Startschot voor bouw van nieuw aangezicht Den Haag heeft eindelijk geklonken

Eindelijk komen de plannen die al vele jaren boven de Haagse vastgoedmarkt zweven tot ontwikkeling. Talloze hoogbouwprojecten rond de grote stations zullen het aangezicht van de residentie de komende jaren drastisch veranderen. De focus van ontwikkelaars op woontorens baart sommige marktpartijen wel zorgen. ‘Er ontstaat een kritisch tekort aan hoogwaardige kantoorruimte.’

De groei van Den Haag van bijna 570.000 nu naar de verwachte 640.000 inwoners in 2040 gaat logischerwijs gepaard met een grote vastgoedvraag. Minstens de helft van de nieuwe inwoners en het leeuwendeel van het benodigde vastgoedprogramma zal landen in het centrumgebied tussen de drie Haagse hoofdstations Laan van NOI, CS en Hollands Spoor. In dit tot Central Innovation District uitgeroepen gebied voorziet Den Haag de komende vijftien jaar de komst van 20.500 woningen, 640.000 m2 kantoorruimte en 255.000 m2 voorzieningen.

Hoewel al zeker vijf jaar bekend hebben deze voornemens nog amper geleid tot uitgewerkte projecten. Maar na jaren van vallende colleges, vermeende corruptieaffaires, corona, te hoge bouwkosten en een kritische gemeenteraad die gebiedsvisies naar de prullenbak verwees, moet 2025 de ommekeer inluiden. De voortvarende opstelling van de energieke wethouder Stedelijke Ontwikkeling Robert van Asten (D66) is daar mede debet aan. Dit jaar presenteerde hij de nieuwe Haagse plannen rond stationslocaties CS en Hollands Spoor, deze december maakt hij de nieuwste gebiedsvisie voor het te transformeren bedrijventerrein Binkhorst bekend.

Robert van Asten, Wethouder Stedelijke Ontwikkeling

‘NA JAREN VERTRAGING IS DE BOUW VAN THE GRACE EINDELIJK BEGONNEN MAAR WEL MET LAGERE BOUWHOOGTE’

Shell-gebouw

Voor de vastgoedadviseurs van JLL kan vooral de bouw van nieuwe kantoren niet vroeg genoeg beginnen. Het Haagse kantorentekort begint volgens head of Research Sven Bertens pijn te doen. ‘De eerste drie kwartalen is de kantooropname uitgekomen op bijna 60.000 m2 , ruim 60 procent meer dan in heel 2023 is verhuurd. Praktisch alle verhuurde ruimte betrof A-klassekantoren. Meest opvallende is dat het Rijksvastgoedbedrijf hiervan 46.000 m2 heeft opgenomen: het oude PostNL-hoofdkantoor aan de Prinses Beatrixlaan, het voormalige Shell-gebouw aan de Oostduinlaan en een monumentaal gebouw aan de Lange Vijverberg. De leegstand bedraagt nu 4 procent.’

Dat is een lichte stijging met 2023, verduidelijkt hij. ‘Het is ook hoger dan in 2022 toen het dieptepunt van 3,5 procent werd bereikt. Het gaat voornamelijk om frictieleegstand, zoals in topkantoor De Haagse Zwaan in Beatrixkwartier waar enkele vertrokken huurders snel vervangen zullen worden. De afgelopen maanden trok de zoekvraag vergeleken met vorig jaar met 40 procent fors aan. Vooral topkantoren op stationslocaties zijn gezocht. Maar de opties zijn zeer beperkt. Van het totale Haagse kantooraanbod bestaat amper eenderde uit topproduct. Met name rond het centraal station is een kritisch tekort aan hoogwaardige kantoorruimte.’

Bedrijfsleven grijpt mis

De lage leegstand is kenmerkend voor regeringsstad Den Haag, legt Bertens uit. ‘De meeste vrijkomende kantoren neemt het Rijk over. Aan de ene kant voorkomt dat leegstand. Maar het nadeel is dat er weinig commercieel hoogwaardige ruimte beschikbaar is voor het bedrijfsleven. Ook de Groene Toren van Edge is weggekaapt. Edge had daar juist een mooie kwaliteitsslag kunnen maken die nodig was voor de stad. Voor nieuwe en bestaande bedrijven is het schrijnend hoe weinig opties er zijn. Bedrijven maken daarom maar het beste van hun bestaande kantoorruimte; we zien heel veel verlengingen in Den Haag. Ook de kantorenbeleggingsmarkt wordt dit jaar vooral bepaald door het Rijksvastgoedbedrijf. Tot nu toe is 107 miljoen euro geïnvesteerd in de kantorenmarkt, vooral dankzij enkele Rijksaankopen. Het nettoaanvangsrendement blijft liggen op 5,5 procent.’

