De houten, disruptieve ambitie van VORM

Het is de ambitie van Hans Meurs en Wouter Disseldorp van VORM: honderdduizenden betaalbare, houten woningen volgens een ingrijpend, nieuw ontwikkelproces. Ze zijn vastbesloten om er een succes van te maken. ‘Het moet. Nederland komt anders niet voldoende vooruit.’

Innovatie is VORM wel toevertrouwd. Van kampioen duur naar Kampioen betaalbaar, omdat de maatschappij daar een kleine tien jaar geleden om vroeg, zo voorspelde Hans Meurs. Nieuwe concepten in de hoek van bewonersparticipatie en natuurinclusie volgden.

Nu is het tijd voor de volgende stap. Het gaat om een aanzienlijke verandering, die de potentie heeft om een Elon Musk-achtige revolutie in de markt van woningbouw te creëren. ‘Al klinkt dat misschien wel iets te hoogdravend en dat is ook niet de bedoeling’, reflecteert de CEO.

Maar de associatie is begrijpelijk: ‘Iedereen is op zoek naar een slimme duurzame oplossing, die de kostprijs van woningen op termijn drastisch gaat verlagen. Wij denken de route ernaartoe gevonden te hebben’, stelt Hans Meurs. ‘Maar de onderlinge schakels aan elkaar rijgen, is op dit moment nog een ander verhaal. Daar zijn we mee bezig.’

Van 100 naar 15 partijen

Wouter Disseldorp, conceptontwikkelaar Houtbouw, vat enthousiast samen wat het idee van V ORM is: ‘Iedere professional weet dat een ontwikkelproces stijf staat van vertragingen en faalkosten. Elke dag opnieuw. Dat ligt aan ongelooflijk veel factoren die onderweg optreden. Wij zijn ervan overtuigd dat we met nieuwe digitale technieken en procesinnovatie het hele ontwikkelproces van de vastgoedsector kunnen versnellen.’

Hans Meurs vult aan: ‘In het proces dat we nu kennen zijn circa honderd ketenpartners betrokken, en hebben we onnoemelijk veel fases. We starten met het schetsontwerp, waarna pas na zo’n anderhalf tot zes jaar later met de bouw van het project wordt begonnen. Dat gaan we dus in onze nieuwe opzet niet meer doen. Het moet simpeler, of beter gezegd veel sneller. Met veel minder partijen en eerder in het proces meer ‘zekere’ keuzes maken. En dus gaan we in ons plan onderdelen van het proces als een harmonica in elkaar laten lopen. We hebben kort samengevat nog maar twee fasen in plaats van acht: de schetsfase, waar alle keuzes worden gemaakt, en de productiefase.’

Hij pauzeert even en neemt dan opnieuw een aanloop om het plan te verduidelijken: ‘In de schetsontwerp-fase hebben we een uitvoeringsontwerp met materiaalkeuzes, houtleverancier, fabriek, kozijnleverancier, et cetera. Alles in één fase inzichtelijk. Daarmee zijn direct het gestandaardiseerde proces, het ontwerp en de kosten duidelijk. Dat kan omdat alle kosten van de materialen (vooral hout en andere biobased materialen) op basis van digitaal gekoppelde eenheidsprijzen bepaald zijn. Elk onderdeel kent een prijs als arbeid en materiaal. Dus na het ontwerp is er meteen duidelijkheid over de kosten. En digitaal bepaald. Alle belangrijke beslissingen worden in deze fase gemaakt. Daar zetten we de handtekening onder. Dan gaan we aan de slag. Niet met honderd partijen, maar nog maar tien tot vijftien vaste ketenpartners. Alleen zo kunnen we radicaal versnellen. Vanuit één visie, vanuit samenwerking, vanuit vertrouwen. Dat is duurzaam, snel, betaalbaar. Maar heeft ook nog een ander belangrijk voordeel: de arbeidsproductiviteit is tot 300 procent hoger. Dat is belangrijk omdat de schaarste aan vakmensen in de ontwikkeling, voorbereiding en uitvoering steeds verder toeneemt.’

Het plan, beknopt in een paar zinnen uitgelegd, klinkt groots. En groots, dat is het ook, beamen ze aan tafel bij VORM. De beoogde route grijpt in op het huidige ontwikkel-denken, het bouwproces en vooral de materiaalkeuzes. Het gaat niet langer over loketjes en actoren, die het stokje aan elkaar overgeven en redetwisten over verantwoordelijkheid, maar het gaat over een nieuwe vorm van gezamenlijkheid in de vastgoedsector.

