VG Visie Daily #58: De agrarische sector heeft vijftig procent van ons grondgebied in handen en dus zie ik weinig ruimte voor bouwen, bouwen, bouwen

Tom Berkhout, hoogleraar Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit, kijkt met verbazing naar de ingewikkelde dans tussen de politiek en de vastgoedwereld. Terwijl de politiek alleen bezig is met het tevreden houden van de proteststemmers verdedigt de branche alleen haar eigenbelang. En de oplossing is te doen hoor: een duidelijke visie op wonen en werken, een sector die zichzelf committeert aan die visie en wat harde keuzes.

Ze zijn eruit in Den Haag..

‘Het is natuurlijk nog maar een hoofdlijnenakkoord dus het is afwachten wat het betekent voor vastgoed.’

Heeft het regeringsbeleid wel veel invloed op de sector?

‘Je ziet dat er steeds meer belasting wordt geheven op vermogen en minder op arbeid en dan komt er vanzelf meer belangstelling op gang voor investeren in vastgoed. Er zit daar natuurlijk veel geld en dus is het vizier van de politiek de laatste jaren op vastgoedbezitters en -beleggers gericht. Dat zie je bijvoorbeeld aan de overdrachtsbelasting van 10,4 procent, bijna een verdubbeling van een aantal jaar geleden en aan de catastrofale ‘Wet Betaalbare Huur’ van Hugo de Jonge waar iedereen in de branche tegen is. Er wordt door de politiek slecht geluisterd want de branche weet dat eigenaren hun panden gaan verkopen door die regeling. Ook in de media staat de vastgoedwereld er niet goed op; in het Acht uur Journaal wordt een MKB’r met twee of drie panden voor zijn pensioen weggezet als ‘pandjesbaas’. Zo lang dat soort beelden in de maatschappij leven, wordt het moeilijk.’

Dat imago geeft de politiek weer extra aanleiding om te focussen op de bewoners en niet op de verhuurders.

‘En dan lees ik geluiden in de branche over die middenhuurwet in de categorie: eindelijk duidelijkheid. Maar waarom zou je hier blij van worden? Als ik dan in het hoofdlijnenakkoord lees dat de agrarische sector wordt ontzien dan verbaast mij dat. De agrarische sector heeft vijftig procent van ons grondgebied in handen en dus zie ik de komende jaren weinig ruimte voor bouwen, bouwen, bouwen. Er hangt een hoog Yvon Jaspers-knuffelgehalte rond de landbouw.’

Waar blijkt dat uit?

‘De bijdrage van de landbouw aan het BBP is zeer gering en toch komt daar een beschermende ring omheen.’

Waarom is die Wet Betaalbare Huur in uw ogen een slechte wet?

‘Simpel: door die wet kan je als eigenaar zomaar van 1500 naar 1100 euro per maand aan huurinkomsten gaan. Die panden zullen van de markt verdwijnen of worden heel duur dus het paard wordt achter de wagen gespannen.’

Als we het iets breder trekken dan ligt de focus in de politiek op stemmen trekken bij de kiezers en niet op de lange termijn waar je meer hebt aan een gezonde markt?

‘Dat klopt, terwijl we in Nederland – naast het woningtekort oplossen – een grote opgave hebben om de opwarming van de aarde tegen te gaan. We hebben dus hele andere prioriteiten.’

Wat is het grote plaatje?

‘Als je met mensen uit de vastgoedsector en wetenschappers praat dan hoor je allemaal dezelfde verhalen over de toekomst: je moet huizen bouwen en daar is voldoende ruimte voor in Nederland, maar die ruimte wordt voor een groot deel ingekomen door de landbouw. Als je op grote schaal energiezuinige woningen wil bouwen dan heb je echt een ‘Deltaplan Wonen’ nodig. Dat is een besmet woord, maar dat zal er toch moeten komen waarbij politici zich achter dat plan scharen. In zo’n plan moet je keuzes maken en dat betekent ook dat je mensen gaat teleurstellen en daar houden we niet van.’

Welke keuzes zou je moeten maken?

‘Voor de beleggingsmarkt moet het overdrachtstarief omlaag en tarieven in box 3 moeten omlaag voor beleggers. Qua ruimtelijke ordening moet je nadenken waar je gaat bouwen en de voorzieningen daar omheen zijn een overheidstaak.’

Er moet dus een brede visie komen op wonen, werken en leven in Nederland?

‘Waarom lukt het de vastgoedwereld niet om met één stem te spreken in Den Haag? Een soort Nationale Vastgoedraad dus. In het verleden zijn er wel mooie plannen gepresenteerd, maar die hadden iets vrijblijvends: als het lukt ben ik erbij en zo niet dan kost het mij niks. Daar schieten we niks mee op.’

