VG Visie Daily #62: ‘Ik wil de beurswaarde van Wereldhave verdubbelen’

Na jaren van afwaarderingen en hard ingrijpen heeft beursgenoteerd winkelvastgoedfonds Wereldhave de weg naar boven gevonden, constateert CEO Matthijs Storm. In zijn tweede bestuursperiode wil hij de Wereldhave-portefeuille uitbreiden en de aandelenkoers opkrikken. ‘Ik zie geen reden meer waarom wij nog op een discount handelen.’

Jarenlang was Matthijs Storm aandelenanalist totdat hij in 2019 tot ceo van Wereldhave werd gekozen. ‘Ik zag dat Wereldhave altijd in de verkeerde landen op het verkeerde moment investeerde. De portefeuille bestond primair uit oversized convenience winkelcentra met teveel conjunctuurgevoelige mode- en schoenenwinkels. Wereldhave was daardoor niet bestand tegen economische crises en de opkomst van online winkelen. Als analist stond ik altijd aan de zijlijn en wilde graag zelf in het veld staan. Onder andere grootaandeelhouder Aat van Herk stemde voor mijn benoeming. Hij had zijn bekomst van jaren pappen en nathouden en zag in mij een CEO die schoon schip kon maken.’

Storm deed meteen waarvoor hij gekozen was. ‘We besloten de Franse portefeuille – zes winkelcentra die Wereldhave in 2014 voor 850 miljoen euro kocht van Unibail-Rodamco – in de etalage te zetten. Ook al verkochten we in 2021 vier Franse winkelcentra tegen een discount van 40 procent, ben ik blij dat we er vanaf zijn. In een van die centra is de leegstand inmiddels opgelopen tot 30 procent. Ook hebben we een strategie gelanceerd waarbij we de Nederlandse en Belgische winkelcentra ombouwen tot mixed-use full-service-centers. Tot een kwart van de winkelruimte in onze omgebouwde centra is nu bezet door defensievere huurders als healthcare-bedrijven, sportscholen, bioscopen en food & beverage-zaken. Dat is niet zomaar, want we zien een sterke commerciële synergie tussen retail, voorzieningen en F&B. We zien bezoekers eerst naar een Basic-Fit gaat, ergens een drankje doen en dan naar de supermarkt of een modezaak.’

Positieve taxaties

Vanaf medio 2023 begon de koerswijziging zijn vruchten af te werpen, betoogt Storm. ‘Sinds de piek heeft Wereldhave 40 procent afgeboekt op zijn vastgoed en zagen de huurprijzen een daling van 30 procent. Maar vorig jaar konden we onze eerste positieve vastgoedherwaardering in meer dan tien jaar melden. De vastgoed- en huurwaardes blijven stijgen. Zo is ons in het Belgische Genk eind vorig jaar getransformeerde winkelcentrum in het eerste kwartaal met 18 procent opgewaardeerd. Ook het omgebouwde winkelcentrum Presikhaaf in Arnhem – dat eerst 20 procent leegstand had – is een goed voorbeeld van een vrijwel volledig verhuurd full-service-center dat op alle belangrijke aspecten beter presteert. In het jaar na oplevering, in 2022, leverde Presikhaaf een totaal vastgoedrendement van op 11,2 procent.’

‘ER IS STERKE COMMERCIËLE SYNERGIE TUSSEN ONZE RETAIL, MIXED-USE HUURDERS EN VOORZIENINGEN’

Betere fundamentals

De positieve lijn zet zich in het eerste kwartaal van dit jaar door. ‘De passantenstromen in onze full-service-centers lagen 10 procent hoger dan een jaar eerder. Belangrijker is dat onze retailers een 5 procent hogere omzet draaiden in het eerste kwartaal. Onze brutohuurinkomsten stegen 9 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Ondanks de hoge indexatie in 2023 blijven we dus in staat de huren te verhogen. Los van onze strategie zijn de fundamentals van de retailmarkt verbeterd. De afgelopen zeven jaar is er niets bijgebouwd, terwijl we een grotere bevolking met een hoger besteedbaar inkomen hebben. Online retail zit nu bovendien in de hoek waar klappen vallen.’

