VG Visie Daily #53: Onverstandig dat Nederlandse investeerders en banken meegaan in de kantorenpaniek

Dezelfde krapte op de woningmarkt is zich nu op de kantorenmarkt in de Nederlandse binnensteden aan het vormen, constateert vastgoedadviseur Marco Clarijs. Steeds meer bedrijven vangen bot, terwijl het ontwikkelaars praktisch onmogelijk wordt gemaakt nieuwbouw te realiseren. ‘Er is nu al geen plek meer voor startende bedrijven en maatschappelijke instellingen.’

Jarenlang was Marco Clarijs city leader bij CBRE Rotterdam. Samen met CBRE-collega Desiree Wolters – die veelal buitenlandse en private investeerder bediende – heeft hij in april boutique vastgoedadvieskantoor Made Real Estate opgericht. Voor Rotterdammer Clarijs voelt het niet als een sprong in het diepe, stelt hij. ‘De intrinsieke motivatie om zelfstandig te ondernemen was er bij mij altijd al. Na 12,5 mooie jaren bij CBRE en een markt die zich in een neergaande fase bevindt, is dit juist een geschikt moment.’

Dat er weinig reuring op de beleggingsmarkt is, deert Clarijs niet. ‘De afgelopen vier jaar hebben Desiree en ik bij CBRE de midcap-markt bediend. In ons netwerk zijn er vooral private investeerders die kansen zien in deze markt; tot voor kort wilden ze niet concurreren op de prijsniveaus van institutionele investeerders. Met het grotendeels wegvallen van hen domineren private beleggers nu voor een groot deel het beleggingsvolume. Met Made Real Estate bedienen we de hele Nederlandse beleggingsmarkt in alle sectoren. Voor de gebruikersmarkt richten we ons op regio Rotterdam, vooral op kantoren en bedrijfsruimten. Naast investeerders werken we momenteel ook voor een aantal eindgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe locaties.’

Krapte

De vastgoedmarkt staat er dan ook helemaal niet zo slecht voor, stelt hij. ‘We praten elkaar bijkans de put in over de commerciële vastgoedmarkt, maar de realiteit in veel steden is anders. De stadscentra zitten praktisch vol en in alle vastgoedsectoren in de binnensteden is krapte ontstaan. Woningzoekenden vinden geen woning, voor bedrijven  zijn er nauwelijks geschikte kantoorruimten en bedrijfsruimte voor MKB’ers is al helemaal schaars. Zelfs de leegstand in de winkelmarkt wordt weer opgevuld. Die brede krapte vormt natuurlijk een probleem. Als het aanbod al beschikbaar is, dan is het vaak te duur  waardoor die bedrijven in de knel komen.’

Hij ziet steeds meer parallellen tussen de commerciële vastgoedsectoren en de woningmarkt ontstaan. ‘Op de kantorenmarkt gaan we dezelfde kant op. Veel woningzoekende middeninkomens kunnen nauwelijks meer terecht in het centrum. De krapte op de kantorenmarkt nabij OV-knooppunten wordt nu zo groot dat er geen plek meer is voor startende bedrijven en maatschappelijke instellingen. Net als op de woningmarkt is er geen doorstroming. In een gezonde markt kunnen gevestigde bedrijven doorstromen naar moderne kantoren, zodat start-ups en maatschappelijke instellingen hun plek kunnen innemen. In Rotterdam is die jaarlijkse vraag in het centrum minimaal 50.000 m2. De slechtste kantoren kunnen op hun beurt worden ingezet voor transformatie. Deze cyclus is in veel steden echter tot stilstand gekomen, omdat er niet of nauwelijks nieuwbouw is.

‘BIJ NAGENOEG ALLE RECENTE KANTORENTRANSACTIES ZIEN WE FORSE DISCOUNTS VAN 30 PROCENT OF MEER’

Geen nieuwbouw

In Rotterdam voltrekt het kantorendrama zich in slowmotion, ziet Clarijs. ‘In 2017 studeerde ik af aan de ASRE met een scriptie over de mismatch tussen vraag en aanbod op de Rotterdamse kantorenmarkt. De conclusie was destijds dat de omvang van de beoogde nieuwbouwontwikkelingen in het CBD van Rotterdam slechts  een fractie was van de vraag. En sinds die tijd is er geen enkel nieuw kantoor opgeleverd. De leegstand is alleen maar verder gedaald tot ver onder het frictieniveau. Het frustrerende is dat de toen genoemde nieuwbouwprojecten nog steeds niet in aanbouw zijn. Intussen neemt de krapte verder toe en worden leegstand en nieuw aanbod rap opgevuld, zoals de 8.000 m2 die SBM Offshore afneemt in het Groothandelsgebouw en het nieuwe AIR Offices van ruim 20.000 m2 dat al voor driekwart is verhuurd.’

