VG Visie Daily #55: Op locaties van zorginstellingen kun je 10.000 woningen extra creëren

In het grote ‘mediageweld’ rond de woningnood wil de aandacht voor zorgvastgoed nog wel eens ondersneeuwen. Toch is het een bekend gegeven dat het verhuizen van senioren naar woningen met wat zorg erbij voor forse verschuivingen zorgen in de woningvoorraad. Partner en mede eigenaar Arnold Eisses van RYSE heeft bijna twintig jaar ervaring met zorgvastgoed.

Eisses schreef in 2007 zijn Master Thesis over vastgoed en huisvesting in de gezondheidzorg en daarmee had hij een vrij uniek onderwerp te pakken in de vastgoedwereld. ‘Iedereen ging natuurlijk op de Zuidas aan het werk en verklaarde mij voor gek. Maar het is gewoon een grote markt, er staat al ongeveer 100 miljoen vierkante meter zorgvastgoed in Nederland. En als je kijkt naar zorgorganisaties in Nederland dan hebben ze bij elkaar iets van 7000 locaties en vaak binnenstedelijk.’ Je kan op die locaties volgens Eisses, tegen de achtergrond van de vergrijzing, natuurlijk prachtige concepten maken. Hierbij combineer je wonen en zorg wat de integratie bevordert én de verhuisketen verlengt en op gang brengt. Hij werkt voornamelijk voor zorgorganisaties, woningcorporaties, beleggers en gemeenten en ziet het als een persoonlijke missie om de woningnood en de vraag naar zorgvastgoed wat meer met elkaar te verweven. ‘Je zou veel meer woningen kunnen realiseren op de locaties van zorginstellingen. Daar liggen echt mogelijkheden om 10.000 woningen extra te creëren.’

Is dat een onderbouwd aantal?

‘Dat is een beetje een schot voor de boeg natuurlijk, maar ik kan het wel wat uitdiepen. In Nederland is tot 2030 behoefte aan de bouw van ongeveer 290.000 zorggeschikte woningen voor ouderen waarvan je er 120.000 gewoon op de bestaande locaties kwijt kan..daar kan je morgen mee beginnen. Het bestemmingsplan is er immers al waardoor je al een grote hobbel hebt genomen. De zorg is dan in de buurt en het risico dat je vereenzaamt is ook klein.’

Hoe ga je daarmee aan de slag?

‘Er is veel ruimte op dat soort locaties. Ik ben bijvoorbeeld voor een opdrachtgever bezig en zij hebben binnenstedelijk 3,5 hectare grond waar 150 mensen wonen. Als je dat vergelijkt met de nieuwbouwontwikkeling in datzelfde dorp dan wonen daar 500 mensen op dezelfde oppervlakte.’

Wonen mensen meestal te groot of moet je het anders indelen?

‘Er is veel ruimte onbenut en dat moet je anders gaan indelen, plus je kan nieuwbouw kwijt en je kan er een of twee etages bovenop bouwen op heel veel plekken. Wat je ook ziet is dat er op locaties van zorgorganisaties veel kantoorplekken zijn waar je woningen van kan maken.’

De ruimte is er en de overheid heeft geld gereserveerd om te gaan bouwen. Waar zit dan vaak nog de vertraging?

‘De gemiddelde ontwikkeling in de zorg duurt honderd maanden en dat heeft echt met de besluitvorming te maken die vrij traag is. Je ziet dat er in dit soort trajecten heel veel partijen meepraten. Het is ook cultuur. Zo’n uitdaging om 290.000 woningen te bouwen, ziet de zorgsector niet echt als hun verantwoordelijkheid want ze zijn met hun eigen plannen bezig zoals het tekort aan personeel.’

Op welke momenten gaat het wél snel en voortvarend?

