08 okt 2024 - Redactie VG Visie

VG Visie Daily #91: Het aanbod stimuleren is de enige échte oplossing voor de woningcrisis

Henk Jagersma is de perfecte persoon voor wat vragen over de verhouding tussen de overheid en de markt tijdens de woningcrisis. Hij werkte immers bij de overheid (bijvoorbeeld als directeur Ruimte en Economie bij de gemeente Amsterdam) én in het bedrijfsleven (bijvoorbeeld CEO Syntrus Achmea Real Estate Finance).

We zitten volgens velen midden in een woningcrisis. Hoe kijk jij daar tegenaan? Is het zo ernstig?

‘De term ‘crisis’ wordt te snel gebruikt, maar ja, we zitten wel degelijk in een zorgelijke situatie. De woningnood is groot en er worden veel te weinig nieuwe woningen gebouwd. Het probleem is dat de overheid te veel bezig is met symptoombestrijding aan de vraagkant, zoals huurregulering en huurverlaging, zonder voldoende te doen om het aanbod te vergroten. Terwijl juist dat de kern is.. We moeten bouwen en de bestaande ruimte beter gebruiken, en snel ook. Anders blijft het probleem alleen maar groeien.’

Wat ontbreekt er volgens jou in het huidige beleid om dat voor elkaar te krijgen?

‘Het grootste probleem is dat de overheid te weinig doet om de bouw te stimuleren. Er zijn te veel regels die het voor projectontwikkelaars en woningcorporaties moeilijk maken om te investeren. Neem bijvoorbeeld de regulering van de middenhuur, de fiscale bijtelling particulieren, de hoge overdrachtsbelasting en de winstbelasting voor corporaties. De overheid heeft regels ingesteld die ervoor zorgen dat huren in dit segment te laag zijn om aantrekkelijk te zijn voor beleggers. Hierdoor zie je dat de bouw van middenhuurwoningen stokt, terwijl juist dat segment cruciaal is voor jonge starters en mensen met middeninkomens. Als ik het voor het zeggen had, zou ik die regels versoepelen, zodat er weer meer gebouwd wordt.’

Welke concrete maatregelen zou jij dan nemen om de woningbouw te stimuleren?

‘Ten eerste zou ik de regels voor middenhuur versoepelen en schrappen boven de 1.000 euro. De huidige regulering is te strikt en ontmoedigt beleggers om te investeren in nieuwe woningen in dit segment. Als je de huurprijzen in dat segment wat flexibeler maakt, creëer je meer ruimte voor investeerders en woningcorporaties om meer te bouwen. Daarnaast zou ik meer doen om internationaal kapitaal aan te trekken. Veel buitenlandse investeerders kijken nu de andere kant op vanwege het niet-consistente overheidsbeleid, de hoge belastingdruk en strenge regels in Nederland. Ten derde, moet de overheid de  investeringscapaciteit van woningcorporaties vergroten door het afschaffen winstbelasting en meer ruimte bieden om leningen te borgen. De afschaffing van de verhuurderheffing was een goede stap, maar corporaties hebben nog steeds te maken winstbelasting en beperkingen ten aanzien van het borgen van leningen. Door meer ruimte te geven om te investeren, kunnen ze meer bouwen in het sociale- en middensegment. Dit zou op de lange termijn helpen om de wachttijden voor sociale huurwoningen te verkorten.’

Dat klinkt als een pragmatische aanpak. Wat zou je daarnaast nog willen veranderen?

‘Ik zou ook de mogelijkheid om kamers te verhuren willen versoepelen. Op dit moment is het voor veel huiseigenaren lastig om een kamer te verhuren, omdat de hypotheekverstrekkers dit verbieden. Hiervoor heb je een nieuw huurcontract nodig dat vervalt als de eigenaar of de hoofdhuurder wil verhuizen. Deze en andere fiscale en juridische belemmeringen moeten worden verwijderd. Dit is vooral belangrijk voor starters en alleenstaanden die op zoek zijn naar betaalbare woonruimte.

Beter de bestaande woonruimte benutten dus?

