VG Visie Daily #54: Lagere rente is hard nodig om cruciale projecten te redden

Na de verwachte rentedaling in juni zou de ECB de beleidsrente verder moeten afbouwen, meent econoom en journalist Mathijs Bouman. Alleen zo kunnen risicovolle maar cruciale energie- en vastgoedprojecten worden vlotgetrokken. ‘Nu lopen al die projecten kapot op te hoge kapitaallasten.’

De huiseconoom van Nieuwsuur en de FD-journalist constateert dat de vastgoedmarkt zich ondanks alle turbulentie verrassend goed staande houdt. ‘Het zou niet gek zijn geweest als de coronacrisis voor een trendbreuk op de kantorenmarkt had gezorgd, met grote leegstand tot gevolg. Zelf had ik als zzp’er verwacht dat weinigen na corona nog zin zouden hebben om in de file te staan om met zijn allen opgepropt in een kantoor te zitten. Maar bedrijven en verhuurders hebben de bedreiging van thuiswerken vakkundig onschadelijk gemaakt door het kantoor aantrekkelijker te maken, waardoor werknemers toch bereid zijn naar kantoor te komen. Bij banken hoeven werknemers weliswaar vrijdag niet naar kantoor te komen en is de borrel op donderdag, maar dat leidt niet tot een kleinere huisvestingsbehoefte.’

Geen woningnood

Op de woningmarkt volgens hem hetzelfde laken een pak. ‘Ik zou niet verbaasd zijn als er een correctie van de woningprijzen was gekomen. De corona-angst, de hoge inflatie en energiekosten en een hypotheekrente die meer dan verdubbeld is; de prijzen dalen om minder. In plaats daarvan stegen de prijzen harder en na een minieme correctie vorig jaar zien we nu weer een forse prijssprong. Enerzijds heeft dat te maken met het aanbodtekort, een bevolking die groeit door arbeidsmigratie en meer eenpersoonshuishoudens. Anderzijds zit er nog altijd veel geld in het systeem. Niet alleen door loonstijging, maar vooral doordat de geldmarkt tussen 2012 en 2021 is overspoeld door liquiditeit die nooit is opgedweild. Vandaar dat het geld nog tegen de plinten aanklotst en goud, bitcoins, aandelen maar ook woningvastgoed in prijs blijven stijgen.’

Van een woningnood is echter geen sprake, stelt de econoom. ‘Een woningnood was er in de jaren vijftig, toen de overheid woningen vorderde en bewoners gedwongen werden daklozen te huisvesten. Als er nu een noodsituatie zou zijn, had de overheid allang bezwaarprocedures overboord hebben gezet om woningbouw op braakliggende terreinen of weilanden te versnellen. Het is natuurlijk niet eerlijk dat woningeigenaren bezwaar maken tegen een aanpalend woningproject en aspirant-kopers of -huurders nul rechten hebben. Maar tot een revolutie van woningzoekenden zal het nooit komen, omdat de groep simpelweg te klein is. Een revolutie van woningbezitters tegen afschaf van de hypotheekrenteaftrek is dan waarschijnlijker.’

Grootste gevaar voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars is evenwel de klimaatcrisis, betoogt Bouman. ‘Velen nemen het de ECB kwalijk dat het klimaatbeleid voert. Maar dat is wel degelijk conform hun rol als toezichthouder. De centrale banken verplichten grootbanken en financiële instellingen de klimaatrisico’s te verdisconteren. Dat speelt nu al. Herverzekeraars moeten veel meer uitkeren voor klimaatrampen, met hogere premies tot gevolg. Ontwikkelaars die onder NAP of in de winterbedding van rivieren willen bouwen, zullen hun projecten steeds moeilijker gefinancierd krijgen. Technisch zullen die 8.000 woningen in de Zuidplaspolder bij Rotterdam – het diepste punt van Nederland – vast mogelijk zijn, maar bewoners zullen de rekening krijgen van hogere risicopremies en continue pompkosten.’

