VG Visie Daily #64: Veel problemen in het vastgoed hebben te maken met gebrek aan handjes

Bas Gregoor (45) maakte samen met Rik Klinkhamer furore met Cityside Apartments. Het geheim? Vastgoedpanden in stadscentra ombouwen tot appartementen. Vier jaar geleden verkocht het ondernemersduo dit bedrijf om daarna Grehamer & Company te starten. We spreken Gregoor over een vastlopende sector waar ook wel weer kansen komen.

Is ondernemen in de vastgoedwereld veranderd in jouw ogen?

‘Wij zijn natuurlijk bekend geworden met het transformeren van bestaand vastgoed in kleine woningen. Dankzij de Crisis- en Herstelwet konden we die transformatie snel realiseren en dat proces hebben we geoptimaliseerd door alles in eigen beheer te doen met een standaard zodat we snel veel volume konden draaien. Na een tijdje nam de concurrentie toe waardoor ons speelveld kleiner werd en toen hebben we ons bedrijf vier jaar geleden verkocht in twee tranches. Onder de naam ‘Grehamer & Company’ zijn we toen doorgegaan.’

Waarbij de focus wat minder op wonen ligt?

‘Wij vonden wonen altijd een mooi primair product, maar door allerlei regels – de verplichte verhouding tussen ‘sociaal’, ‘midden’ en ‘duur’ én de fiscale regels – zie je dat de woningmarkt op slot zit. Je kán nog wel herbestemmen, maar het laaghangende fruit is op dus dat proces wordt moelijker. Bovendien worstelen de gemeenten met ondercapaciteit en worden beleggers maximaal gestraft voor het in bezit hebben en verhuren van onroerend goed. Kortom, er is nog voldoende vraag en we geloven in de woningmarkt, maar we zijn wel wat voorzichter geworden en oriënteren ons breed door te investeren in kantoren en bedrijfsterreinen waar je nog wél kan scoren.’

Kan je een voorbeeld noemen van hoe die woningmarkt op slot zit?

‘Neem bijvoorbeeld onze vestigingsplaats Apeldoorn waar veel oude mensen in grote huizen wonen met kleine gezinnen. Zij kunnen niet door, maar er zijn voor die kapitaalkrachtige doelgroep geen appartementen. En ondertussen mopperen wij op Hugo de Jonge en praten we veel, maar doen weinig.’

Het blijft bijzonder: veel vraag en de aanbodzijde wil ook wel, maar ergens daartussen zit er zand in de motor?

‘Wij konden twee jaar terug allemaal tegen anderhalf procent geld lenen om een huis te kopen en nu is de rente hoog, maar stijgen de prijzen nog steeds. Dan weet je dat er veel te weinig aanbod is, maar je loopt gewoon vast in de regels en procedures en dat is jammer.’

Jouw vakgenoten maken die analyse allemaal, maar wat is een goede oplossing?

‘In het regeerakkoord staan daar wel wat goede dingen over, maar nu is het nu nog een beetje zoeken. Die Crisis- en Herstelwet, waarbij er binnen acht weken een nieuwe bestemming zat op een pand, was voor ons destijds goud waard omdat je veel sneller kon herbestemmen.’

Zou er nu met wat simpele aanpassingen wel snelheid in komen?

‘Een voorname kink in de kabel is dat je nu, om veel sociale woningen te kunnen financieren, veel dure woningen moet realiseren. Maar ja, die markt is lastig. Je zou op de een of andere manier moeten kunnen regelen dat het realiseren van de woningen aan de onderkant van de markt ook weer interessant wordt als businessmodel.’

Dan zou je aan extra huursubsidie moeten denken waardoor je kan blijven bouwen?

‘Er zijn meer oplossingen denkbaar, maar het gaat erom dat bedrijven wel geld moeten verdienen aan vastgoed. Dat klinkt misschien een beetje raar, maar gezonde bedrijven zijn een voorname motor van de hele economie.’