Wel staat er in het hoofdlijnenakkoord iets over een Nationaal Vastgoedcongres..

‘Die congressen hebben we aan de lopende band, maar opgeschreven is nog niet opgelost. Er moet een visie komen en daaraan gekoppeld krachtige besluiten met verplichtingen. Ik ben helemaal niet negatief, maar wel actief lid van het Team Realiteit om met macro-econoom Kees de Kort te spreken. De vastgoedsector wil best bewegen, maar ze moeten politici meekrijgen.’

De visie lijkt wel redelijk gedeeld in de sector, maar er gebeurt te weinig mee?

‘Natuurlijk, Peter Beelhouwer schreef een essay met hele goede punten, maar je hebt niet het idee dat het een rol heeft gespeeld. De sector zelf is daarin ook best wat te verwijten hoor. Vastgoedmensen vroegen de hele tijd om beleid en toen Hugo de Jonge beleid maakte, was het ook niet goed. Straks komt er zo’n congres en dan zet iedereen weer een handtekening..alleen om erbij te zijn als het toevallig geld oplevert, maar ik heb liever een contract vanuit de sector met het commitment van de politiek voor meerdere jaren. Makkelijke oplossingen zijn er ook niet. Dat maar blijven praten over ‘bouwen, bouwen, bouwen’ werkt ook niet maar maak realistische plannen met pijnlijke keuzes.’

Zoals plannen met minder landbouwgrond waarmee je de uitstoot van stikstof reduceert en meer ruimte krijgt om te wonen?

‘En klimaatbestendig dus niet 500.000 woningen in het westen van het land onder de zeespiegel, maar denk aan het Oosten van het land waar nog ruimte is. Die gedachte past ook bij een visie op 2040 wat overmorgen is en 2050 is over drie dagen.’

Hoe ziet u dat wonen en werken dan in 2040 en 2050? Wonen we dan verspreid over heel Nederland?

‘We krijgen er natuurlijk veel mensen bij in die periode en dus moet je nadenken over wat je waar bouwt. Daar horen de voorzieningen ook bij, kijk maar naar een stad als Tokyo waar je je via de metro gemakkelijk kan bewegen. In Singapore worden voor miljarden metrolijnen aangelegd en wij doen ingewikkeld over het stukje van de Zuidas naar Schiphol. Wij plakken pleisters en denken niet op schaal. Er zijn geen oplossingen, maar wel denkrichtingen.’

Moet ik dan bijvoorbeeld denken aan een stad als Zwolle of Enschede die tweemaal zo groot wordt?

‘Dat zijn mooie, grote plaatsen. Maar kijk eens naar het gebied tussen Zwolle en Enschede waar veel landbouw is met veel koeien. Dan kun je je afvragen wat er voor gaat: de veestapel of de mensen? Enschede en Zwolle zijn behoorlijke steden waar best wat wijken bij kunnen in de buurt van het spoor. Dat is een kwestie van plannen.’

Je kan beter zo’n stad uitbouwen dan iets nieuws neerplempen?

‘In het hoofdlijnenakkoord gaat het over een straatje ‘hier en daar in de stad’, maar dat is in de praktijk heel lastig. Nee, wil je grootschalig duurzaam bouwen dan moet je echt aan die steden buiten de Randstad denken. Klinkt goed toch? Daar kun je zo A Plus energiezuinig bouwen als je wil…dat kunnen Nederlandse bouwers allemaal perfect organiseren.’

Persoonlijke vragen Tom Berkhout

BESTE ADVIES
‘Van Pé Kohnstamm heb ik twee heel goede adviezen gekregen, waar ik al 25 jaar plezier van heb. De eerste: plan één dag per week rücksichtslos vrij in je agenda om alles van de afgelopen week te verwerken en om voor de komende week vooruit te werken.’
MEESTE TROTS
‘Trots’ vind ik een moeilijk woord om te hanteren.’
LIEVELINGSBOEK
‘Ik ben een fan van oude SF. Asimov en Vance. Als ik met het mes op de keel moet kiezen: de Foundation trilogie van Isaac Asimov.’
FAVORIETE STAD IN DE WERELD
‘Het kneuterige Amsterdam, zelfs nog vóór Rome, New York en Washington.’
OPSTAAN
‘06.30 uur.’
BESTE  RESTAURANT
‘Op dit moment Adam op de Overtoom.’
GROTE DROOM/AMBITIE
‘Als ik deze vraag op mijzelf moet betrekken: gezond en fit blijven. En dit hoop ik ook voor anderen, naast vrijheid en geluk.’