‘DE OVERTOLLIGE LIQUIDITEIT IS NOOIT OPGEDWEILD ZODAT GOUD, BITCOINS, AANDELEN MAAR OOK WONINGVASTGOED IN PRIJS BLIJVEN STIJGEN’

Lehman-moment klimaat

De weerstand van taxateurs om toekomstige klimaatschade te beprijzen, begrijp hij weliswaar. ‘Maar verstandig is het niet. De kosten van preventie zijn veel lager dan de onmetelijke kosten van een klimaatramp. Een herwaardering van de assetprijzen zal namelijk niet geleidelijk gaan. Stel de dijken breken door na een noordwesterorkaan, dan volgt er een onmiddellijke prijsineenstorting: een Lehman-moment waarop het besef van de gevolgen van de klimaatcrisis collectief doordringt.’

De vastgoedsector moet wat hem betreft dan ook volop inzetten op de energietransitie. ‘Dat gaat nog altijd veel te langzaam. Op vastgoedcongressen spreken altijd de meest duurzame beleggers, terwijl bijna de helft van de kantoren niet eens een energielabel-C heeft. De sector is te laat begonnen en overheden handhaven ondanks de C-labelplicht niet. Gelukkig zal het CO2-emissiehandelssysteem ETS2 spoedig een prijsprikkel geven; vanaf 2025 moeten energiebedrijven alle CO2-emissies bijhouden, een of twee jaar later volgt de beprijzing voor energiegebruikers. Minder goed nieuws is dat hernieuwbare energieprojecten nu stuk lopen op de kapitaallasten. Risicovolle projecten met een lange terugverdientijd, zoals windmolenparken op zee, batterijparken, waterstoffabrieken maar ook duurzame gebiedsontwikkelingen, worden stuk voor stuk stopgezet.’

‘KANS OP EEN LEHMAN-MOMENT WAAROP HET BESEF VAN DE GEVOLGEN VAN DE KLIMAATCRISIS COLLECTIEF DOORDRINGT EN VASTGOEDPRIJZEN KELDEREN’

Verdere rentedaling

De noodzakelijke energietransitie vormt een extra argument om de beleidsrente te verlagen, meent Bouman. ‘De ECB zal de beleidsrente in juni hoogstwaarschijnlijk verlagen. De grote vraag is echter wat ze daarna doen. Er valt heel wat te zeggen voor een verdere verlaging. De inflatie van 2022 en begin 2023 is verrassend snel gedaald en was een gevolg van de energieschok door de Oekraïneoorlog. Bovendien staat de EU aan de vooravond van een periode met lagere begrotingstekorten. Maar de ECB is bang de rente te verlagen als de Amerikaanse Fed dat niet doet. Ten onrechte, want de EU zit in een heel andere conjuncturele fase dan de VS. President Biden heeft honderden miljarden dollars in de economie gepompt, terwijl de energiekosten laag bleven en de VS geen last heeft van de Oekraïneoorlog. De ECB moet de rente daarom verder verlagen. Het algemene belang van de klimaatcrisis afwenden is belangrijker dan een wat hogere inflatie.’

‘MET STRAKS EEN EXTRAPARLEMENTAIR ZAKENKABINET DAT OP AFSTAND STAAT VAN DE REGERENDE PARTIJEN ZIT FEITELIJK IEDEREEN IN DE OPPOSITIE’

Politieke (on)verantwoordelijkheid

Bouman verwacht niet dat het aanstaande kabinet hard klimaatbeleid gaat voeren. ‘Ik ben bang dat de continuïteit in het geding komt. In de wandelgangen hoor ik al dat bedrijven wachten met duurzame investeringen. PVV en BBB zijn er sowieso geen voorstander van. Er komt bovendien een op hoofdlijnen gebaseerd extraparlementair zakenkabinet dat op afstand staat van de regerende partijen. Feitelijk zit daarmee iedereen in de oppositie. Als zo’n ongekozen minister pijnlijke klimaat- of stikstofmaatregelen wil doorvoeren, kunnen BBB en PVV zich daartegen verzetten.’

Als dat de bestuurlijke vernieuwing is die Pieter Omtzigt ambieert, vindt de econoom die curieus. ‘Niet alleen is die met een ongekozen kabinet weinig democratisch. Bovendien nemen de coalitiepartijen dan geen politieke verantwoordelijkheid. Normaal vindt er een uitruil van impopulair beleid plaats, zodat het collectieve belang wordt geborgd. Nu kunnen ze er elk moment afstand van nemen of Brussel de schuld geven. Wie weet houden ze het daardoor lang vol. Maar of er goed beleid uit voortkomt, is een tweede.’