Jullie hebben als ontwikkelaars natuurlijk niet zo’n goed imago. Kan je daar zelf iets aan doen?

‘Het is ook wel beeldvorming want we verdienen ook wel een beetje credits toch? We hebben veel duurzame projecten gerealiseerd en denken mee over de woningcrisis.’

Even over dat ondernemerschap: verdienen jullie nu geld via de kantoorprojecten en wachten jullie ondertussen op openingen in de woonmarkt? Moet ik het zo zien?

‘Het is natuurlijk een kwestie van timen dus je maakt nu een inschatting van hoe de markt zich in de toekomst gaat ontwikkelen. Ik geloof ook wel in de kantoren op de goede locaties ondanks het negatieve sentiment waarbij er twijfels zijn over de vraag of mensen nog naar kantoor komen. Ik denk dat daar wel iets van rust gaat ontstaan, dat er minder kantoormeters nodig zijn per bedrijf, maar wel op de goede plekken. Maar ja, uiteindelijk moet er ook meer gewerkt worden natuurlijk.’

Is dat een probleem: werken we niet hard genoeg in Nederland?

‘Natuurlijk, veel problemen in het vastgoed hebben ook te maken met te weinig handjes. Gemeenten hebben mensen tekort waardoor procedures lang duren, maar ook bijvoorbeeld de installatiebranche waar veel handen tekort zijn, ook omdat er veel werk is qua duurzaamheid. Daardoor stijgen de prijzen ook enorm en dat zie ik niet zo snel veranderen.’

Er is veel concurrentie natuurlijk, maar hoe maken jullie het verschil?

‘Normaal gesproken door actie terwijl we nu vooral veel aan het praten zijn. We proberen de processen simpel te maken, maar het wordt steeds moeilijker en veel heeft met de factor ‘arbeid’ te maken. Ik ben 45 en toen ik begon hadden we nog een veertigurige werkweek, maar bij jonge mensen gaat dat wat anders en daar moet je flexibel in zijn als werkgever anders krijg je niemand binnen. Dat geldt ook voor projecten; wij moeten flexibel omgaan met gemeenten. Als je bijvoorbeeld merkt dat de gemeente weinig mensen hebt dan nemen wij iets van dat werk over.’

Een grote uitdaging is dus productiviteit?

‘Als we die verbeteren dan hebben we een groot gedeelte van het probleem opgelost. Door digitaliseren gaat er veel beter, maar we blijven handjes nodig hebben in de maakindustrie. Kortom, het is niet altijd makkelijk, maar zo houden we elkaar ook in leven. Mijn stelregel is ook: als het te makkelijk wordt dan doet iedereen het en dan wordt het leven een tikkeltje te saai. Het geeft wel een kick, maar het is veel praten.’

Zie je je nog wel twintig jaar in de vastgoedwereld rondlopen?

‘Vastgoed blijft wel de basis en we ontwikkelen voor de lange termijn en dit is ook maar een fase. Voorlopig hebben we nog wel lol.’

Persoonlijke vragen Bas Gregoor

Wat is het beste advies dat je ooit hebt gekregen?
‘Er is altijd een reden om iets niet te doen, maar je moet er gewoon voor gaan.’
Waar ben je het meeste trots op?
‘Mijn gezin.’
Wat is je lievelingsboek?
‘Van Stieg Larsson, de Millenium Triologie. Ben gek op scandinavische crimi’s.’
Welke sport beoefen je? En hoeveel uur per week?
‘Veel tennis, skiën fietsen, fitness zo’n 6u per week.’
Wat is je favoriete stad in de wereld?
‘Zürich.’
Hoe laat sta je op?
‘Tussen 6 en 6.30 uur.’
Hoe zuinig ben je op je lichaam?
‘Normaal zuinig door gezond te leven met ritme en goede balans. Dit wordt overigens in de wintersportperiode geheel teniet gedaan…..’