CEO Hans Meurs: ‘Je ziet dat Nederland worstelt met de bouwopgave, de beschikbaarheid van vakmensen, van gemeente tot uitvoering, en tevens met de realisatie van de duurzaamheidsambities. Het schiet niet op. Dan kun je blijven rommelen in de marge, maar ik denk dat er niemand in Nederland is die op dit moment gelooft dat de bouwsector daarmee de gewenste aantallen binnen de juiste CO2-bandbreedte gaat realiseren. Dus moet je het over een andere boeg gooien, vinden wij. We voelen ons verantwoordelijk voor de woonproblematiek in ons land en willen als VORM koploper zijn in de duurzaamheids-en betaalbaarheidsambitie die daar bij horen. Als we onze nieuwe aanpak en houtconcept kunnen realiseren, dan komen werelden samen: snelheid en betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en digitalisering. Ik geloof dat we daarna binnen afzienbare tijd snel woningen kunnen ontwikkelen, voor een betaalbare prijs. Niet een paar duizend, maar de aankomende jaren een veelvoud ervan. Waarvan wij een mooi deel kunnen doen.’

‘WONINGBOUW ZAL OVER NIET AL TE LANGE TIJD WORDEN GEDOMINEERD DOOR HOUTBOUW’

‘PROJECT GROEI! IN AMSTERDAM, HET SCHOOLVOORBEELD DAT MODULAIRE HOUTBOUW VERRASSEND KAN ZIJN’

Lego met hout

Een standaardproces klinkt zowel slim, snel, maar misschien ook wel eentonig. De vraag is of we in het nieuwe model straks allemaal dezelfde houten gebouwen gaan zien. Wouter Disseldorp zit op het puntje van zijn stoel om antwoord te geven: ‘Juist niet! We bieden met onze aanpak een oneindige variatie aan plattegronden. Zie het als ‘legoën’ met houten blokken. Met de standaard modules die je hebt, kun je oneindig variëren. Standaardisatie zit ‘m in ons gedigitaliseerd systeem waar ieder aandeel van onze partners zorgvuldig op elkaar is afgestemd. Niet telkens naar de tekentafel, daar zit de kern. Dat leidt tot veel minder ruis en veel minder fouten in bijvoorbeeld: het ontwerp, materialen, brandveiligheid, lichtval, akoestiek, et cetera.’

Na het schetsontwerp wordt in de toekomst direct doorgegaan naar het indienen van de omgevingsvergunning en de opvolgende realisatie. ‘Omdat straks alle spelregels in het systeem bekend zijn, kunnen we sneller, slimmer, betaalbaarder en duurzamer ontwikkelen en bouwen. Maar nog steeds unieke gebouwen realiseren. We verwachten in de nabije toekomst dat als het digitale systeem eenmaal is gevalideerd, de wachtrij bij de omgevingsdiensten hierdoor ook afneemt. Vergelijkbaar met de auto-industrie. Je gaat ook niet elke nieuw te bouwen model per individuele auto toetsen. Dat was trouwens wel een voordeel geweest dan hadden we nu 80 procent minder auto’s gehad, dat dan wel.’

Gaat VORM dan straks alleen nog maar houten woningen bouwen? ‘Nee dat niet’, antwoordt Hans Meurs. ‘Ik geloof dat er in de toekomst ook ruimte blijft voor beton, zeker als je praat over gebouwen van 70 meter en hoger en het gebruik van gerecycled beton. Dat kan nu al voor 60 procent circulair. Maar als je het mij vraagt dan zal woningbouw over niet al te lange tijd worden gedomineerd door houtbouw. 50 procent van het totale aantal nieuwbouwwoningen is mogelijk. Maar niet op een manier zoals nu naar houtbouw wordt gekeken. Want als je daar kritisch naar kijkt, heb ik mijn twijfels of dat in de kern écht duurzaam is. Er wordt weliswaar geen beton, maar uiteindelijk veel te veel materiaal gebruikt door alle extra eisen bij houtbouw en de wijze waarop we die eisen (vooral brand en geluid) oplossen. Het is een poging om te pionieren, maar nog niet efficiënt en dus ook niet betaalbaar. Wat ik zie is prachtig, maar is in ieder geval niet schaalbaar. En daar zit Nederland wel op te wachten.’