De stad schreeuwt volgens hem om nieuwbouw. ‘Maar de enige twee nieuwbouwprojecten – in het Beatrixkwartier – zijn grotendeels bestemd voor het Rijk. Volgend jaar start de bouw van Monarch IV in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf, het eerste houten kantoor van Den Haag. Eind 2026 worden het nieuwe ANBW-kantoor en naastgelegen Rijkskantoor opgeleverd. Verder gaat multitenant-kantoor Stichthage – op de kop van Den Haag CS – een grote renovatie tegemoet. Er wordt door de politiek weliswaar gedacht over nieuwe werkvoorzieningen. Maar concrete nieuwbouw voor commerciële eindgebruikers staat voorlopig niet gepland.’

Sven Bertens JLL

‘JAMMER DAT HET RIJK GROENE TOREN HEEFT WEGGEKAAPT; EDGE HAD DAAR JUIST EEN MOOI KWALITEITSSLAG KUNNEN MAKEN DIE DE STAD NODIG HEEFT’

Sterk central business district

De researchdirecteur pleit voor snelle actie. ‘Het is gezien het grote tekort evident dat nieuwbouw van hoogwaardige kantoren op goede locaties wenselijk is. Het zijn bovenal woontorens die de komende jaren worden gebouwd. Meer woningen betekent ook meer arbeidsplaatsen, dus de kantorenvraag neemt alleen maar verder toe. Het risico is dat je zonder nieuwe kantoren de economische groei eruit haalt. Vanwege dat tekort wijken bedrijven nu uit naar buurgemeenten. Zo zien we een stijgende zoekvraag naar kantoren in Rijswijk, waar de huurprijzen aanzienlijk lager liggen. Het stadsbestuur zou moeten inzetten op een bedrijvencluster rond de overheid, zodat ook in Den Haag een sterk central business district kan ontstaan.’

Groeiende winkelleegstand

Het enige segment waaraan Den Haag geen tekort heeft, is retail. In het centrum loopt de leegstand op. Het 80.000 m2 grote Megastores, gelegen achter station HS, staat voor de helft leeg, in afwachting van de transformatie naar een gemengd woongebied. Het recente Blokker-faillissement zal extra lege plekken opleveren. Den Haag telt tien Blokker-winkels, waarvan een in Megastores en in het centrum in de Grote Marktstraat. Locatus-onderzoeker en researchdirecteur Gertjan Slob maakt zich weinig zorgen maar maant Den Haag wel alert te zijn. ‘In het centrum van Den Haag ligt de leegstand nu op 7,5 procent, net boven het landelijk gemiddelde. Om precies te zijn: van de 1.648 centrumwinkels staan er medio november 124 leeg. Dat is exclusief het voormalige Hudson’s Bay-pand wat wordt omgebouwd voor Leiden University. Megastores tellen we evenmin mee, dat rekent Locatus niet tot het centrum.’

Het faillissement van Blokker noemt hij een nieuwe klap voor de winkelmarkt. ‘Hiermee verdwijnt weer een iconische retailer. Voor de grote winkelsteden is de impact klein, omdat er meestal snel vervangende partijen klaarstaan. Mochten alle bijna 400 winkelpanden met ongeveer 167.000 m2 retail dicht gaan, neemt de landelijke leegstand met een halfprocentpunt toe. Vooral voor kleine en middelgrote steden is dit een zoveelste klap. Hier komen niet zo snel nieuwe retailers. Toch verwacht ik niet de Haagse en landelijke leegstand in 2025 fors gaat stijgen. Tegenover die faillissementen staan ook tientallen ketens die geleidelijk hun winkelbestand uitbreiden.’

‘MALL OF THE NETHERLANDS TREKT JONGEREN EN GEZINNEN MET KINDEREN WEG UIT HAAGSE BINNENSTAD’

Concurrentie

Toch moet een grote winkelstad als Den Haag structurele bedreigingen niet bagatelliseren. ‘Hoewel de stijging van het aantal passanten in het Haagse centrum doorzet, zijn er doelgroepen die niet meer automatisch de binnenstad ingaan. Jongeren en vooral jonge mensen met kinderen winkelen veel meer online. Die laatste doelgroep gaat bovendien veel eerder naar het nabijgelegen Mall of the Netherlands dan het centrum. Deze megamall beschikt over kindervoorzieningen en het parkeren is daar bovendien gratis. De binnenstad kan zich hier het beste tegen wapenen door in te zetten op een aantrekkelijke mix van winkels, horeca, voorzieningen en leisure. Leegstand opvullen met nog meer food&beverage-zaken is geen optie. Dit segment heeft zijn piek bereikt en vertoont de laatste vijf jaar geen groei meer.’

Binckhorst-plannen

In de nieuwe ontwikkelvisies voor de grote gebiedsontwikkelingen zet het Haagse stadsbestuur in op gemengde vastgoedprogramma’s. Op de Binckhorst moeten 10.000 tot 12.500 woningen komen. In het noordwesten – het Mercuriusgebied – komen geen woningen maar huisvesting voor kleine bedrijven. In het noordoosten wordt onderzocht of en hoe afvalbedrijven HMS en AVR kunnen worden uitgeplaatst. Op die locatie komen dan woningen, bedrijfsruimten, kantoren en groene recreatieruimte. Tegenover Kasteel Binckhorst komt een basis- en middelbareschool met mogelijk met bibliotheek. De eerste grote woontorenprojecten zijn in aanbouw en ontwikkeling. Vooral ontwikkelaar Vorm gooit hoge ogen met hoogbouwprojecten als The Blox, Binck City Park en Boogiewood. Voor een betere bereikbaarheid gaan Den Haag, de metropoolregio en het Rijk 575 miljoen euro investeren in een nieuwe tramverbinding tussen Binckhorst, Den Haag Centraal en Scheveningen.