‘Naast nieuwbouw moeten we slimmer omgaan met wat er al is. Denk bijvoorbeeld aan het stimuleren van samenwonen onder ouderen of het verhuren van kamers aan jonge mensen. Als ouderen meer gestimuleerd worden om een deel van hun woning te verhuren, bijvoorbeeld door behoud van 70 procent AOW, dan kunnen we sneller extra woonruimte creëren. Dit helpt vooral voor de groep jonge mensen die nu geen toegang heeft tot betaalbare woningen. Je kunt daarmee snel meer woonruimte creëren zonder dat er direct nieuwbouw voor nodig is.’

Ondernemers die ik spreek, klagen ook veel over de langdurige trajecten van plan tot oplevering.

‘Ik zou vergunningprocedures versnellen. Een groot probleem in Nederland is de traagheid van de vergunningverlening. Het kan jaren duren voordat een nieuwbouwproject echt van start kan gaan. Dit moet sneller kunnen door bijvoorbeeld bezwaarprocedures te vereenvoudigen. Je moet onderscheid maken tussen direct belanghebbenden en mensen die bezwaar maken vanuit algemeen belang. Zo voorkom je dat projecten eindeloos worden vertraagd door juridische procedures.’

Denk je dat het bouwen van meer woningen genoeg is om de woningmarkt weer in balans te krijgen?

‘Bouwen is essentieel, maar het is niet de enige oplossing. We moeten ook zorgen voor een betere doorstroming op de woningmarkt. Veel mensen zitten nu in een sociale huurwoning terwijl hun inkomen is gestegen, maar ze blijven daar omdat er geen betaalbare alternatieven zijn in het middensegment. Ik zou ervoor pleiten om een inkomensafhankelijke huurverhoging in te voeren in de sociale huur. Mensen die meer verdienen, betalen dan ook meer huur. Dit zou hen stimuleren om door te stromen naar een koopwoning of een duurdere huurwoning, wat weer ruimte creëert voor mensen die echt afhankelijk zijn van sociale huur.’

Hoe zou je de rol van gemeenten hierin willen zien?

‘Gemeenten spelen een cruciale rol, want zij zijn vaak degene die bepalen of een project doorgang kan vinden. Het probleem is dat gemeenten vaak te veel focussen op de kwaliteit van de nieuwbouw en hoge eisen stellen aan duurzaamheid of andere voorwaarden, zonder oog te hebben voor de financiële haalbaarheid voor ontwikkelaars. Ik pleit ervoor dat gemeenten sneller vergunningen verlenen en wat flexibeler zijn in hun eisen. Je kunt bijvoorbeeld best hoge duurzaamheidseisen stellen, maar als dat betekent dat een project daardoor veel langer duurt of veel duurder wordt, schiet je je doel voorbij. Gemeenten zouden ook verplicht moeten worden om meer middenhuur in hun bouwplannen op te nemen. Dit is essentieel voor de doorstroming op de woningmarkt.’

Wat is volgens jou de rol van de landelijke overheid in deze aanpak?

‘De landelijke overheid moet zorgen voor een coherent en consistent beleid dat bouw en investeringen stimuleert. De afgelopen jaren hebben we gezien dat verschillende maatregelen, zoals het verhogen van de overdrachtsbelasting of strengere huurregels, juist het tegenovergestelde hebben bereikt: minder investeringen en minder nieuwbouw. De overheid moet met een langetermijnvisie komen die erop gericht is om structureel meer woningen te bouwen. Ze moeten verder kijken dan alleen de korte termijn. Dit betekent ook dat ze de wachtlijsten voor sociale huurwoningen moeten aanpakken en oplossingen moeten bieden voor de middeninkomens die nu tussen wal en schip vallen.’

Wat is de kern van de manier om uit die zogenoemde ‘crisis’ te komen?

‘Stimuleer het aanbod. Dat is de enige échte oplossing voor de woningcrisis. Zonder voldoende nieuwbouw en een betere doorstroming blijft de druk op de markt bestaan. De overheid moet minder focussen op het reguleren van de vraag en meer doen om de bouw van woningen te stimuleren. Dit vraagt om een bredere samenwerking tussen gemeenten, corporaties, projectontwikkelaars en beleggers. Alleen op die manier kunnen we de woningmarkt weer gezond maken.’

All rights reserved © 2024 Young Media