Het concept dat VORM voor ogen heeft, leunt niet op een eenmalig houten affiche. Hout is een onderdeel van de beoogde verandering van woningbouw in de gehele keten. Basisprincipes worden over boord geduwd. Onder meer de bijna automatische keuze voor beton. ‘Dat gaan we in deze opzet niet meer doen. Traditioneel beton, ik heb het pertinent niet over circulair beton, is namelijk een van de kernproblemen. Met beton kan bijna alles. De ontwerp-, constructie- en maakvrijheid is groot. Te groot, waardoor niet alleen het zichtbare deel van het ontwerp uniek is, maar ook het onzichtbare deel. Hout is als materiaal per m3 veel duurder dan beton. Dus je gaat als je het duurzaam en betaalbaar wilt doen veel slimmer vooruit denken hoe je dat slimmer dan nu kunt doen. Uniek in looks, maar met zo weinig mogelijk arbeid en materiaal, maar natuurlijk met bezieling. Als je hout duurzaam en betaalbaar wilt inzetten, vraagt dat feitelijk om een slimmer proces. En digitalisering is dan absoluut nodig. Hout dwingt je in een ander proces.’

‘MET HOUT KUNNEN WE STRAKS SNELLER, MET VEEL MINDER VAKMENSEN EN RUIM BINNEN DE PARIS PROOF-DOELSTELLINGEN 50 PROCENT VAN DE WONINGEN IN NEDERLAND BOUWEN’

Zenuwachtige blikken

In 2019 deed Wouter Disseldorp een eerste biobased project voor VORM. Hij ontdekte wat er op het pad van een projectontwikkelaar komt die voorloper wil zijn op het gebied van betaalbare, duurzame woningen. ‘Dat is ontzettend moeilijk. Het is best te doen om een kleinschalig project van hout neer te zetten, maar dan moet je niet letten op de prijs en vooral tegen iedereen roepen dat het vooral leuk is. Daar blijft het dan bij.’

VORM oefende de voorbije jaren verder met hout. One MilkyWay in de Binckhorst in Den Haag kent 40 appartementen met een houtconstructie (CLT). ‘Een mooie stap, maar niet het eindstation’, vertelt Wouter Disseldorp. ‘We denken groter. Niet voor niets gaan we een partnership met Sustainer aan. Dat geeft onze ambitie aan. Samen werken we aan het binnenstedelijke project GROEI! in Amsterdam, het schoolvoorbeeld dat modulaire houtbouw verrassend kan zijn. Met hout kunnen we straks sneller, met veel minder vakmensen en ruim binnen de Paris Proof-doelstellingen 50 procent van de woningen in Nederland bouwen.’

Hans Meurs en Wouter Disseldorp

Volgende stappen

‘Niet een projectje hier en een projectje daar’, stelt Wouter Disseldorp. ‘Maar de nieuwe standaard van woningbouw. Volgens een vertrouwd team van co-makers, die net als wij nu durven te investeren in de toekomst. Dat is makkelijk gezegd he? Maar de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de gesprekken die we nu voeren met bestaande en nieuwe partners best stevig zijn. De boodschap is helder: of je doet met ons mee in alle transparantie met een eerlijk verdienmodel voor iedereen. En enkel in de meest duurzame vorm van bouwen. Of je doet niet mee. Een tussenweg is er in deze opzet niet.’

De CEO knikt. Hij weet dat er vandaag de dag onnoemelijk veel struikelblokken op de weg liggen in het huidige systeem. ‘Als je kijkt naar de bouwsector en de periode die we doormaken, kun je stellen dat we innoveren, maar de échte slag gaan we op een andere manier slaan. Door anders te denken. Nogmaals het mooie van hout is dat het ons dwingt anders te denken en te handelen. Door digitaal te ontwerpen, machines die worden aangestuurd vanuit het ontwerp, de vergunningaanvraag komt digitaal tot stand. 90 procent wordt straks gemaakt in fabrieken (het frezen) en samengesteld in een assemblagehal. Daar is de efficiëntie ruim twee keer hoger dan op de bouwplaats. Om die efficiëntie optimaal te benutten, moeten we dus stappen zetten in het proces ervoor. En dat is wat wij primair doen.’

Ondertussen wordt VORM wekelijks gebeld door beleggers. Ze hebben lucht gekregen van de disruptieve en evenzo kansrijke tekeningen die er liggen op het bureau in Rotterdam. Hans Meurs lacht: ‘Die tekeningen zijn er helemaal niet. Alles gebeurt digitaal, met heel weinig partijen. Nu maximaal vijftien, Tesla zit op zes, geloof ik. Dus er blijven uitdagingen genoeg over om ons plan verder te ontwikkelen.’