Gebiedsvisie Den Haag Centraal

Het gebied rond Den Haag Centraal gaat ook volledig op de schop. Er komen nieuwe parken, pleinen, groene wandelroutes en er is ruimte voor veel hoogbouw met woningen, kantoren en maatschappelijke voorzieningen, vertelde wethouder Robert van Asten eerder aan VG Visie. In het gebied is plek voor 2.250 tot 2.500 woningen, 130.000 m2 kantoor en bijna 30.000 m2 aan onderwijsruimte en maatschappelijke voorzieningen. Het huidige versteende, door viaducten, tramrails en gevaarlijke oversteken doorsneden gebied maakt daarmee plaats voor een levendig, groen en verdicht stuk binnenstad. ‘Het gebied rondom Den Haag Centraal is het visitekaartje van onze stad. We willen dat deze omgeving voor mensen echt aanvoelt als een leefbaar gebied. Een plek waar je graag rondwandelt, woont en werkt; dat de hele dag door leeft.’

Een van de grootste ingrepen is de halvering van het Prins Berhardviaduct en de sloop van het daaraan gelegen langgerekte groene Terminalgebouw. Daarmee wordt het gebied langs de Ammunitiehaven en Schedeldoekshaven – aan de achterkant van het ministerie van Binnenlandse Zaken en de Leidse Universiteitscampus – geschikt gemaakt voor vergroening en verdichting met gemengde woon- en kantoortorens. Van Asten schat in dat de eerste nieuwe vastgoedprojecten op zijn vroegst over drie jaar kunnen starten. ‘Maar partijen zijn nu al welkom om met ons te praten en plannen te maken. Met deze ontwikkelvisie weten ontwikkelaars en beleggers wat we van ze verwachten. We willen hier echt hoogwaardige kwaliteit maken. Het kost even tijd om goed te kunnen beginnen.’

Bouwstart in Laakhavens

Een nog grotere opgave staan Den Haag en de betrokken marktpartijen te wachten in Laakhavens, het gebied achter station HS. Ook hier zijn honderdduizenden vierkante meters aan kantoren en voorzieningen en 9.000 woningen voorzien. Voormalig wethouder Boudewijn Revis wilde het liefst al in 2019 de eerste schop in de grond. Maar de val van dit collega en een op de rem trappende gemeenteraad voorkwamen dat. De extra tijd is niettemin goed besteed, stelt wethouder Van Asten nu. ‘In een grote en belangrijke integrale gebiedsontwikkeling als Laakhavens Centraal heb je maar één kans om het echt goed te doen. Het ontbrak toen aan heldere kaders, waardoor de samenhang ontbrak en ontwikkelaars te weinig maatschappelijke voorzieningen, groen en betaalbare producten in hun plannen hadden. Met onze nieuwe ontwikkelvisie en beeldkwaliteitsplan hebben we marktpartijen duidelijkheid verschaft en onzekerheden zo veel mogelijk weggenomen.’

Escher Gardens

‘MARKTPARTIJEN ZIJN WELKOM OM MET ONS TE PRATEN EN PLANNEN TE MAKEN VOOR HET CS-GEBIED’

Waldorp Four, Paul de Ruiter Architects

Escher Gardens

Anders dan afgelopen jaren kan de wethouder daar nu ook daadwerkelijke bouwstarten tegenover stellen. De bouw van The Grace aan de Rijswijkseweg – twee hoge woontorens met 1.304 appartementen en een commerciële plint van 2.000 m2 – is met de sloop van het Glazen Paleis eindelijk begonnen. Het project van Van Deursen Group en Movement Real Estate is wel aangepast aan de nieuwe, soberder realiteit. De aanvankelijke bouwhoogtes van 150 en 180 meter zijn verlaagd naar 105 en 140 meter. De bouwvoorbereidingen van Waldorp Four van IC Amsterdam, vier woontorens met 1.171 woningen in het spoortalud tegenover Megastores, zijn eveneens gestart. En begin 2025 stemt de gemeenteraad over Escher Gardens, twee woontorens van 156 en 165 meter hoog met 1.250 appartementen tussen station HS en roc Mondriaan. Ontwikkelaars Redevco Living en Sens Real Estate voegen ook een fors commercieel programma toe met 10.000 tot 15.000 m2 kantoorruimte en 1.000 tot 3.000 m2 (horeca) voorzieningen. Deze bouw moet begin 2026 starten. Den Haag rekent erop dat Waldorp Four in 2028 en beide hoogbouwprojecten in 2029 worden opgeleverd.