VG Visie Daily #57: Ontluikend optimisme over woningbouw vanuit markt en politiek

Het dieptepunt op de nieuwbouwmarkt van woningen lijkt bereikt, schrijft TU Delft in de vrijdag gepubliceerde Monitor Koopwoningmarkt 1^e kwartaal 2024. Intussen zijn woningbouwers gematigd positief over het hoofdlijnenakkoord van beoogde coalitiepartners PVV, VVD, NSC en BBB. Het doel van een klimaatneutraal Nederland in 2050 raakt met het aanstaande kabinetsbeleid wel verder uit zicht.

Nadat de woningproductie op de koop- en huurmarkt drie jaar fors onder druk heeft gestaan, is het aantal verstrekte bouwvergunningen voor vooral koopwoningen en in mindere mate huurwoningen in het vierde kwartaal van 2023 enigszins opgelopen. Dat schrijft het Expertisecentrum Woningwaarde van TU Delft. TU Delft werkt hierin samen met WoningbouwersNL, de Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Locatus, NHG en Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Ook het CBS en NVM dragen bij aan het kwartaalonderzoek.

Dalende trend gekeerd

Het aantal nieuwbouwverkopen is teruggezakt van bijna 9.900 woningen in het tweede kwartaal van 2021 naar 3.300 woningen in het eerste kwartaal van 2023. Vanaf het tweede kwartaal van 2023 is echter weer een stijging waar te nemen naar 5.500 woningen in het vierde kwartaal. Op jaarbasis komt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen (18.000 woningen) in 2023 voor het tweede opeenvolgende jaar op slechts de helft van het aantal verkopen in 2021 van ruim 35.000. Ten opzichte van topjaar 2005 (bijna 45.000 verkopen) is de krimp nog veel groter.

Het aantal nieuwbouwkoopwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, komt over heel 2023 uit op 26.000 woningen. Een dergelijk laag niveau is voor het laatst in 2014 bereikt. Toch lijkt de dalende trend die medio 2021 is ingezet in 2023 te zijn gekeerd. Het aantal bouwvergunningen voor koopwoningen (bijna 7.800 woningen) blijkt in het vierde kwartaal van 2023 fors hoger (+40 procent) uit te komen dan in het voorliggende kwartaal. De stijging van het aantal verleende bouwvergunningen is in de koopsector sterker dan in de huursector.

‘HET AANTAL BOUWVERGUNNINGEN VOOR KOOPWONINGEN LOOPT VANAF HET VIERDE KWARTAAL VAN 2023 WEER OP’

Minder huurwoningvergunningen

Het aantal verleende vergunningen voor huurwoningen (ruim 6.100) in het vierde kwartaal van 2023 betekent een daling van 13 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2022 en zelfs -37 procent in vergelijking met twee jaar gelden. Voornaamste oorzaak zijn de exploitatieproblemen bij geplande en op te starten nieuwbouwprojecten voor beleggers als gevolg van hogere investeringskosten door de sterk stijgende kapitaalmarktrente en de aankondigde huurregulering in het middensegment.

Het totaal aantal vergunning voor nieuwbouwwoningen (koop en huur) komt daarmee op 13.900 woningen in dit meest recente kwartaal. Dit is een daling met bijna 11 procent ten opzichte van het aantal vergunningen in hetzelfde kwartaal van 2022. Over heel 2023 blijken er voor slechts 54.000 woningen een bouwvergunning te zijn verleend. Dat houdt een daling in van bijna 30 procent ten opzichte van 2022.

Kentering

Dat er vanaf medio 2023 een voorzichtige kentering optreedt op de nieuwbouwmarkt, blijkt ook uit de cijfers over het aantal door garantie instituten afgegeven afbouwgaranties voor koopwoningen, zoals die door WoningbouwersNL worden gepubliceerd. Het voortschrijdend gemiddelde loopt daarbij op van 1.500 garanties in juni 2023 naar ruim 2.250 garanties in de eerste maanden van 2024. Een dergelijke garantie wordt aangevraagd op het moment dat het leeuwendeel van de aangeboden woningen is verkocht en de bouwstart dichtbij komt.