Fiscale beleggingsinstelling

Een ingecalculeerde tegenvaller is de afschaffing in Nederland van de belastingvrije fbi-status per 2025. Hierdoor moeten vastgoedfondsen ruim 25 procent vennootschapsbelasting moeten betalen. Voor Vastned is dat mede reden naar België te verhuizen. Bij Wereldhave, dat net als Vastned een Belgische dochter heeft, zit dat er volgens Storm voorlopig niet in. ‘Het verlies van onze fiscale ‘fbi-status’ zal ons jaarlijks 4 tot 6 miljoen euro kosten. Fiscaal levert verhuizing weinig op, omdat we ook dan belasting moeten blijven betalen over onze Nederlandse operatie. Misschien gaat het ooit wel gebeuren. Een fusie met Wereldhave Belgium, genoteerd aan de Brusselse beurs, is goed voor het bedrijf. Dan kunnen we toe met een notering, wat 1 tot 1,5 miljoen euro scheelt. Bovendien is een bedrijf eenvoudiger te managen. Als grootaandeelhouder hebben we vorig jaar wel het Belgische managementteam gereorganiseerd. Dat doen we nu zelf en levert zo’n 1,3 miljoen euro besparing op.’

‘WERELDHAVE GAAT NIET NAAR BELGIË VERHUIZEN ZOALS VASTNED ONLANGS AANKONDIGDE’

Jv-partners Nederland

Een gevolg hiervan is wel dat Wereldhave zijn Nederlandse blootstelling wil verkleinen, verklaart Storm. ‘Dan betalen we minder belasting. Dit jaar willen we kapitaal uit Nederland roteren naar het buitenland. We gaan een of enkele full-service-centers onderbrengen in een joint-venture. Daarmee kunnen we 120 tot 150 miljoen euro kapitaal uit Nederland halen. Bovendien kunnen we onze aandeelhouders een real value-stijging laten zien van onze centers. Gesprekken met potentiële jv-partners lopen al. Omdat we partners worden, duren de gesprekken langer dan bij een pure verkoop. We gaan ervoor om dit jaar nog nieuws hierover te kunnen melden.’

Uitbreiden

Met de opbrengst wil de CEO uitbreiden buiten Nederland. ‘Wereldhave moet groter worden. Nu heeft Wereldhave een te kleine schaal met hoge vaste kosten, door hoge ESG-eisen en de digitale transformatie. Ook kunnen we onze kapitaalkosten niet met een obligatie-emissie omlaag brengen. Een emissie begint bij 300 miljoen euro; teveel voor een fonds als Wereldhave met een schuldboek van 900 miljoen euro. Met de jv-opbrengsten en die van de Franse centra verlagen we eerst onze schuldgraad van nu 41,5 procent tot onder de 40 procent. Daarna willen we nieuwe oversized convenience centra kopen waar iets mee is, zodat we er toekomstbestendige full-service-centers van kunnen maken. We kijken daarvoor eerst naar België. En als zich een kans aandient, wellicht ook in andere eurolanden als Italië, Spanje of in Scandinavië.’

‘ONZE BASISSTRATEGIE IS OM AUTONOOM TE GROEIEN MAAR EEN FUSIE OF OVERNAME SLUIT IK NIET UIT’

Aandeleninkoop

Alle vorige en aankomende ingrepen zullen leiden tot een hogere aandelenkoers, voorziet Storm. ‘Onze huidige beurswaarde van 600 miljoen euro is te laag. Met een vastgoedportefeuille van 2,2 miljard euro en een schuld van 900 miljoen euro komt dat neer op een onderwaardering van 35 procent. Die discount kon ik tijdens corona nog begrijpen, maar nu zie ik – los van de twee Franse centra – geen reden meer waarom wij op een discount handelen. Toen ik begon had Wereldhave een junkrating en een schuldgraad van 48 procent. Nu gaan onze huren en waarderingen omhoog, is onze balans supergoed en gaf Fitch ons onlangs een upgrade naar tripleB-stable. Ik wil onze beurswaarde verdubbelen door opwaardering en uitbreiding. Onze basisstrategie is om geleidelijk en autonoom te groeien, maar een fusie of overname sluit ik niet uit. Met een marketcap van 1,2 miljard euro zullen we bovendien weer in wereldwijde etf-fondsen zitten.’

Storm geeft zelf het goede voorbeeld. ‘In de publieke registers is te zien dat ook mijn belang in Wereldhave weer is uitgebreid dit jaar. Ook een deel van onze verkoopopbrengst kan mogelijk naar eigen aandeleninkoop gaan. Ik ben nu bezig met mijn tweede termijn. Als ik die over 2,5 jaar afsluit, verwacht ik dat ook onze aandeelhouders van de positieve resultaten hebben geprofiteerd.’