijken dat nieuw financieel of juridisch instrumentarium nodig is. Daarvoor zijn de ministeries belangrijk: om blokkades op dat gebied weg te nemen.

Meer leiderschap

Wat is er volgens hem nog meer nodig om de transformatie te laten slagen? ‘Meer politiek leiderschap is nodig. Een wethouder zou niet bezig moeten zijn met zijn populariteit of herverkiezing maar vier jaar puur gefocust moeten zijn om zijn beleid uit te voeren. Het is zorgelijk dat veel wethouders de eindstreep niet halen. Het zou ook helpen als gemeenteraden zich niet op detail met vastgoedplannen bemoeien en telkens aanpassingen maken. Dat leidt tot onnodige vertraging. Dat geldt ook voor de vele bezwaarprocedures. Veel bezwaarmakers zijn niet-belanghebbend. In Rotterdam zijn er zelfs bezwaarmakers voor wie het een verdienmodel is. Maar de realiteit is dat transformatie tijd kost. Dat is soms ook nodig. Kijk naar de 62 voormalige V&D-panden; de meeste zijn succesvol getransformeerd of vervangen.’

Bovenal is er een mentaliteitsverandering nodig van alle Nederlanders, besluit hij. ‘Willen we dit drukke land leefbaar houden, moeten we meer rekening met elkaar gaan houden. Nu redeneert iedereen vanuit zijn eigenbelang, waardoor het collectieve belang het onderspit delft. Helaas neemt het individualisme alleen maar toe. We verliezen de toekomst als we het individuele belang voorop blijven stellen. Het klinkt tegenstrijdig, maar handelen vanuit het collectieve belang is ons welbegrepen eigenbelang.’