‘Als de urgentie er is. Onlangs deed ik een groot project voor een gehandicaptenorganisatie die weg moest op een bepaalde locatie. Daar duurde het van idee tot realisatie 32 maanden dus het kan wel..en dat terwijl we 54 woningen hebben bijgebouwd. Wij zetten altijd in op snelheid, bijvoorbeeld door parallel te plannen. Maar er zijn andere manieren om te versnellen en te zorgen voor beter zorgvastgoed. Denk aan het strategisch inpassen van zorgvastgoed in gebiedsontwikkeling, een verhuisbeweging op gang brengen, het transformeren van zorgvastgoed en instellingsterreinen in woonwijken naar woningbouw, het inzetten van technologie zoals parametrisch ontwerpen en bijvoorbeeld zelfontwikkeling.’

Wat is de rol van de gemeente daarbij?

‘Het is misschien verleidelijk om gemeenten altijd de schuld te geven, maar wij proberen in het geval van capaciteitsproblemen altijd te kijken of we bepaalde delen van het werk kunnen overnemen zodat zij een meer toetsende rol krijgen. Je moet niet gaan wachten op elkaar.’

Is het investeren in zorgvastgoed interessant voor beleggers?

‘Er zijn best veel beleggers die investeren in zorgvastgoed. Vorig jaar was het volume lager en dat komt door de kosten van nieuwbouw, renteontwikkelingen en de onduidelijkheid over de bekostiging van zorginstellingen. De reguliere manier om zo’n project te financieren is dat zorginstellingen geld lenen bij geldverstrekkers zoals de Bank Nederlandse Gemeenten en de Rabobank en dat is vaak simpelweg goedkoper dan via beleggers. Verder kunnen beleggers vaak pas aankopen als de omgevingsvergunning geregeld is. Dat betekent dus dat zorginstellingen tot en met de vergunning het hele ontwikkeltraject moeten doen en door die twee factoren komen zorginstellingen en beleggers lastig bij elkaar.’

Zijn zorginstellingen professioneel bezig met vastgoed?

‘Wisselend. Er zijn echt partijen die het prima voor elkaar hebben en waar ook goede vastgoedmensen werken met ervaring, maar regelmatig zie je dat de kennis ontbreekt van soortgelijke complexe trajecten. Lastig ook, als je één keer in de vijftien jaar een vastgoedtraject doet. In het verleden heb ik vanuit RYSE met Lars Drijvers van AM en Daan Tettero van Achmea Real Estate een beweging op gang gebracht met als doel om zorgorganisaties en marktpartijen met elkaar in contact te brengen, partijen te informeren en inspireren en om deuren te openen en organisaties aan elkaar te koppelen om beter zorgvastgoed te ontwikkelen.’

Mis je wel eens de aandacht in de media voor zorgvastgoed?

‘Ik zie het als mijn persoonlijke missie om daar iets aan te doen want Nederland verdient beter zorgvastgoed. Wat je ziet is dat gemeenten wel een woonzorgvisie hebben, maar dat zie je vaak niet terug bij de mensen die daadwerkelijk gaan plannen. Er is een groot verschil tussen de woon-zorgplanning en de programmering omdat het fysieke en sociale domein binnen gemeenten nog onvoldoende met elkaar in contact zijn. Daar zou meer aandacht voor moeten komen.’

Persoonlijke vragen Arnold Eisses

WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Uiteraard mijn gezin en onze kindjes van 7, 5 en 2! Zakelijk ben ik trots dat ik als ondernemer met mijn collega’s in alle vrijheid kan meebouwen aan ons bedrijf en met leuke mensen aan betekenisvolle projecten werk.’
WAT IS JE LIEVELINGSBOEK?
‘De Ontdekking van de hemel, Harry Mulisch, een overweldigend boek en een fantastisch verhaal.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
‘Crossfit, 3 keer per week en in het weekend mountainbiken.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Zonder enige twijfel Rome, de eeuwige stad. Ook als je dat vanuit economische en sociaal/ geografisch perspectief bekijkt en het klimaat en de familiecultuur in Italië vind ik prachtig.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘Ik sta alle dagen van de week op tussen 5.45 en 6:15 uur.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Interessante vraag. Behoorlijk zuinig, ik let goed op wat ik eet en sport regelmatig om zowel fysiek als mentaal fit te blijven.’