Voorzichtig optimisme komt er ook van het politieke front. Marktpartijen zijn gematigd positief over het beoogde woningbeleid van het aankomende kabinet. De coalitiepartijen mikken net als de huidige minister op 100.000 nieuwe woningen per jaar. Ter ondersteuning trekken ze de komende vier jaar 5 miljard euro uit voor woningbouw. Neprom prijst de ambitie maar noemt het bedrag te laag. Eerder had TU Delft-hoogleraar Peter Boelhouwer berekend dat jaarlijks 3 tot 5 miljard euro nodig is voor investeringen in benodigde infrastructuur en het bouwrijp maken van grote woningbouwlocaties. Neprom hoopt vooral dat er een woonminister komt die affiniteit heeft met de sector.

‘DE 5 MILJARD EURO DIE HET AANSTAANDE KABINET VOOR WONINGBOUW WIL UITTREKKEN IS VERRE VAN AFDOENDE’

Meer juridische onzekerheid

WoningbouwersNL stelt dat de partijen het beleid van De Jonge in grote lijnen doortrekken en daarmee voor stabiliteit zorgen. Wel vrezen de woningbouwers voor meer juridische onzekerheid rondom stikstofregels en woningbouw. ‘De nieuwe coalitie heft het stikstoffonds op en wil stikstofnormen schrappen zodat de agrarische sector op de oude, zeer vervuilende voet verder kan. Ook wordt de kritische depositiewaarde geschrapt uit de wet. Daarnaast wil de nieuwe coalitie veel kleine natuurgebieden simpelweg opheffen. Deze plannen staan lijnrecht tegenover Europese wetten en afspraken. Wel blijft de nieuwe coalitie de internationale klimaatafspraken respecteren, maar het is zeer onduidelijk hoe deze gehaald gaan worden.’

Parijs-akkoord in gevaar

De coalitiepartijen zeggen bovendien toe niet met extra landelijke duurzaamheidsregels voor bouwen te komen. Voor de gebouwde omgeving ontbreken bovendien plannen om in 2050 tot een CO2-neutrale omgeving te komen zoals in de EU is afgesproken. Andere belangrijke punten om de woningbouw te stimuleren, zijn een grotere rol voor woningcorporaties in het lage middenhuursegment. Met corporaties zullen bindende prestatieafspraken worden gesloten. Ook komt er een woontop, waarbij rijksoverheid, pensioenfondsen, woningcorporaties, sociale partners, gemeenten en provincies afdwingbare afspraken maken om woningbouw structureel te verhogen.

‘ER KOMT EEN WOONTOP OM AFDWINGBARE AFSPRAKEN TE MAKEN OVER EEN STRUCTUREEL HOGERE WONINGPRODUCTIE’

Nieuwe grondbelasting

De nieuwe minister zal zo snel mogelijk van nieuwe gebieden voor grootschalige woningbouw aanwijzen, bij voorkeur rond bestaande infrastructuur en onder meer gebaseerd op het NOVEX-programma. Meer beschikbare en betaalbare bouwgrond en meer autonomie voor medeoverheden is ook nodig; woningen boven windmolens, aldus de partijen. Nieuw is het voorstel voor een belasting op ongebouwde grond met een woonfunctie. De opbrengsten hiervan komen volledig ten gunste komen voor bereikbaarheid van de wijk en het bouwen van betaalbare huur- en koopwoningen.

Daarnaast wil het aanstaande rechtse kabinet de wet Regie volkshuisvesting inzetten om procedures te versnellen. Voorts krijgen woningzoekenden een grotere rol in de besluitvorming via het opzetten van klankbordgroepen voor woningzoekenden. Verder willen ze de herbestemming van bestaande gebouwen verruimen en permanente bewoning van recreatiewoningen gedogen. Tot slot staan de partijen het stimuleren van coöperatief wonen voor door het wegnemen van juridische en financiële belemmeringen.