Dat het Rotterdamse stadsbestuur de planvoorraad kantoren wil vergroten, noemt hij bemoedigend. ‘Maar de stad kan deze projecten niet realiseren, dat doen de marktpartijen. Nieuwbouw is een ingewikkelde puzzel met vaak een ontbrekend stukje niet te maken is. Op dit moment is het vooral lastig om grote kantorenprojecten te financieren. Banken lijken kantoren te risicovol te vinden en eisen een hoog percentage voorverhuur. Een forward funding van een institutionele investeerder is in de huidige markt ook praktisch onhaalbaar. Zo duurt het lang voordat een ontwikkelaar de bouw kan starten. Gelukkig zijn er nog enkele renovatieprojecten Hopelijk worden EDGE Coolsingel (EDGE), The Modernist (Maarsen Groep), Treehouse (Provast) en The Blue Zone Offices (LSI) snel gebouwd. De markt staat erom te springen.’

‘BANKEN LIJKEN KANTOREN TE RISICOVOL TE VINDEN EN EISEN EEN HOOG PERCENTAGE VOORVERHUUR’

Banken afhoudend

Vooral het slechte mondiale sentiment lijkt  de Nederlandse nieuwbouw kantorenmarkt parten te spelen. ‘Kantorenvastgoed is wereldwijd uit de gratie. Beleggers zien het bloedbad op de Amerikaanse kantorenmarkt maar ook de klappen die kantoren in Londen en enkele Duitse steden krijgen. Dat heeft zijn weerslag op institutionele investeerders en banken, ook in Nederland. Zowel grote Amerikaanse private equity-partijen als Nederlandse institutionele beleggers doen nauwelijks iets in kantorenvastgoed. Dat Nederlandse investeerders en banken hier ook in mee gaan is onverstandig. Een belegger of financier zou per land of zelfs per stad zijn oordeel over de kantorenmarkt moeten vellen.’

Voor ons land zou die rekensom volgens hem goed uitvallen. ‘De Nederlandse kantorenleegstand ligt onder de 5 procent, er is bijna geen beschikbaarheid en er is forse huurgroei. Zo ligt de prime rent in Rotterdam nu op 300 euro per m2 per jaar, een stijging van 25 procent in de afgelopen twee jaar. Terwijl de waarde van deze kantoren onder aan de streep zakt, is het rendement eigenlijk heel aantrekkelijk voor het risico dat je als investeerder met een lange horizon loopt. Dat de beleggingsvolumes nu zo laag zijn is grotendeels te danken aan het wegvallen van internationaal kapitaal. Veel private equity-fondsen stappen pas in als het bloed door de straten loopt zoals na 2008. Dat overwegen ze nu ook in Amerikaanse steden en Londen, waar discounts oplopen tot 70 procent. Maar in Nederland gaat het daarvoor nog te goed. De kantorentransacties die we de afgelopen achttien maanden hebben gezien, worden gesloten tegen discounts van gemiddeld 30 procent. Gezien de ogenschijnlijk stabiele economie en de krapte verwacht ik niet dat we veel hogere discounts gaan zien.’

‘INVENTIEVE BELEGGERS WETEN DE GEHATE 10,4 PROCENT OVERDRACHTSBELASTING TE VERMIJDEN VIA EEN AANDELENTRANSACTIE’

In gat springen

Omdat ook institutionele Investeerders de kantorenmarkt links laten liggen, springen private beleggers in het gat. ‘In de huidige markt krijgen private beleggers de kans hun hand op vastgoed te leggen dat decennia niet binnen hun bereik lag. Veel kantoren die institutioneel bezit waren worden nu privaat bezit. Zo heeft Dudok Real Estate recent de Weena Toren in Rotterdam gekocht en PingProperties de Argonaut in Amersfoort, beide voorheen van institutionele investeerders. Dat gaat alleen maar toenemen. Veel private investeerders die hun woningportefeuille uitponden zullen hun kapitaal willen herbeleggen in niet-gereguleerd vastgoed zoals goedgelegen kantoren, bedrijfsruimten en retail.’

Belastingvoordeel

Inventieve beleggers weten zelfs de gehate 10,4 procent overdrachtsbelasting te vermijden, observeert Clarijs. ‘Steeds meer partijen kopen vastgoedvehikels via aandelentransacties. Zo heeft First Sponsor vorig jaar Coolsingel 120 van Amundi via een aandelentransactie gekocht en daarmee ruim 10 procent kosten bespaard. Het is redelijk ingewikkeld met aardig wat voorwaarden, maar soms toch haalbaar. Beter voor het transactievolume is dat de belasting voor iedereen omlaag gaat. Mocht een volgend kabinet dat doen, moeten ze dat wel direct na aankondiging doorvoeren. Zo niet, dan komt de markt tot stilstand totdat de verlaging ingaat.’

Beleggers die nu kopen, kopen volgens hem op een aantrekkelijk punt in de cyclus.  ‘Ik verwacht geen significante prijsdaling meer. Met een gezonde LTV en een stabiele huurstroom kunnen eigenaren de rente en aflossing aan banken blijven betalen. Een herfinanciering lukt meestal ook nog wel. Zeker op OV-knooppunten zijn kantoren ondergewaardeerd. Wie wacht op de absolute bodem na een rentedaling, zal weer met meer concurrerende biedingen en stijgende prijzen te maken krijgen.’